仲量联行：中国办公楼市场将在调整中锚定再平衡点

中国办公楼市场正锚定产业升级主航道，寻求转型窗口中的确定性机遇。3月27日，仲量联行举办“中国办公楼市场展望研讨会”，聚焦上海、北京、深圳三个关键市场，在新周期中前瞻新趋势，捕捉新机遇。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“2025年，中国办公楼市场需求预计将温和复苏，但供应压力犹存，以四个一线城市为例，今年甲级办公楼市场新增供应量在350万—390万平方米，净吸纳量约180万平方米—220万平方米，租金将继续承压下行，预计同比跌幅近10%。”

姚耀进一步指出，除传统行业需求外，与人工智能、新消费、游戏、生命科学等行业衍生出的“新元”企业，将激发办公楼市场需求新的增长点，“市场需求的‘固本拓新’是办公楼市场参与方重新锚定新平衡的关键”。

其中，上海办公楼市场方面，产业转型升级的积极趋势，持续为办公楼市场带来增量潜力，带动需求端温和复苏，然而，由于整体市场仍有大量新增项目即将入市，租金仍处于下行周期，市场正在经历深度调整的阶段。

仲量联行统计，2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比达到74%，搬迁的核心考量在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比”平衡。

北京办公楼市场进入深度博弈，市场需求缓和，业主方不断释放“极限价格”试探市场的平衡点，但租金的深度回调也对激发市场活跃度产生了显著影响。数据显示，2024年北京甲级办公楼市场成交量同比上升31%。

从需求行业来看，新质生产力相关行业的崛起持续激活办公楼市场潜力。仲量联行统计，截至2024年末，新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%。以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关企业商业化进程加速，带动对优质办公空间扩张的刚性需求。

深圳办公楼市场方面，随着机电一体化、人工智能等技术融合应用，智能制造、商贸流通等领域有望支持深圳办公楼市场需求的长期稳健增长。截至2024年末，深圳以人工智能和大数据代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积。

总部大楼对深圳办公楼市场的贡献日益显著。近三年，深圳甲级办公楼年均净吸纳量约73万平方米，总部自建物业对净吸纳量的贡献约占50%。2025年新增供应中，总部办公物业面积预计占比约八成。但伴随企业陆续迁入落成的总部项目，其目前的办公空间将陆续出现空置，存量市场竞争将更激烈。