公募REITs开门红

公募REITs市场迎来前所未有的火爆，二级市场持续领涨，一级市场频频超募。截至2025年1月22日，上市公募REITs已经增长至58只，总市值则达到1626.78亿元，比2023年底增长了近1倍

文｜黄慧玲 张欣培

编辑｜陆玲

2025年伊始，A股市场持续震荡，公募REITs则迎来了“开门红”。二级市场价格领涨各类资产，新发REITs市场更是前所未有的火爆。

1月9日，国泰君安济南能源供热REIT公告，公众投资者认购倍数达到813倍，创下新高。汇总战略配售、网下配售、公众配售情况，此次募集合计吸引资金规模近1300亿元。

REITs从试点正式进入常态化发行的新阶段后，发行节奏大幅提速，市值创历史新高。Wind（万得）数据显示，截至2025年1月22日，上市公募REITs已经增长至58只，总市值则达到1626.78亿元，比2023年底增长了近1倍。

近期中国证监会召开的2025年系统工作会议中亦提及，公募REITs市值创历史新高，并在部署2025年五大重点工作时再次提到，要“提高产业债融资比重，加快REITs市场建设”。

REITs的基础资产类型亦在不断丰富。除了前述提及的国泰君安济南能源供热REIT系首单供热项目，首单农贸市场REIT易方达华威市场REIT已公告将于1月24日上市，医药行业首单公募REIT汇添富九州通医药REIT将于2月10日正式募集。

REITs在2024年跟随A股上涨的基础上，又在2025年开局以少见的正收益领涨。图/视觉中国

火爆的市场下，值得注意的是，随着REITs二级市场价格的上涨，分红收益也相应下降。2024年底以来，多只REITs发布风险提示公告，提醒投资者关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

“REITs主要投资者还是机构客户。除了溢价率，还要考虑相对估值的概念，类似于股票。未来资产的升值潜力也会影响当前资产的价格，但升值潜力很难衡量。”沪上一位REITs分析师告诉《财经》。

“二级市场价格越高，REITs的分红收益就越低。”一位REITs项目操盘人士受访表示，“大家炒REITs就像炒国债一样，但其实REITs的炒作风险比较高，投资REITs并不保本。”

火爆的REITs：领涨与超募

将中证REITs指数与A股市场40只核心指数对比，可以看到REITs在2024年跟随A股上涨的基础上，又在2025年开局以少见的正收益领涨。

截至2025年1月21日收盘，中证REITs全收益指数2025年以来上涨3.21%，同期沪深300下跌2.6%，上证指数下跌3.26%，创业板指数下跌1.36%，中证红利指数下跌5.12%。

从具体REITs产品来看，华泰南京建邺REIT、华夏大悦城商业REIT今年以来上涨超14%，华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT、华夏首创奥美REIT等涨幅均超10%。

REITs市场的火爆不仅体现在二级市场的表现上，新发REITs也受到市场的热烈追捧。

《财经》根据Wind数据统计，仅仅2024年这一年就发行了29只REITs，接近此前三年发行的总量（30只），有14只实现一日结募。发行规模也超越过往，2024年共募集资金645.67亿元，2023年为201.4亿元，2022年为419.5亿元。

进入2025年，新发REITs市场更是前所未有的火爆，刷新多项纪录。1月6日，易方达华威市场REIT和国泰君安济南能源供热REIT面向公众发售，双双实现一日结募。

1月9日，国泰君安济南能源供热REIT公布比例配售结果，比例低至0.123%，配售倍数达到813倍，刷新了华夏特变电工新能源REIT创下的448倍的最高纪录。

更早之前，该REIT发布的基金份额发售公告显示，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额（0.35亿份）的140.96倍，为近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。

国泰君安表示，供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营较为稳定的特点。国泰君安济南能源供热REIT的发行为投资者提供更为多元化的资产选择，也为公募REITs市场拓展了新的资产类型。

