深度｜一处房产的可持续公益之旅：不动产慈善信托迈向“大众实践”还需几步？

21世纪经济报道记者 杨梦雪 上海报道

不动产慈善信托财产登记近日迎来一项新的进展。

经历了此前从县域到市域的探索，2月中旬，杭州市开放各大不动产登记企业专窗办理“不动产慈善信托财产登记”服务，打通了不动产慈善信托登记办证的“最后一公里”。

如何将不动产纳入信托财产，在很长一段时间里都是业内关注的焦点。

自2016年《慈善法》正式实施之时，就曾明确捐赠财产可以是现金、实物、房屋、有价证券、股权、知识产权等有形和无形财产，理论上上述资产均可成为慈善信托的财产来源。而在慈善信托探索发展的近9年间，不动产等财产的纳入始终是个难题。

杭州此次宣布开放专窗并非在此领域的首次“破冰”。更早之前，杭州已陆续探索和推动了个人和企业捐赠的财产备案登记的落地。2023年6月，全国首单由个人捐赠的不动产慈善信托在杭州市桐庐县完成备案登记，由桐庐县慈善总会和万向信托共同担任受托人；2024年11月，杭州首单由法人机构捐赠的不动产慈善信托登记落地，由浙金信托担任受托人。

此番进展因何值得关注？昆仑信托慈善信托办公室负责人成浙军认为，将不动产等非流动性资产纳入慈善信托财产范围，发挥了信托制度管理多种财产的制度优势。杭州通过企业专窗，捐赠人可便利地办理不动产信托登记等复杂业务，为高净值人群、企业及家族财富提供了更灵活的公益参与路径，可以推动慈善信托规模增长，将是慈善财产来源新的增长极。

“小众”的不动产慈善信托究竟是怎样的业务模式？落地难点在哪？广泛推广这类项目还需突破哪些阻碍？我们与信托行业人士和法律人士聊了聊这些话题。

基于房产的可持续公益模式

“我们项目的委托人‘装入’慈善信托的是一处商业办公场所，今后这个场地产生的租金、售卖价款以及其他收益将主要用于公益慈善事业的发展，这处房产后续也需要我们双方一起去运营。”浙金信托慈善信托负责人以其此前落地的项目为例介绍了不动产慈善信托目前的业务模式之一。

金杜律师事务所合伙人王臻婷在此前分析首单落地的桐庐项目时还提及，基于不动产权利期限较长、权属稳定、方便管理的特点，受托人既可以将房屋出租所得的租金收益用于慈善捐赠活动，也可以将房屋使用权直接作为一项资助手段，帮助有特定需求的受益人，增加了慈善信托的灵活程度。

据记者了解，企事业单位和高净值个人对不动产慈善信托均有相关需求。企业可以通过此类项目盘活闲置资产并履行社会责任，用持续租金收益支持环保、教育等领域，相比现金捐赠更利于长期品牌建设。个人可以通过不动产信托实现家族慈善传承，避免遗产纠纷的同时锁定公益价值。 

与现金类财产作为信托资产的项目相比，不动产慈善信托在业务模式上更明显的优势在于自带“造血”能力，核心价值在于“双重可持续”。

“相比传统资金类项目，这类项目存续时间也会更久一些。因为它自身会有源源不断的租金进来，委托人不需要再去追加财产或现金也能保持较长时间的运作。”浙金信托慈善信托负责人认为，不动产慈善信托的核心价值在于“双重可持续”，既可以通过资产运营为慈善信托注入活水，又能够以法律手段保障慈善意图世代延续。

成浙军同样对记者表示，信托架构的灵活性还支持收益再投资，如租金、资产增值收益可持续用于慈善目的，形成“造血式”公益模式。

资产隔离的权证附注创新

业务模式“看上去很美”，但在实际落地过程中如何走通，也面临重重阻碍。首先需要解决的就是不动产财产登记问题。

由于我国采用不动产物权登记生效主义，这也就意味着不动产登记成为决定房屋权属的关键因素。功承瀛泰律师事务所律师唐潮对此作出进一步解释，“比如买卖房产，只签一个买卖合同不代表我已经获得了房屋的产权，需要在房产证上写我的名字这套房才算属于我所有。相当于只要没有登记，房屋产权就尚未归我所有，更谈不上对抗其他善意第三人。”

基于这样的背景，不动产财产登记成为将不动产“装入”慈善信托的第一步。但这带来的下一个问题是，装入信托的资产如何实现与信托公司自有资产隔离，以规避受托人挪用资产或出现债务危机等可能出现的风险？

在杭州的实践中，主要是从权证附注的角度做出突破。杭州此次开放企业专窗办理“不动产慈善信托登记”服务，明确可以通过附注“慈善信托财产”不动产权证书的方式，允许企业或个人将国有建设用地使用权及房屋所有权转入慈善信托。

浙金信托慈善信托负责人认为，登记簿附注条款使财产用途不可篡改，可以从源头杜绝资产挪用风险。“通过不动产登记簿和权证附注‘慈善信托财产’的方式，可以明确信托财产与受托人自有财产的界限。常规操作中，受托机构管理的房产易与自有资产混淆，导致权属争议或法律风险。杭州通过权证附注实现了‘资产隔离’，确保信托财产仅用于慈善目的，突破了传统不动产慈善信托的权属模糊、效率低下等瓶颈，为全国探索非货币慈善捐赠提供了制度样本。”

