建发海宴！海淀朱房30地块案名正式发布

乐居财经北京 徐迪 4月25日，建发朱房30地块案名正式确定为建发·海宴。

官方解读为：海承文脉深远，晏启山河辽阔。

预计五一之后的第二周开放售楼处和样板间，7月开放实景大门、园林、会所等。

今年1月2日，2025年北京首场土拍上，建发房产以90.404亿元的价格摘得海淀朱房30地块，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。

项目建设用地面积约3.93公顷，总建面14.6万平方米，其中地上约9.5万平方米，地下约5.1万平方米。

规划16栋7F-15F洋房+小高层，户均建面达到218平方米。

其中3栋单体平墅，一层一户，建面300平 。

层高3.2米起步，部分超过3.4米，楼王栋高达3.6米！向上扩容空间。

最打眼的还是门。东南两条主干道上各有一座豪华景观大门，从平面图来看就已极具视觉攻击性。

一眼看到的就是小区东侧大门景观带，占地近3000平米，门庭高达8米，用具体数字展示了什么叫“高门大户”。

飞檐翘角的轮廓，顶部多镂空，线条勾勒复杂，造型对衬，从平面图上就能看出恢宏气势，俨然一座城门楼。

大门沿街展示面总宽度超50米，将门外10米深的绿化带纳入檐下空间，做出500平米的宽广前场，环岛式落客动线，“三进式”入户礼序：

一进大门至公共服务配套楼；二进中庭景观区域；三进下沉庭院。

分别对应了府门、亭台、内院。

下沉庭院与整片中央绿地融合，东西走向近百米。从东门进来，一直延伸到最西边的配套楼，横贯整个小区，生生把16栋住宅楼分成了南北两区。

正门之外，还在南侧清河岸边开了个2号门，方便业主就近行至河畔观景。这一道侧门也有数十米宽，同样做了装饰构架。

规制照比东侧正门低，但在整条清河大街上，还是可以被当作景观一般的存在。

可以想象，小区这两道大门建成之后，东与绿地交融，南与河景相映，门口再立两个标志性的镇宅石兽，足以让一走一过的生出打卡拍照欲望。

建发，当之无愧的地产界门神。

住宅楼仍采用建发最擅长的新中式风格，屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。

但是在建筑设计上，朱房村地块的出让文件中有专门提到，“以现代建筑风格主为，可适当结合新中式风格”，建筑造型强调几个词：规整、内敛。营造稳重、和谐、明朗的人居环境。

