74.91亿！副中心站巨无霸组团空降预申请，充分落实“好房子”要求

北京进深 徐迪 通州土拍市场近期存在感十足，月初八里桥宅地意外火爆，明天开标的梨园6007地块也吸引了多家房企角逐。

趁热打铁，副中心站巨无霸地块深夜空降至预申请列表内。

4月28日，北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705等8幅地块打包进入用地预申请，起拍价74.91亿元。

受理时间自2025年4月27日起至5月27日下午17:00。

该地块并不在最新的三轮供地中，但曾出现在今年1月底发布的首轮清单上。

地块位于潞城镇，当时项目包里是5块地，用地规模7.44公顷。

本次进入预申请，又加入了3幅，土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，其中7幅住宅地块建面总计23.7万平方米。

1、西北角的0707地块为其它类多功能用地，占地0.83公顷，容积率3，地上建筑规模2.48万平方米，限高60米，局部80米。

含密闭式垃圾分类收集站1处，建筑面积1500平方米，可采用地下建设形式；

污水源热泵能源站1处，建筑面积1200平方米，采用地下建设形式，地上应预留附属设施建设条件。

以下7幅地块均为二类居住用地，限高100米，可建30层以上高层建筑，可享运河景观。

2、0705地块，占地1.31公顷，容积率2.3，地上建筑规模3.02万平方米。

开闭站1处，300平方米；有限电视三级机房1处，30平方米，可与建筑结合设置。

3、0706地块，占地1.73公顷，容积率2.2，地上建筑规模3.8万平方米。

含物业管理用房1处，地上建面100平方米；再生资源回收站1处，150平方米，可采用地下建设形式；社区管理服务用房1处，500平方米。

4、0708地块，是组团中规模最大的一幅，占地2.24公顷，容积率2.4，地上建筑规模5.38万平方米；

5、0807地块，占地1.33公顷，容积率2.1，地上建筑规模2.8万平方米。

6、0808地块，占地1.23公顷，容积率2.1，地上建筑规模2.58万平方米。

7、0810地块，占地1.36公顷，容积率2.4，地上建筑规模3.27万平方米。

8、0811地块，占地1.25公顷，容积率2.3，地上建筑规模2.88万平方米。

以上7幅住宅地块除单独配建外，每幅地块中还需分别配建物业管理用房1处，地上建面100平方米；

另含家园中心1处，地上建面约1.38万平方米，涉及功能包括：

社区卫生服务中心1处，建筑面积3500平方米；

养老及助残中心1处，建筑面积1200平方米；残疾人托养所1处，建筑面积1000平方米；机构养老设施1处，建筑面积3000平方米；

末端物流配送中心1处，建筑面积200平方米；邮政所1处，建筑面积200平方米；

室内体育设施1处，建筑面积2000平方米；

社区文化设施1处，建筑面积2000平方米；

社区服务中心1处，建筑面积700平方米。

家园中心由二级竞得人进行代建，建成后无偿移交通州区政府，由区政府统筹安排。

根据出让文件，居住用地在建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标。

相邻地块鼓励地上、地下连通，潞滨一街及紫旭东路设置地下步行通道。

0101街区地块紧邻北运河，上述地块中多功能地块和0708、0810、0811部分房源均可享受前排河景。

多规合一函中明确提到，城市设计和建筑设计充分落实《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》要求，进一步加大技术创新，推动住房品质提升。

1、建筑空间设计指引

（1）建筑布局：规划范围内居住用地鼓励采用围合式建筑布局，鼓励高层住宅在保障良好的日照条件前提下，形成更均好的观景朝向，避免大片同一方向的立面朝向。

为营造多样化的生活场景，提升规划居住区与副中心站枢纽地区、大运河滨水空间的步行可达性和舒适性，规划居住地块之间、居住地块与滨水空间之间及居住地块与枢纽区域之间应设置二层连廊，塑造便捷通畅、立体生态、完整连续的慢行空间。

