代建风云 | 绿城管理的危与机

编者按：2024年以来，房地产代建行业在政策调整与市场分化中加速重构，头部企业构筑壁垒、巩固优势，新入局企业亦聚焦政府代建与存量纾困等新战场。

与此同时，利润空间收窄倒逼企业战略转型，更多探索保障房、城市更新、产业等领域的可持续路径，逐渐从规模扩张转向效率与资源整合。

展望2025年，行业洗牌或将更加深入，观点新媒体就此推出最新策划性选题"代建风云"，通过观察标杆企业如何破局，为未来发展锚定坐标。

观点网 作为最早布局代建行业的企业，绿城管理在行业发展早期已享受到蓝海红利，占据最大的市场份额。

2024年度中期业绩报告显示，绿城管理连续8年保持20%以上的代建行业市占率。

随着房地产行业的发展，越来越多房企入局代建领域，代建市场从蓝海转向微利竞争，新进入者通过低价策略抢夺市场，不少项目代建费率被压至历史低点。

为了抢占市场，甚至部分企业以"0利润"策略进行竞争，进而，代建行业整体利润率被压缩，而作为曾经代建龙头，被追赶的绿城管理也出现了利润危机。

被追赶的危机

在房地产行业从高歌猛进到一路向下的时期，绿城管理前几年的净利润也是同步增长的。

数据显示，2020年至2023年，绿城管理的净利润分别为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，绿城管理净利润为5.01亿元，同比增长5.82%。

基于代建企业轻资产、低负债等运作特点，代建业务利润率往往高于传统房地产业务。2020年至2023年，绿城管理的毛利率依次为47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。

从整体的财务数据来看，绿城管理凭借先发优势占据着代建行业的龙头地位，并且保持稳定的增长趋势，但从细节数据的情况来看，绿城管理正面临诸如费率下滑、利润增速放缓、业务结构失衡等挑战。

今年1月8日，绿城管理披露集团业务发展的最新情况。截至2024年12月31日止的十二个月内，绿城管理的新拓代建项目合约总建筑面积达到3649万平方米，较去年同期增长约3.4%。然而，代建费用预估为93.2亿元，较去年同期下降约10.1%。

截止至发稿，绿城管理尚未披露2024年年报，但从2024年半年报可以窥见代建费用下滑的原因。

从业务构成情况看，商业代建是绿城管理最大的收入和利润来源。2024年上半年，绿城管理来自商业代建、政府代建的营业收入分别为13.08亿元、3.32亿元，占总营收比重分别为78.3%、19.9%，增长率分别位22.9%和-16.1%。

为何两项业务的增长一正一负？主要问题出现在业务的毛利率上。商业项目管理毛利率上升 2.7 个百分点至 54.2%，但政府项目管理毛利率下降 4.4 个百分点至 40.4%，主要由于竞争加剧导致项目费用下降。特别是华润、中海等央国企的纷纷布局代建市场，在承接政府代建项目时具备天然优势，加剧代建政府项目的竞争。

而其他服务方面，毛利率因收入结构变化下滑最为明显，从2023年的90.7%进一步下滑至 59%。

究其原因是在2023年及之前，其他服务的高毛利率主要依赖上市前由绿城房地产集团投标的未取得一级资质的项目。这类项目的服务成本由绿城房地产集团承担，绿城管理仅按净收益结算收入，因此成本极低。

至2024上半年，此类项目收入大幅缩减，2024上半年其他服务总收入中，未取得资质的项目收入仅1210万元，占总收入12.1%，而2023年同期类似项目收入为1.122亿元，收入规模明显收缩，收入占比下降直接削弱了高毛利业务的贡献。

在高毛利项目下滑的同时，绿城管理的成本也在增长。2024年上半年，绿城管理服务成本为8.09亿元，较2023 年同期的7.43亿元增加 9.0%。可见，在代建市场日趋内卷的情况下，绿城管理赚钱容易的日子也成为了过去时。

探索不良资产之路

随著房地产行业出清，金融机构积累了巨大的涉房涉地类纾困项目。代建模式可以通过信用赋能、品牌焕新、产业链重整等多种方式，助力遇困项目激活销售，帮助投资人修复资产负债表，实现保资产价格、保竣工交付、保开发团队的目标。

在2022年年报发布会上，绿城管理CEO李军表示： "纾困业务代建是我们未来需要大力开展，需要努力提升能力的一个界面。" 向投资者发出了新增业务方向的信号。

绿城管理由此开始布局涉房涉地类纾困项目。此外，随着"城市房地产融资协调机制"的建立和"白名单"制度的推行，纾困项目的融资渠道逐步通畅，为代建服务创造了更多机会。

2024年上半年，绿城管理成功交付了2个纾困项目，其中，绿城管理作为代建方与长城资产合作，介入武汉当代集团开发的"当代天誉"项目，成为AMC与代建企业合作的典型样本。

但入局不良纾困项目，也恶化了绿城管理的一些财务数据。

2023年，绿城管理信用减值亏损净额4209万元，较2022年的2251万元增长87%，主要因合约资产减值2428.8万元及其他应收款减值2129.7万元，2022年这两项数据分别为795万元和116万元，2024上半年绿城管理信用减值亏损净额有轻微降低，为4053.4万元。

回款方面，截止至2024年6月30日，绿城管理贸易及其他应收款项达到人民币9.08亿元，较2023年末的人民币8.24亿元增加10.3%，增加的主要原因是受房地产行业整体市场趋势影响，部分地区销售去化出现滞后，进而影响到代建费收款，周转天数由2023年度的24天上升至28天，主要受市场影响，代建费收款滞后。

其中，不良纾困项目的去化难的情况更为突出。例如位于南京南部新城的绿城凤栖潮鸣，前身是南部新城G124地块。该项目由边城拿地，绿城负责代建，将杭州高端"凤起"系产品引入南京。但该项目销售并不及预期，在拿到销许之后四个月，被曝项目仅认购成交2套，去化不足1成。

观点新媒体在过往关于代建企业的采访中，不少被采访企业管理层认为，"能赚钱但很难"是不良纾困项目的矛盾点，相比于普通商业代建，不良资产项目代建有着更高门槛要求，不仅涉及债权、债务以及法律纠纷，还要与AMC公司沟通协作，在金融机构的盘活盈利框架体系下保质保量完成项目代建，但也避免了当前代建市场的竞争情况。

而绿城管理的第一批不良纾困项目已经开始入市，在房地产普遍低迷的市场中，绿城管理能否找到新的出路。

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