【BT财报瞬析】招商蛇口2024年报：业绩有喜有忧，发展仍待破局

招商蛇口（股票代码：001979），即招商局蛇口工业区控股股份有限公司，是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。其主营业务涵盖开发业务、资产运营和物业服务三大领域。开发业务聚焦于以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；资产运营业务包含集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业的运营与资产管理；物业服务业务则涉及基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。

从资产负债数据来看，2024年末招商蛇口总资产为8603.09亿元，同比下降5.31%，2023年末为9085.08亿元。归属于上市公司股东的净资产2024年末为1110.07亿元，同比下降7.28%，2023年末为1197.23亿元。资产负债率2024年末为62.37%，净负债率为55.85%，现金短债比为1.59。部分资产项目有明显变动，货币资金占总资产比例从2024年初的9.72%提升至年末的11.66%，预付账款占比从0.99%降至0.53%，主要是预付土地款减少；其他应收款占比从13.04%降至12.54%，源于联合营公司垫款及合作方往来减少；存货占比从45.87%降至42.91%，是房地产项目投入减少；投资性房地产占比从13.98%升至15.44%，因自持物业项目投入增加；合同负债占比从17.78%降至16.50%，由于销售回款减少；其他应付款占比从12.76%降至11.29%，是合作方垫款及保理款减少；短期借款占比从0.15%升至0.32%，表明融资规模扩大。

利润数据方面，2024年招商蛇口实现营业收入1789.48亿元，同比增长2.25%，主要得益于上海、深圳等一线城市结转规模同比增加。然而，归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元，同比下降36.09%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为24.49亿元，同比下降57.27%。净利润下降主要是因为开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。营业成本2024年为1538.16亿元，同比增长3.25%；销售费用为40.14亿元，同比下降7.25%；管理费用为21.03亿元，同比下降11.40%；财务费用为19.43亿元，同比增长112.96%。

现金流量数据显示，2024年经营活动现金流入为1728.06亿元，同比下降17.88%；经营活动现金流出为1408.42亿元，同比下降21.31%；经营活动产生的现金流量净额为319.64亿元，同比增长1.69%，主要是由于房地产项目购地、基建支出及税费支出降幅超过销售回款降幅。投资活动现金流入2024年为185.56亿元，同比下降32.49%；投资活动现金流出为153.99亿元，同比下降61.24%。筹资活动现金流入2024年为1341.44亿元，同比下降24.90%；筹资活动现金流出为1575.49亿元，同比下降19.60%。

总体而言，招商蛇口2024年在复杂的市场环境中面临着诸多挑战。虽然营业收入有所增长，但净利润大幅下滑，反映出公司在盈利能力方面面临较大压力。资产负债结构有一定调整，部分资产项目的变动体现了公司业务策略的变化。现金流量方面，经营活动现金流量净额的增长显示出公司在资金管理上有一定成效，但投资和筹资活动现金流量的变化也反映出市场环境和公司发展战略的影响。未来，招商蛇口需要进一步优化业务结构，提升开发业务的毛利率，加强成本控制，以应对市场的不确定性，实现可持续发展。