设置开敞式的风雨连廊，在不影响居民日常生活的前提下，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接，方便居民室外休闲活动，并补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间。

为提升小区生活宜居度、便利度，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等基础公共服务功能，可结合小区入口、入户大堂或依托沿街、街角首层配建邻里共享公共空间。

（2）建筑风貌与材质：突出简洁现代的都市风格，公共建筑材质鼓励选取环保、新颖、简约的玻璃、金属板、石材等材料。居住建筑材料以石材、金属板、陶板为主，打造区域品质形象，彰显时代特色。

（3）城市色彩：规划范围位于滨河风貌区内，色彩总体要求为暖色调、中等饱和度和中等明度。高层建筑宜采用高明度、低饱和度的冷灰色调，底层建筑宜采用中低明度、中等饱和度的暖灰色调，形成动静相生、韵律有序的空间色彩氛围。

（4）第五立面：鼓励强化建筑群组第五立面设计，协调各类建筑屋顶形式比例，采用简洁线条和几何形体，勾勒屋顶设计的层次感和韵律感，形成错落有致、简洁明快、创新风尚的第五立面形象。

鼓励地块内风雨连廊和公共设施、架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等，打造共享、生态的公共活动空间，构成社区开放空间系统的重要组成部分。

2、街道空间设计指引：

交通性主干道为运河东大街，沿线禁止机动车开口，应设置立体行人过街设施；

复合性次干道包括副中心站南街、紫旭西路、紫运西路，街道设计鼓励营造公共空间节点，除紫运西路外，可适当设置小汽车及货运出入口；

休闲街道包括紫旭东路、潞滨一二三街，对公共空间要求较高，规划布置零售商店、休闲公共场所、社区活动和服务设施，可适当设置小汽车及货运出入口。

鼓励0706、0708地块沿潞滨一街东侧整体设置1条商业内街，并适当扩大建筑退线，预留临时停车、沿街景观和商业外摆空间，提升沿街界面活力。

3、滨水空间设计指引

打造具有标志性、特色性的滨水景观界面，对紫运西路周边地块的建筑立面、建筑退线、人行道和道路绿地进行一体化设计，鼓励建筑首层设置零售、文化、康体、娱乐等公共功能并灵活布置广场景观、小微绿地以及外摆经营设施，提升滨水界面的活力。

为引导形成高低错落的城市天际线，滨水地区住宅建筑尺度及高度应相互协调，避免高度过于整齐单一以及高低配、跌落式的高差设计，形成舒缓有序的滨水天际线。

鼓励设置跨紫运西路二层连廊，加强居住区与运河水岸公园的慢行联系，一体化打造亲水活力。连廊跨过紫运西路将住宅底层架空空间与运河滨水区域无缝连接，设计需符合相关国家规范鼓励采用大跨度、艺术化和生态化的设计形式。

副中心站地区属于01组团，为创新示范组团，位于城市副中心“一带”“一轴”交汇处，集中体现水城共融、蓝绿交织、文化传承三大特色。规划定位为交通枢纽门户、新一代国际化商务区和站城融合发展示范区。

作为承接非首都功能疏解的重要承载地，通过城市功能和轨道交通深度融合，提升副中心对中心城区疏解功能和人口的承接功能，提高对东部各区的辐射能力。

该项目东侧紧邻东六环高线公园，距市政府约2公里，地理位置优越。

西侧滨水区域，紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大文化设施，景观优势明显，南侧紧邻运通隧道约20分钟可直达东四环，交通很便利。

北侧紧邻副中心站交通枢纽，地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路，轨道交通便利。枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区，可提供餐饮娱乐休闲等服务。

相关负责人表示，未来三年，副中心将谋划实施1000余个项目，总投资额超万亿元，着力打造综合成本最低、审批效率最高、行政服务最优的营商环境，全力保障项目“交地即交证”“拿地即开工”。