据了解，国泰君安济南能源供热REIT系首单供热项目，易方达华威农贸市场REIT则是首单农贸市场REIT。随着C-REITs从试点正式进入常态化发行的新阶段，基础资产类型正不断丰富。

“作为一类国际通行的配置资产，C-REITs从2020年4月的40号文拉开试点大幕，2021年6月首批9只上市，到2024年7月的1014号文迈向常态化发行，经过四年多的发展，市场从无到有、从少到多。”华西证券刘郁团队总结，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环保、水利、仓储物流和租赁住房八大类。供热管网、医药仓储、农贸市场等更丰富的资产类型也在不断涌现。此外，光伏发电、保租房、产业园等多个类型的项目发布了拟扩募公告，预计募集规模约100亿元。

银河证券分析师刘雅坤、周欣洋认为，“资管新规以来，居民端面临高收益资产的缺失，债市收益率的趋势性下行使得可配置的安全资产收缩，因此REITs市场的拓展升级也能够优化居民端资产配置结构，投资者对REITs的关注度不断增加。”

正视REITs风险：波动与分化

1月10日，据华夏北京保障房REIT公告，由于基金在二级市场的收盘价与基准价相比累计涨幅达到50%，为了保护基金份额持有人的利益，停牌一小时。

事实上，近期已有多只REIT为了提示风险而停牌。2024年12月27日，嘉实中国电建清洁能源REIT收盘价相较基准价累计涨幅超50%，亦发布停牌公告；12月30日，华安外高桥REIT当日盘中成交价格上涨幅度触发10%的涨跌幅限制，次日停牌一小时。

据多家基金公司公告，基金二级市场交易价格的涨跌会导致买入成本的涨跌，并影响投资者实际的净现金流分配率。

据华夏北京保障房REIT公告中的分析，如果投资人在首次发行时买入基金，买入价格2.510元/份，该投资者的2024年度净现金流分派率预测值为4.29%。但如果投资人在2025年1月9日通过二级市场交易买入，假设买入价格为当天收盘价3.765元/份，那么净现金流分派率预测值将降低至2.86%。

嘉实中国电建清洁能源REIT也在公告中做了类似分析，净现金流分派率预测值将从初始的7.61%降至5.06%。

与此同时，REITs产品走势也产生了显著分化。具体而言，上市以来生态环保、保障房和能源基础设施类REITs涨幅较大，高速公路、产业园和仓储物流类表现相对较差。2024年以来，大多数类型均实现上涨，仅有仓储物流类出现较大跌幅。

在上海证券基金研究中心2024年12月30日发布的研报中，分析师孙桂平统计道，全部产权类REITs最新估值（P/可供分配金额）为22.96，低于中证500，明显高于沪深300和中证红利。其中仓储物流REITs和消费基础设施REITs整体估值较低，而保障房REITs整体估值较高。特许经营权REITs在相同收益增速情况下，清洁能源REITs的内部收益率最高，其次为生态环保REITs，最低的为收费公路REITs。

银河证券认为，消费、地产类REITs、基建经营权类REITs、基建产权类REITs都具备政策支持，特别是2025年政策将继续加大力度促进房地产止跌回稳以及提振消费扩内需，因此随着房地产市场趋稳、消费结构的升级与消费需求的多样化，地产和消费类REITs的规模扩张、估值提升前景可期。

“我们观察到，REITs产品的风险较为明确地介于股债之间，而收益情况从绝对值水平上略偏向股市。”刘雅坤、周欣洋在研报中回顾REITs二级市场表现，经历了初期上涨、波动回调、触底回升三个阶段。

“REITs是一种短期波动较大、长期风险较小的投资品种。”华西证券分析，短期看，一年至三年的时间段内REITs价格可能会有大幅波动，振幅接近权益市场水平，价格的跌幅可能远大于分红的收入。

长期看，2021年6月REITs开闸以来整体行情接近走完一波涨跌，只要项目能正常出租、运营，价格涨跌并不影响分红，还能从涨跌的过程中择机获取资本利得。