首尔房价，又开始涨了

文 / 侯恬

韩国房地产院数据显示，2月全国房价跌幅缩小，首尔房价上涨0.18%，创三个月最大涨幅。尤其松坡（0.94%）、瑞草（0.74%）等江南3区涨幅明显。

其中平均实际交易价格最高的地区是瑞草区，为28.5亿韩元，这比去年上涨了32.3%。江南区平均价格为27.1亿韩元，同比上涨15.5%。同期，松坡区平均价格为18.9亿韩元，也上涨了12%。在非江南地区，钟路区平均价格比去年上涨38.5%，呈现出较高的上涨率。

房地产市场普遍预测，今年江南地区的公寓价格将继续上涨。这主要归因于土地交易许可限制的解除，以及利率下降带来的市场流动性增加。

业内人士认为，这些因素将进一步推动房价上涨，尤其是高需求区域。

韩国房价多年来维持上涨趋势，2016年以来，韩国房价整体上涨80%以上，而疫情最严重的2020年到2021年，韩国各地房价普遍上涨40%以上，首尔房价翻倍的更是比比皆是。

直到2022年四季度，韩国楼价才突然出现“崩盘“态势。到2023年5月，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格同比平均下降了18.63%，其中首尔跌幅最大，部分公寓价格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。

市场曾经普遍认为，经济下行、人口崩盘、加息以及债务高筑是韩国房价崩盘的核心原因，并且认为房价的下跌将会持续下去，但如今韩国房价却又出现止跌回稳的趋势，首尔等核心区域房价甚至重新开始上涨。

降息和土地交易许可限制的解除，被认为是韩国房价重新开始触底反弹的核心因素。

由于经济面临的严峻挑战以及政策制定者在稳增长方面的紧迫感，韩国央行自2024年10月至今已经宣布三次降息，一些市场分析人士预计，韩国央行可能在5月份再次降息，使基准利率降至2.50％。

为遏制房价过快上涨，韩国曾在2020年推出土地交易许可制度，或许近年房价跌幅过快，今年2月，首尔市取消了国际交流园区附近4个地区（松坡蚕室洞、江南三成洞、大峙洞、清潭洞）305处地块中291处园区的土地交易许可区域指定，这一带的公寓价格大幅上涨。

韩国是一个高度集中发展首都圈的国家，韩国全国一半以上的医院、大学等都集中于首都圈，由于韩国企业的特性，不太注重中小企业，几个大公司占据垄断了资源。为了享受更好的教育和就业机会，韩国人只能拼命往首尔等首都圈挤，这也持续推高首尔的住房需求。

首尔、京畿道和仁川等首都圈面积仅占韩国的12%，但韩国总人口50%都集中在这些地区，特别是首尔地区人口集中度更高，导致住房短缺严重。首尔目前房价最高的地区是江南区，均价超过10万。

限购限贷和税费调控是韩国遏制房价上涨的主要措施，但如今韩国开始降息，限购政策又放松，首尔核心区域的房价便再次出现上涨趋势。

针对这一情况，韩国代总统崔相穆在一次会议上表示，韩国政府将动用所有可用的手段来遏制房价上涨因素，打击投机行为，采用包括房地产相关法规和金融措施。但最后的结果是否奏效，仍不得而知。