这种主观性比较强的要求，说实话不好把握，中式建筑自带稳重规整属性，但在内敛一项上，建发的大门首先就张扬到极致了……

受文件限制，建发在朱房项目上的中式风估计要收着来，主体住宅建筑设计以现代风格为主，园林景观可以走新中式，整体做到和谐明朗。

滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为这片河景豪宅的加分项。

个人审美角度，中式屋檐与宽境洋房更适配，太高的建筑做中式，感觉像个塔。

放一张建发金茂观宸的效果图，大家自行体会。

北京“好房子”新规发布到现在已有半年时间，可以说，海淀新盘落实情况最差。建发朱房项目，迈出了突破性的一步。

平面图上虽然没明确标示风雨连廊，但在大门区域有多条旁支的连廊线条，连接到两侧住宅楼。

建发擅做中式建筑，园林中向来不乏亭台游廊，在丰台的观宸项目也是平面图上没体现，实际园林中建造了大量回廊。

这些廊道形式上与风雨连廊并无区别，功能上主要围绕园林打造，强调景观性。

而“好房子”新规下的风雨连廊，则是为了将相互独立的建筑物以及小区内广场、游园等公共空间做连接。

入门连廊直接连通了下沉广场，而下沉广场由东至西几乎横贯小区，也算以另一种方式实现了楼栋的连接。

建发朱房项目没做架空层，但首层拥有近7米的挑高大堂，叠加高低错落的官帽屋檐，主打一个奢阔感。

参考一下观宸的入户大厅，建发朱房项目大概有这个两倍高。

　　▲建发金茂观宸效果图

超大户型+无压感层高，建发朱房项目是奔着北五环大平层顶配打造的。

户均建面接近220平米，面积段180/220/260/320平米纯改善户型。

门户位置的5#（西侧）、6#楼以及北侧的3#楼，均为一层一户平墅产品。

图上没给具体的楼体尺寸，参照楼间距数值比例，这3栋楼面宽在20米左右，进深约15米，单套差不多300平米。

6#楼更宽一些，建面能达到320平米。

住建部最新发布的《住宅项目规范》明确：新建住宅层高不得低于3米。

这是一项重构居住体验的新规，将住房从“生存空间”定义为“生活空间”。

过去很长一段时间，为了能多造一间卧室，住宅被压缩在2米8甚至更低的层高之下，3米 层高一度被视为豪宅的象征。

建发在朱房新盘上一步到位，层高方面最低做到3.2米 ，大部分房源层高超过3.4米。

6#楼王栋，总高46.95米，13层，单层层高突破了3.6米——堪称挑高户型，部分区域可打造出跃层空间，增加室内功能性和设计灵动感，层高即自由。

平面图上没有看到阳台和设备平台，但有大尺度飘窗，南向面积宽阔，部分北向也有几处，端户为转角或侧边飘窗。

卖窗帘的可以盯死这个项目。

飘窗进深虽不能与阳台相比，但它是全赠送的面积。

以6#楼王为例，西南四分之三的墙体都是飘窗，东侧也有一大半，北边电梯厅位置，还有一处侧边飘窗，预留了阳光花厅的空间。

全部飘窗算下来大概有近40米的长度。按照标准0.5的进深，整层飘窗赠送面积在20平米左右。

换成15万 的售价，就是300万人民币。诚意不小了。

此外，楼体周边有大量采光窗井，预计会做出下跃户型。

地块容积率2.42，密度不小，已经达到高层住宅的范围了。

小区最高建筑是15层，西北角4#楼为7层洋房，8#楼为11层，12-14层的小高层产品，14层居多，部分有退层设计。

部分楼间距过近，多组并排的小高层楼栋东西间距仅有4米：

包括1#和2#楼，7#楼和8#楼，9#和10#楼，13#和14#楼等。这种中间山墙做防火墙，不开门窗等洞口，不存在对视问题。

但2#楼和3#楼两栋，存在南北对角，间距也仅有7米出头。为此，外窗需设置内置格栅，做防对视处理。

整体看点不少，但是，“好房子”最受关注的阳台、设备台等，还是没有。

方案公示期间共收到公众反馈意见39条，主要集中在是否设置阳台设备平台等功能、建筑退线间距、小区出入口、消防设计、小区风格形象等六个方面。

1、阳台确定没有；设备平台规模与设备尺寸成正比，承诺不封闭。

2、建筑退线、建筑间距及日照等，满足相关规范要求。

这其中提到的3#、5#、7#、11#、15#住宅楼，与相邻楼栋距离过近存在对视问题。建发将不满18米卫生视距的外窗，优化设置为磨砂玻璃悬窗，确保满足相关要求。但与此同时，通透性也会相应差一些。

3、小区出入口方面，反馈意见认为主入口放在东侧不合理，建发则表示，东侧为人行出入口，对周边用地无明显交通压力，且已与园林绿化部门协商同意开设人行出入口。

原规划出租汽车站位于场地西北侧，不临任何一个人行出入口，现已优化至地块南侧人行出入口附近，以便于业主归家。

此外，项目西侧开口过多，朱房村路上一共开了9个出入口，被指存在交通隐患。回复称除3个车库口外，其余均为消防应急出入口，平时为关闭状态。18#、19#楼为小区配电室，已取消其对外开口。

4、消防相关。比较重要的是南北两个组团分别规划了消防环路，但未联通，且中间有大规模下沉广场阻隔。

建发回复称街区内的道路应考虑消防车的通行，项目南北组团的两条消防车道，道路中心线间距离最远处约107m，符合规范要求。

小区地上人车分流，内部道路仅在紧急情况下行驶消防车，无行车安全隐患。同时在小区内增加道路引导的标识标牌，进一步提升小区道路安全。

5、小区风格形象方面相关的反馈意见有两点，一是质疑中式风格，二是认为楼栋没有考虑通透率及高低错落，对城市街道存在严重的压迫感。

第一点建设单位回复满足“以现代建筑风格为主、可适当结合新中式风格建筑风格”；

第二点，项目南侧第一排建筑物高度从西到东，高度呈阶梯状变化,且楼栋南北方向各有不同距离错落，并非沿着一条直线布置，属于适宜的空间尺度感。

6、其他事项中，涉及到调整的主要是2#楼西侧地面出入口侵占消防路，不满足消防要求。3#楼西侧风井进入坡道中，影响坡道宽度，存在进出车撞墙风险。

局部优化消防路路由和风井位置，以满足行车安全的要求。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在0030地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计2026年初开工，2027年6月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万 。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是隔壁臻澐：华润 中铁 招商联手拿下的0029地块。

项目聚焦华润的区域标杆影响力，面积段预计为140-300㎡全改善户型，主力180㎡以上大平层，标准层高3.1米 ，部分达到3.4米。

因为地价比建发30地块要低6000元/平，预计售价上也会有更大弹性。预计开盘价12.5-13万/㎡，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

往西隔着京新高速的中海树村35号地，3月18日成交，楼面价超过10万/平，地块总建面7.3万平米，容积率为1.6，限高18米，预计为6层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价10.5万/平，均已于近期开盘。

目前和樾望雲网签480套，和樾玉鳴网签48套，基本是顶着指导价上限成交。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021年10月开盘，900套房源，主力面积段为154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，销售指导价11.2万/㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约9万/㎡；

海开圆明天颂，2021年11月开盘，238套房源，同样是大户型豪宅，主力为230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价11.5万/㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到16.5万/㎡。

此外，朱房地块周边有大体量安置房，总建面达44万㎡，25F高层，设计居住总户数超6000户，整体规划比较新，品相看上去不会太差。

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