第一个商品房小区超45年了 大城市如何为房屋“做体检”

21世纪经济报道记者 周妙妙 深圳报道

深圳是一座年轻的城市，不仅在于其人口结构，也体现在房屋年龄上。

在深圳两会期间，一份“未雨绸缪”的提案吸引了记者注意。两位深圳市政协委员，深圳市脉山龙信息技术股份有限公司董事长汪书福、清华大学深圳国际研究生院院长助理宋岩从超大城市治理角度考虑认为，深圳应完善物业安全风险防控体系，构建“保险+维修基金”长效机制。

其背后，首批商品房步入“中房时代”，设施设备及管线锈蚀老化等风险难以避免，健全房屋体检制度日益受到关注。

以深圳为例，1979年，中国内地最早的商品房开发项目——东湖丽苑在深圳诞生，如今楼龄已超45年。资料显示，早在2020年深圳出台了房屋强制定期体检相关政策。深圳为保障城市既有房屋的安全建立了多项标准规范。

目前，市场上的解决方案之一是家财险。

平安产险非车险产品经理盛志伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，家财险市场出险原因主要集中在水管爆裂、火灾爆炸等事故上。前者主要发生在北方地区，冬天通暖气，因长时间未使用供暖器，水管突然受热容易爆裂。后者一般是燃气爆炸以及电动自行车电池在室内充电引发的火灾。

两位委员建议，增设房屋定期体检制度。房屋体检的服务，可依托保险的风险减量功能实现。由一些保险机构拿出保费中一定比例资金，委托第三方专业机构，定期针对被保险房屋进行安全监测。

“房屋保险”开始受到公众关注

住房占据了家庭总资产的很大比例，尤其在一线城市，住房一旦发生重大意外，经济损失也相对更大。

盛志伟认为，家财险火灾爆炸等风险出险频次较低，但具有突发性、集中性、蔓延性特征，加之出现区域一般均为城市人口密集地区，容易产生“风险不常见，预防不到位，一旦发生损失就会很严重”的情况。

房屋保险通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险“社会稳定器”作用。

去年8月，有关部门在新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。“房屋保险”开始受到公众关注。

对于构建一个怎样的房屋保险机制，两位委员建议，建筑安全责任相关部门可参照车险模式建立房屋“强制保险”和“商业保险”相结合的分类分层次建设房屋保险制度，通过“政府支持引导、物业责任强制、业主自愿参保”形式，保障房屋参保比例。

“如果把住宅区分为‘套内’住户房间和‘套外’公共区域两部分，针对物业对公共区域管理不善带来的风险，可以由物业使用维修基金或物业费去购买物业责任保险；针对‘套内’风险，则遵循自愿原则购买家财险。”汪书福在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

他们建议由政府指导推出普惠型家财险，在保障传统家庭财险损失之余，增加增值服务；并给予家财险购买者一定税收补贴。

家财险投保率持续增长

两位委员建议，应由政府建立一套系统的、强制性的政策框架来支持和规范家财险的发展。 

这是基于我国家财险普及率长期维持低位的现状而提出的。“人们对这一险种的关注度远不及健康险、意外险，家财险市场规模也相对较小。”盛志伟称，在近几年的政策推动下，我国家财险投保率保持持续增长。

Wind数据显示，除了早期作为分母项的财险市场保费收入规模较小，导致家财险市场占有率在2%-3%区间外，我国家财险占财险保费收入比重长期不足1%。直到2022年，我国家财险保费规模同比增长67.22%至164亿元，市场占比也相应突破了1%。当年，家财险为财险中增速最快的险种，3年间复合年均增长率达21.73%。

但与同期的美国家财险市场相比，差距仍较大。方正证券在研报中指出，2022年美国家财险承保保费规模为1331亿美元，占财险市场总承保保费的15.3%。

对于中美家财险市场占比差异，盛志伟称，美国家财险产品属于强制投保类产品，会有具体的政策或补贴方案。国内家财险市场以商业保险为主。

近年来家财险的快速增长与险企发力非车险业务、多地试水城市定制普惠型家财险有关。2022年7月，全国首款新型城市家财险“蓉家保”在成都诞生后，2023年，北京、上海、南京、重庆等多地推出此类普惠型家财险。2023年，我国家财险市场继续保持高增长，同比增长50.5%，规模达246.97亿元。

覆盖率低的另一个原因，是居民对家财险产品的感知程度仍不强烈。多地发力城市定制普惠型家财险，实际上便是在培育市场对家财险的接受度。

盛志伟表示，城市定制普惠型家财险核心特点是把产品的价格降低，由政府推动，产品杠杆较高。政府背书有助于增强家财险产品的信任度。

近年来，家财险市场将风险管理放置于首位，探索以“保险+服务”的模式，降低风险的发生概率。一些家财险提供风险减量服务，将安防等房屋风险服务作为附加增值服务，吸引居民投保。譬如，有财险公司推出数字家庭安防服务，依托家居安防设备，为客户家庭安全保驾护航。在提供传统房屋、装修、家庭财产损失，盗窃、抢劫，管道爆裂，第三者、宠物、监护人责任，开锁费用等保障的基础上，还提供包括智能网关、智能烟感、燃气传感器、门磁传感器、水浸传感器等智能设备在内的家庭安防服务包。