招商积余交棒 地产操盘手陈智恒上任总经理

观点网 过去一年，招商积余曾发生过多起人事变动，公司董事长聂黎明、副总经理陈林、监事会主席李石芳、董事袁嘉骅等人均已离职。

最近，这家A股龙头物企再次出现人事变动。

3月11日，招商积余发布公告称，收到公司董事、总经理陈海照先生的书面辞任报告。陈海照先生因工作调动原因，申请辞去公司董事、总经理及董事会战略与可持续发展委员会委员职务。

陈海照的"继任者"也已经准备就绪。

公告中提出，根据工作需要，经公司董事长提名、董事会提名和薪酬委员会资格审查，董事会同意聘任陈智恒先生为公司总经理，任期自本次董事会审议通过之日起至第十届董事会届满之日止。

招商积余这一次的人事换防令人很意外，谁也没料到任职四年之久的陈海照会突然辞任。如果说公司总经理权柄上一轮的交替是为了完成业务整合，那么这一次又是为了什么？

人事换防

陈海照的履职，是招商积余的发展历程的的一个重要标志。

2019年，中航物业完成了与招商物业的重组整合，并改名为招商积余，公司首任总经理由原中航物业总经理石正林出任。两年后的2021年1月份，招商积余迎来了第二任总经理，也就是陈海照。

与石正林相比，陈海照此前的职业生涯主要聚焦于物流冷链领域，曾任招商局物流集团有限公司业务发展部副总经理、深港区域副总经理、惠州公司总经理、业务发展部总经理、战略发展部总经理，招商局物流集团有限公司总经理助理兼任招商美冷（香港）控股有限公司总经理（CEO），中外运冷链物流有限公司党委书记、总经理，招商局漳州开发区有限公司总经理助理兼任福建省海韵冷链仓储有限公司董事长。

陈海照丰富的物流冷链行业经验也适配"招商局积余产业运营服务"这个平台的要求。因此，石正林与陈海照的交棒，也被视为招商物业、中航物业正式完成业务整合的信号。

陈海照也为招商积余作出了许多贡献，带领招商积余坚定"12347"战略，并在此基础上推出并落地了"沃土云林"商业模式。

在独特的商业模式下，招商积余实现了营收从2021年的105.91亿元增长至2023年的156.27亿元；管理面积规模则从2.81亿平方米增长至3.45亿平方米。

此外，陈海照在位的四年间，一直坚持轻型化、规模化、科技化和市场化的"四化"发展原则。比如在轻型化方面，实现了公司资产负债率从2021年的48.85%降至2023年的46.73%；此外还创新推出了招小播、招商易采、余房网、招小充等多个轻型的增值业务平台化。

可以说，陈海照为招商积余打下了一个很好的基础与方向。辞去总经理一职后，陈海照虽然不再担任招商积余任何职务，但仍将会在招商局集团所属其他企业任职。

时代的齿轮在转动，如今招商积余迎来了重组后的第三任总经理--陈智恒，他首次进入招商积余内部是在去年8月，袁嘉骅辞去公司董事职位之后，便是由他来补缺。

如今，陈海照亦交棒予陈智恒，这一切或许早有定数。

陈智恒是招商体系内公认的"实战派"。作为华南理工大学建筑工程专业科班出身的青年干将，其职业生涯深度融入招商蛇口发展脉络--从一线工程师成长为城市公司掌舵人，再进阶至总部战略中枢，形成了"多业态操盘+总部战略统筹"的双重能力矩阵。这主要得益于他丰富的城市公司管理经验。

据了解，陈智恒2007年就加入了招商蛇口，曾担任过招商局地产控股股份有限公司佛山公司总经理助理，招商局蛇口工业区控股股份有限公司佛山公司副总经理、广州公司副总经理兼湛江公司总经理、长沙公司总经理、运营管理部总经理、招商蛇口数字城市科技有限公司总经理。

现在，招商蛇口将这个地产得力干将派到了物管平台。

数字化加速猜想

从招商积余如今的人员"配置"来看，或许是准备在数字化转型赛道中踩一脚油门。

在招商积余去年5月份披露的选举公告中，新任董事长吕斌的个人简历上写着：现任公司董事长，招商局蛇口工业区控股股份有限公司副总经理、首席数字官，招商蛇口数字城市科技有限公司总经理。

当时就有市场解读为这是招商积余为了解决多年以来的毛利率难题，而选择的数字化转型强援。

有意思的是，这次公司新任总经理陈智恒，同样担任过招商蛇口数字城市科技有限公司总经理一职，在数字化方面也有一定的经验，近年来也着力在推进数字化与精益化转型。

而且，在履职招商蛇口总部运营管理部总经理以来，陈智恒就在主导重构营销数字化体系，通过搭建客户数据中台、优化智能决策模型，推动营销费效比优化。

在兼任招商城科总经理期间，他则持续强化BIM技术、智慧工地等数字化基建应用，其主导研发的工程管理协同平台已在多个重点项目落地，实现项目工期、质量缺陷率的优化。

也许正是看中这种"深耕实体业务+拥抱科技创新"的能力，招商蛇口才会将陈智恒"外派"到招商积余中继续发光发热。而这也是招商积余迫切需要的领导人能力。

2019年重组上市以来，招商积余的毛利率、净利率表现在行业内一直处于较低水平。以公司2023年的表现为例，期内毛利率、净利率分别为11.56%、4.73%，而同期保利物业分别录得19.6%、9.3%，中海物业为15.9%、10.4%。

在2023年度业绩发布会上，公司财务总监江霞称，预计公司2024年毛利率整体上仍将高度承压。

根据公司披露的2024半年报，招商积余上半年毛利率为12.57%，同比回落0.73个百分点；净利率为5.78%，同比回落0.49个百分点；均低于行业平均值（毛利率均值：23.41%；净利率均值：7.13%）。

当时江霞还指出，公司对毛利率承压一事已有充分的认知，并且也做好了相关工作的铺排。

如今看来，招商积余或许是寄希望予数字化转型了。

就任招商积余董事长后，吕斌曾公开表示过，数字化时代背景下，数字化建设正在成为物业服务行业提高综合服务能力的发展方向。招商积余将以数字化为抓手，优化升级服务模式，迈向现代智慧物业。

此外，在公司2025年度工作会议上，吕斌指出，招商蛇口对招商积余提出了"迈进行业三强"的新期待，强调要在服务、科技、专业三个方面下功夫，锻造扎实能力。在科技上，招商积余以科技驱动效率，加大智慧化场景建设投入，通过多个业态一站式解决方案提升各个细分赛道运营效率。

实际上，在陈海照任职期间，招商积余就已经搭建起了招商π平台、积余随行等系统平台进行数字化能力的打磨。

在近一年的人事轮换中，吕斌与陈智恒的到来，已然成为了招商积余数字化转型的王牌，公司似乎也准备好了拯救毛利率的攻坚战。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。