净利润超出收入10倍 “地产天才”欧亚平炫技

上市公司年报披露接近尾声，已有超过3000家上市公司披露年报。房地产板块，部分A股房企仍在持续披露年报，港股公司财报披露告一段落。

Wind数据显示，截至4月14日已披露2024年报的226家港股房企中，125家净利润出现亏损，仅99家盈利。

净利润榜单上，前排二十强几乎都是头部央企和港资的房地产开发企业，中间(TOP20-100)多是物业服务和上下游经营型企业，后排则是曾经开发五十强中的诸多知名企业。

但港股不乏一些“异常企业”，例如在一众央企和老牌港资中冲进净利润TOP7的龙湖、拿下TOP13的百仕达控股；营业收入榜上冲进TOP9的卓尔智联、守住TOP15的新城发展等。

A股方面，也有净利润跌了42倍的北辰实业（详见《存货减值拖累地产业务“北辰实业押宝“会展”》）；净利润涨了160%的亚通股份（详见《亚通狂卖资产拉升净利 高管薪酬已是公司利润2.5倍》）等等。

风财讯直击财报季【拆解系列：百仕达控股】

净利润超出收入10倍

百仕达控股年报藏“肉”

百仕达控股年报显示，2024年公司收益为3.46亿港元，毛利为1.98亿港元，拥有人应占溢利为39.69亿港元。

值得注意的是，百仕达2024年的净利润远超公司收入，而且净利润是收入的10倍有余。仔细观察财报可见，2024年百仕达业务合并所产生收益达到42.5亿港元。

这源于百仕达全资附属公司于2024年12月20日收购了Rockefeller Group Asia Pacific Inc.及其附属公司（统称为RGAP集团，即洛克菲勒国际集团）全部510股A股（现金代价约1556万港元）。

此前，三菱地所（日本三大房地产巨头之一）持有RGAP集团以上A股（对应51%股权），百仕达持有490股B股（对应49%股权），这部分股权的公允值估值为37.25亿港元，加上5.27亿港元的负商誉，在百仕达完成后于综合损益表中确认收益。

据悉，RGAP集团主要从事房地产开发、物业管理及房地产投资，持有上海洛克菲勒集团外滩综合开发有限公司等附属公司，后者拥有上海外滩CBD的“洛克·外滩源百年建筑街区”，该项目由11栋历史保护建筑和6栋新建筑构成，2005年由RGAP集团接手，2023年全面开放。

2024年，众安财产保险股份有限公司（简称“众安保险”）以近14.37亿元总交易价买下洛克·外滩源的两处物业，分别是位于圆明园路的219号楼和27号楼。凤凰网风财讯注意到，至此项目已售规模约占总量的15%，这意味着洛克·外滩源项目还有85%可利用资产，待变现货值可观。百仕达在财报中披露，公司在该项目中的另一处物业将于2025年完成出售。

此外，百仕达还持有位于上海长宁区的住宅项目宁国府邸，项目由11栋中西合璧的四合院组成，正处于施工验收阶段；以及位于深圳罗湖区的百仕达花园五期的酒店，及办公楼项目“百仕达大厦”。

房地产之外，百仕达的主要业务为金融和金融科技。百仕达是上述公司众安保险（6060HK,众安在线）的股东，百仕达还与众安合资成立了众安科技（国际）集团有限公司（简称“众安国际”）。

年报显示，2024年百仕达的其他收益约7810万港元，同比降低，主要来自银行存款及已抵押银行存款产生之银行利息收入。

从“地产天才”到“金融玩家”

欧亚平又来炫技了

百仕达算是老牌房企，却一直低调，很像其老板欧亚平的风格。

欧亚平教师出身，1984年-1985年曾在南京华东理工大学管理系担任教职。次年进入湖南省国际经济开发总公司担任总裁助理，欧亚平才开始接触外贸，之后又进入了湖南省对外经济贸易发展公司。没多久欧亚平就自立门户，在香港成立了宇恒集团，从事燃油进出口生意，1990年又在香港创立百仕达，一路显示出不小的经商天赋。

这种能力也延续到欧亚平进军地产领域。1993年，百仕达在深圳开发了老牌大型改善小区“百仕达花园”，欧亚平正式步入房地产行业。百仕达港股上市后，欧亚平在内地主要以“百仕达地产”为主体，在开发百仕达花园后，还拿下了红树西岸项目开发权、推出百仕达东郡等项目。

深圳地产界人士告诉风财讯，百仕达在深圳一直是“传奇的存在”，很多员工后来进入各家公司成为知名操盘手或知名地产人；百仕达花园开发至今30多年了，二手房(多的时候)还能一个季度成交50多套。彼时更有媒体报道称，欧亚平靠地产业务每年能有20亿左右的现金流，他一度被称为“房地产天才”。

一只手摘取高回报时期的地产红利，一只手让燃油变燃气——1996年燃油跌价，欧亚平清理了百仕达的所有燃油业务，成立中国百江集团专门从事城市燃气开发和控股管理业务。

2001年百江燃气从百仕达剥离，登陆港股创业板，融资5000多万港元。2002年欧亚平将百江燃气6.4%股份（作价1.25亿港元）、1.25亿元两年期可换股债券卖给和记黄埔附属公司，赚得一笔巨资。

欧亚平以资本运作的手段玩转了这几家实业企业，到2019年欧亚平财富已达到70亿元，进入胡润百富榜，并多年在榜。

2013年在马云、马化腾、马明哲推荐下，欧亚平又开始进军金融行业，入股众安在线（众安保险上市主体）并一度成为该司企业法人和董事长。众安保险是国内首家互联网保险公司，由蚂蚁金服、中国平安、腾讯联合发起设立。

2023年，欧亚平通过百仕达成为众安保险海外业务平台“众安国际”的第一大股东，后者是首批获得香港虚拟银行牌照的银行，持有香港ZA Bank牌照，ZA Bank则是虚拟货币交易所HashKey的结算银行。

2023年完成上述入主众安国际的交易后，欧亚平卸任了众安在线的董事长职位。而就在2025年2月21日，众安在线被踢出了恒生科技指数成分股，公司标签上科技二字已被取消，众安股价一度大跌。

通过众安培育了百仕达的海外虚拟金融平台，之后操盘手潇洒转身离开，欧亚平这一出“草船借箭”确实玩得不赖。

完

文字丨王婷婷

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