首只！外资借道公募REITs布局中国

大扩容的公募REITs，成为外资布局中国的新渠道。

4月16日晚间，华夏基金上报华夏凯德商业资产REIT，该项目的四名发起人（原始权益人）均为外资机构凯德集团旗下的主体。据悉，这是首只由国际资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品，相关战略投资者将共同持有至少20%的份额。

4月17日，博时基金发布博时招商蛇口产业园REIT第二次扩募公告，意味着公募REITs市场，即将迎来首单二次扩募项目。此外，两只数据REITs项目的首发申报也于近日迎来反馈。

业内人士表示，多方动态均预示着公募REITs的长远投资吸引力在持续凸显。公募REITs持续迈向高质量发展，应持续培育优质资产生态，优先筛选具有稳定现金流及持续扩募潜力的基础设施项目，推动公募REITs发行。同步推进投资者培育工程，通过精准化投教活动深化市场认知，形成良性资金循环体系。

首只在中国申报的消费类公募REIT

根据上交所披露的消息，4月16日晚间，华夏基金上报华夏凯德商业资产REIT。该基金由华夏基金担任管理人，由中信证券担任专项计划管理人，专项计划名称为中信证券-凯德商业资产1号资产支持专项计划，有四名发起人（原始权益人），分别是CAPITA LAND MALL ASIA LIMITED，长沙凯亭咨询管理有限公司，广州凯云管理咨询有限公司，广州云凯商业管理有限公司。

四名发起人，均为外资机构凯德集团旗下的主体。4月17日，凯德集团旗下的凯德投资对券商中国记者表示，该机构已向证监会和上交所提交申请，拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，是首只由国际化资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品。根据凯德投资介绍，该REIT项目首批纳入的两个资产，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币，总建筑面积为16.84万平方米，整体出租率约为97%。

据悉，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展作为战略投资者，将共同持有凯德商业C-REIT至少20%的份额。凯德商业C-REIT的发行上市需满足以下条件：其一，在随后召开的凯德中国信托特别股东大会上获得批准；其二，取得证监会和上交所的监管批准。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，凯德商业C-REIT的申报符合凯德投资的轻资产战略，参与中国的公募REITs市场有助于更广泛地获取境内长期权益资本。中国作为全球第二大消费市场，拥有独特的结构性增长机遇和消费升级需求，这提供了特别的投资机会。

凯德投资总部设在新加坡，于2021年在新加坡上市，截至2024年12月31日其资产管理规模约为1360亿新元，基金资产管理规模1170亿新元，旗下不动产资产类别涵盖购物中心、办公楼、旅宿、工业地产、物流园、产业园区、健康、自助仓储、数据中心、私募信贷和特殊机会。

首单二次扩募项目也迎新进展

除上述动态外，还有多只公募REITs产品迎来新进展。

首先是公募REITs的扩募。4月17日博时基金发布关于博时招商蛇口产业园REIT拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公告，公募REITs市场即将迎来首单二次扩募项目。根据第二次扩募方案草案，该基金拟通过第二次扩募发售募集资金，新认购招商蛇口产业园3期专项计划资产支持证券并持有其全部份额，最终持有光明项目（二期扩募）及南油项目。此外，中航京能光伏REIT的扩募申请也于4月15日获得了交易所反馈。

其次，两只数据REITs项目的首发申报也迎来新进展。4月11日，南方润泽科技数据中心REIT在3月初申报后迎来交易所反馈，目前进入“已问询”阶段。该产品是国内首只以数据为底层资产的REITs项目，以南方基金为管理人，招商银行为托管人，专项计划名称为南方资本-润泽科技数据中心1期基础设施资产支持专项计划，专项计划管理人为南方资本管理有限公司，原始权益人为润泽科技发展有限公司。同样是在4月11日，南方万国数据中心REIT在3月底申报后迎来反馈。该产品以南方基金为管理人，发起人（原始权益人）为万国数据控股有限公司，专项计划名称为南方资本-万国数据中心1期基础设施资产支持专项计划。

此外，在4月16日晚间，中金基金此前上报的中金亦庄产业园REIT也获得了交易所反馈。该产品由中金基金担任管理人，专项计划名称为中金亦庄产业园基础设施资产支持专项计划，专项计划管理人为中金公司。

根据南方基金公告，从4月21日起南方顺丰仓储物流REIT将于4月21日正式上市。该产品募集阶段吸引了投资者关注与参与，公众投资者有效认购倍数为381.58倍。南方顺丰物流REIT的底层资产包括深圳、武汉、合肥三大核心物流枢纽项目，均位于国内物流网络的关键节点。

培育优质资产生态

和以往相比，4月以来的公募REITs呈现出不少增量信息。一是底层资产类别（如数据）持续丰富，存量项目的一次和二次扩募交替进行；二是在长远投资空间吸引力下，中国公募REITs持续迎来政策支持，还迎来了外资参与布局。

根据国家发改委官网，国家发展改革委主任郑栅洁在近期的《推动进一步全面深化改革走深走实》讲话中指出，加快构建高水平社会主义市场经济体制。其中提及，建立政府投资支持基础性、公益性、长远性重大项目建设长效机制，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩围扩容。

此外，深圳市投资基金同业公会近日组织召开深圳公募REITs专业委员会2024年度工作会议暨基础设施REITs试行ESG评价培训，深圳证监局就进一步推动深圳公募REITs市场高质量发展，提出三方面发力方向。一是构筑稳健发展根基，重点解决“重复审批”“信息孤岛”等管理效率瓶颈问题。二是培育优质资产生态，优先筛选具有稳定现金流及持续扩募潜力的基础设施项目，推动公募REITs发行。同步推进投资者培育工程，通过精准化投教活动深化市场认知，形成良性资金循环体系。三是完善协同发展机制，充分发挥专委会政策传导与资源整合功能，搭建常态化“监管与市场”对话平台。

凯德投资表示，凯德商业C-REIT旨在投资于中国内地的优质购物中心资产，充分把握中国政府倡导的“刺激消费、扩大内需”政策带来的行业机遇。凯德中国信托管理有限公司首席执行官陈建良表示，凯德商业C-REIT为凯德中国信托提供了进入扩张中的中国公募REITs市场的战略机会。“它增强了我们的财务灵活性，进而实现收入多元化并提升投资组合质量。”

展望后市投资，招商基金表示，近期REITs市场出现了明显的估值整体提升，各板块已交替上涨。预计随着未来几个热门REITs上市，REITs市场短期可能维持震荡走势，前期行业估值分化得到修复以后，后续可能出现新的风格轮动特征。招商基金分析称，2025年一季度以来，利率水平低位运行后大幅上行，REITs市场呈现出先大幅反弹后震荡的态势，但由于估值相对合理，增量资金充足，托底效应明显，从波动率和最大回撤情况看REITs显著好于主要权益资产。

校对：苏焕文‍‍‍‍‍‍‍