城中村改造提速！24省份部署升级，上海今年目标翻倍至25个项目

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 近日，《辽宁省加大存量商品房收购力度 进一步提升住房保障能力的若干措施》印发，其中明确要大力推进城中村改造，2025年实施城中村改造2.6万户。

前不久发布的2025年辽宁政府工作报告也明确，今年要持续实施城市更新行动，开展城中村改造和城市危旧房改造3.5万套。

近期31省份政府工作报告已陆续发布，21世纪经济报道记者梳理发现，24个省份政府工作报告将城中村改造作为重点工作进行部署，包括上海、天津、重庆、河北、辽宁、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、四川、贵州、陕西、甘肃、青海、广西、宁夏和新疆。“加力实施”“加快改造”“加力推进”等成为多地部署今年城中村改造的关键词。

其中上海、天津、重庆、辽宁、浙江、安徽、福建、山东、河南、四川、贵州、宁夏这12个省份在政府工作报告中提出今年城中村改造的目标。城中村改造工作复杂，存在地区差异，各地目标也不相同，如河南计划改造城中村416个，四川计划改造城中村10万户。

与去年相比，今年各省份政府工作报告对城中村改造的部署着墨更多，针对性更强、目标更明确。多地今年计划改造的城中村规模扩大，如上海2024年计划启动10个城中村改造项目，今年目标提升至25个。

在受访专家看来，城中村改造是今年扩内需的重要抓手，各地希望通过城中村改造的货币化安置进一步拉动购房需求，促进房地产市场止跌回稳。各地城中村改造工作要加快推进，资金平衡问题仍是需要关注的重点。

12省份公布城中村改造目标

在2024年31省份的政府工作报告中，有23个省份提及城中村，但大都是在推进“三大工程”中涉及。与之相对，今年各省份政府工作报告中，有24个省份对城中村改造工作进行部署，其中绝大部分省份均将城中村改造工作进行专门部署，如河北政府工作报告提出，要加力实施城中村和危旧房改造；甘肃政府工作报告明确，要加快城中村改造扩围；宁夏政府工作报告强调，要开展城中村改造专项行动。

去年四季度，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造作为重要的房地产增量政策推出，其后城中村改造扩围至近300个城市。去年年底中央经济工作会议提出要加力实施城中村和危旧房改造。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，今年各省份在政府工作报告中将城中村改造作为很重要的内容来部署，是对党中央部署的积极贯彻落实。此外，我国进入高质量发展阶段，也进入存量盘活和城市更新阶段，居民对物业和居住环境的需求从“有没有”转向“好不好”，对公共配套设施供给低效甚至短缺的城中村进行改造的诉求强烈。

另外，上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，各省市将城中村改造作为重点工作进行部署，有助于激活更多购房需求，促进房地产市场止跌回稳。

2024年各省份政府工作报告中，仅上海和贵州提出了具体的城中村改造目标，今年在政府工作报告中提出具体改造目标的省份增加至12个，包括上海、天津、重庆、辽宁、浙江、安徽等。

综合来看，多省份改造规模进一步扩大，如上海计划启动的城中村改造项目从去年的10个，增加至今年的25个；贵州从去年的计划实施城中村改造2万户，增加至今年的计划启动城中村改造3万户；重庆去年82个城中村改造项目加力实施，今年计划滚动推进163个项目。

中指研究院研究总监吴建钦向21世纪经济报道记者表示，多省份今年推进城中村改造项目数量大幅增加背后，主要有三方面影响因素。一是各地希望通过城中村改造过程中的货币化安置进一步拉动购房需求，促进房地产市场止跌回稳。二是此前住建部已在前期城中村和危旧房改造相关部署基础上，再新增100万套改造规模，城中村改造也已扩围至全国近300个地级以上城市，在此背景下各地今年推进的项目数量也会明显增加。三是今年年初召开的国常会提出，城市更新将是今年扩大内需的重要抓手，而城中村改造是城市更新的重要内容。

严跃进表示，今年多个省份设置了较明确的城中村改造定量目标，一些省份计划推进改造的数量在增加，这说明各地对城中村改造工作的重视程度在提高。另外，今年城中村改造工作的资金等支持力度增加，各地上报项目主动性也在增加，也为今年城中村改造工作勾勒出更加清晰的实施路径。

资金平衡问题仍是关注焦点

在受访专家看来，今年各地的城中村改造工作与去年相比存在一些不同点，如城市的扩围和政策支持力度的加大。另外，吴建钦表示，今年城中村改造过程中货币化安置与房票安置相结合将进一步深化。

严跃进则认为，去年城中村改造工作主要着眼于拉动固定资产投资，今年则从扩内需视角出发，尤其是着眼于激发城中村改造中的潜在购房需求。

“城中村改造的周期通常较长，一般每个项目需要8 年左右的改造周期。”李宇嘉认为，今年改造目标大幅增加，并不意味着一下子就要拆除大量建筑或建设大批回迁安置房，而是说要着手推进相关项目，而不同项目处于不同的阶段。

李宇嘉表示，城中村改造工作无疑将提速，但需要明确的是，新时期的城中村改造与过去相比存在显著差异。在新时期，很多城中村改造项目以国企为投资主体，并且实行一、二级开发分离，征拆工作由政府主导。公共属性和民生属性主导下，改造工作并非单纯追求拆除规模，而是强调拆整结合，涵盖拆除重建、有机更新、综合整治这三种类型。这是因为改造过程必须确保资金平衡，同时，从村民改造意愿出发，既可以是拆除重建，也可以是综合整治。

吴建钦指出，城中村改造要加快推进，还有一些问题需要重点关注。一方面，目前土地市场并未明显回暖，资金平衡难度进一步加大，更需加大对项目启动资金的支持和长周期、低成本的融资支持。另一方面，市场主体力量还有待进一步发挥，对于能够实现资金平衡的项目要积极引入社会化力量，同时提供相应的政策保障。除此之外，需要对全市城中村改造项目进行统筹考虑，重点推动有较大可能实现资金平衡的城市核心区项目的改造。

在采访过程中，资金平衡问题被频频提及。在李宇嘉看来，一方面，无论是国企改造还是民企改造，资金可平衡，投资主体才愿意参与。另一方面，城中村改造不以大拆大建为主要原则，重点解决安全隐患和公共配套短板等问题，这些工作也需要比较多的资金投入。

严跃进也认为，要加速城中村改造的落实落地，核心在于解决资金问题。当前，政策对专项借款、专项债等资金支持力度较大，需要加快这些资金的落实。与此同时，各地在城市改造中推出房票政策，应将城中村改造、房票使用更好结合，推动房地产去库存。此外，还需将保障房房源安置与城中村改造动迁户进行对接，实现多领域市场联动的健康发展态势。