核心城市土拍热度持续升温 优质地块供应有望进一步加大

热点城市土拍热度持续升温。证券时报记者梳理，今年以来，北京、上海、深圳、杭州、郑州、成都、苏州等多地土拍出现溢价率超过20%的地块，最高溢价率达87.5%。业内人士指出，近期成交的高溢价地块都是核心城市的优质地块，短期来看，预计地方政府将进一步加大核心区域优质地块供应，同时通过放宽规划设计条件等提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。

2月20日，上海2025年第一批次土拍竞争激烈，4宗涉宅地块全部溢价成交，其中，虹口区地块和浦东新区地块热度较高，溢价率分别达到38%和33%，虹口区地块更是经过184轮竞价以89.64亿元成交，成为上海去年8月实行“双高双竞”政策以来的总价新“地王”，成交楼面价117474元/㎡。同日，杭州出让了3宗涉宅用地也全部溢价成交，其中，上城区地块经过77轮竞价溢价54.04%成交，滨江区地块经过85轮竞价溢价43.69%成交。

2月以来，苏州、北京等地均有地块经过超百轮竞价，郑州一宗地块更是经历了近6个小时激烈竞价，最终以87%的溢价率成交，创下郑州自2021年以来住宅用地溢价率的最高纪录。

这些地块高溢价成交的原因，更多是因为地块本身质素的优异。中指研究院指数事业部总经理曹晶晶对证券时报记者表示，上海、北京、杭州、郑州等地的高溢价地块均位于城市核心区优质板块，稀缺性强、配套完善、开发价值较高。近期优质地块土拍升温也反映出房企对核心城市新房销售前景的看好，加快补仓。

为了提高房企拿地积极性，核心一二线城市加大了核心区域的优质地块供应力度，低密度住宅用地的供应占比显著提升。以北京为例，今年1月明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。在2025年供地计划中，对于商品住宅用地首次采用了弹性指标，并提出加大优质地块供应。2025年度第一轮拟供应商品住宅用地清单中，涉及的4宗地块均位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较好的区域，包括中心城区的海淀区有1宗，城市副中心地区有1宗；平原多点地区的顺义区有2宗。

在加大优质地块供应的同时，多地还优化了地块规划设计条件，助力“好房子”建设。如2月，北京发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，在目前土地供应量约占全市的60%的平原多点地区率先试点，包括通过阳台、饰面层部分面积不计入容积率，适度提高“得房率”；通过底层架空，配建邻里共享公共空间，增设风雨连廊等方式，补充基础公共服务功能；通过建筑高度弹性管控，引导形成高低错落的城市天际线，优化小区空间布局等。

曹晶晶认为，北京的示范效应和风向标意义明显，预计2025年将有更多城市优化相关政策。

展望未来，曹晶晶预计，短期来看，地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅、放宽层高限制等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿，进而通过优质新房供给带动市场需求释放。