在解决权属隔离难题之后，不动产慈善信托在实践环节还有诸多细节问题需逐一解决。

浙金信托慈善信托负责人提到，首先，不动产登记原有流程未预设“慈善信托”场景，财产转移是否需参照交易过户或赠与处理存在争议，这其中涉及制度衔接的空白。其次，进行不动产登记的网签备案环节可能产生一定费用，这也与慈善信托非盈利属性存在逻辑冲突，需要多个部门共同推动。

在多部门的共同努力下，杭州在优化流程和降低成本等方面同样打开了“窗口”，通过简化流程、取消网签备案等举措压缩不动产捐赠办理时长，同时也降低了一定的成本。 

刚刚迈出第一步

也有行业人士在采访中坦言，这类慈善信托的发展在解决上述重重障碍之后，刚刚迈出了实践的第一步。更大范围下围绕不动产信托财产登记和税费等相关问题的实践尚待持续推进。

近年来关于推动不动产信托财产登记的讨论逐渐增多，也有城市率先开始试点，应用范围不仅仅适用于慈善信托，还涉及家族信托、特殊需要信托等服务信托业务领域。这其中的堵点包括与业务落地相关的政策协同、多部门协作、税费等诸多方面，此外大范围的推广和落地还需要进一步统一执行标准、突破区域限制。

浙金信托慈善信托部及研究部相关负责人均在采访中提到，项目的推进需要得到监管部门和不动产登记服务中心等相关部门的帮助和大力支持，公司近年来慈善信托业务模式的突破及发展得益于浙江及杭州两级政府的政策支持与引导，最终顺利落地也离不开杭州的政策协同和试点先行。

“难点还在于跨部门协作和政策落地。不动产慈善信托涉及民政、自然资源、税务等多部门协作。早期因为缺乏统一指引，登记流程存在重复审批或职责不清问题。例如，备案登记需民政部门预审，但不动产登记机构对慈善信托的法律属性理解不足，导致执行标准不一。”浙金信托慈善信托负责人表示。

不同交易模式下所涉及的税费问题同样是其中关注的焦点。 

上海某房地产从业人士对记者解释，我国不动产交易主要涉及交易过户和非交易过户两种形式，不同交易形式税费也有所不同。实践中非交易过户涉及的费用通常较低，具体金额因情况不同存在差异。华北某信托行业人士对记者指出，如何打通以非交易过户形式落地不动产信托财产登记，仍是其中更为核心的问题。 

唐潮在采访中同样提及税收问题仍需进一步突破。"如果通过交易过户去落地，等于税费还是以交易的名目去核定收取。但信托关系本质上并非是交易，委托人没有交易的意愿，却要为了设立信托承担交易的税负，是以不动产设立信托的一大障碍。在什么时候收税、收多少税这些问题，从来都不仅是税务上的问题，信托登记制度乃至信托制度本身的完善都需要具体的税收方案的优先解决和跟进。"

在实践中，费用的差异确实为部分委托人是否将不动产纳入信托财产带来新的“纠结”。是否有望进一步降低门槛？

令人欣喜的进展是，北京已发文先行试点不动产财产登记工作。今年1月，北京出台《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，明确北京辖内信托公司可以将北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托，其中也提及向不动产登记机构提出登记申请仅需提交契税完税（或减免税）凭证。华北某信托行业人士分析，尽管其中税务问题的细节有待进一步明确，但这仍是一次积极的尝试，在后续落地实践方面的进展值得期待。

另据记者了解，目前对不动产信托非交易过户的需求仍在增加。上述人士认为，新规将对委托人降低信托设立成本、促进慈善信托及服务信托的发展等产生积极的支持作用。

如何迈向“大众实践”

自信托三分类新规将慈善信托单列为其中一类之后，慈善信托正迎来一波迅速发展。

信托业协会发布的数据显示，截至2024年末，我国慈善信托累计备案数量2244单，累计备案规模85.07亿元，其中2024年全国共新增备案规模16.61亿元。慈善信托财产呈现出来源更加丰富等特点，股权、不动产、实物、知识产权、信托受益权、保险受益权等不同类型的财产进一步丰富了慈善信托的财产来源，增加慈善信托的可持续性。

与此同时，与慈善信托的相关规定和配套政策也正在逐渐完善。如2月25日“新鲜出炉”的《关于慈善信托年度支出和管理费用的规定》，分档分类细化慈善信托年度支出，明确年度支出的下限，同时严控限制年度管理费用的上限，进一步增强慈善信托的可操作性。

聚焦不动产慈善信托领域，如何助力其进一步发展？对信托公司而言，又将迎来哪些新的挑战？

成浙军认为，杭州模式为全国提供了可复制的经验，有望推动慈善信托从“小众探索”迈向“大众实践”。但其同时也坦言，未来不动产慈善信托还需要进一步突破税收、跨区域、跨部门协调等深层障碍。

从信托公司的角度来看，推动不动产慈善信托的发展，也对其在资产管理、合作伙伴拓展等方面带来新的挑战与机遇。

浙金信托慈善信托负责人坦言，不动产慈善信托的运营还涉及房屋招商、物业管理、买卖等诸多工作，而这并非金融机构所擅长的，未来仍需与专业的中介公司、物业公司在不动产管理、物业管理等方面进行合作。但作为一家信托公司，可以对信托项目中的租金等现金部分进行一定的资产配置，帮助委托人在符合其风险偏好的同时实现信托财产的保值增值，这同样是未来需要努力的方向。