超百家房企入局代建市场 转型轻资产模式提速

随着房地产行业深度调整，房企纷纷寻求向轻资产运营转型，代建市场成为各大房企争相加码的重要领域。

据业内机构统计，截至目前，主要房地产企业均有涉足代建业务，总数量已超过百家。与此同时，2024年还有不少房企相继成立代建平台，规模化、平台化拓展代建业务成为当下市场的一大特点。但随着“下场”企业逐渐增多，市场增量空间缩小，代建赛道已然从蓝海变成红海。

业内人士对证券时报记者表示，相比房地产重资产开发，代建企业仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节，因此成为房企转型的重点方向之一。代建企业数量突破新高也意味着房企寻求转型正在提速。不过，从整体市场看，仅有不到一半的企业代建业务形成规模和利润贡献。展望未来，虽然市场竞争愈发激烈，但包括政府代建、商业代建、资本代建等领域仍存较大发展空间。

1 房企涌入代建市场

近两年，房地产市场持续筑底调整，不少传统房企纷纷加码代建赛道，成为各方关注焦点。

2024年12月，龙湖龙智造与建华建材达成委托开发管理合作协议，在中山市岐江新城打造标杆住宅项目，该项目建筑面积为9万平方米（含约6.4万平方米住宅），总投资额预计12亿元，这是龙湖龙智造拿下代建项目的最新案例。

实际上，自2022年8月官宣代建品牌以来，龙湖代建业务就迎来快速增长。龙湖集团相关负责人告诉证券时报记者，得益于公司30多年来在全业态建造运营经验的积淀以及累计超百亿元数字科技的投入，近年来公司代建版图持续扩展。2024年，龙湖龙智造聚焦大客户战略，深耕一、二线核心城市，全年新增代建类项目60个，总建筑面积800万平方米，已累计获取代建类项目150个，总建筑面积超2400万平方米。

除了龙湖集团持续加码之外，传统房企纷纷成立专业平台，规模化拓展代建业务成为一大特点。

2024年1月，招商蛇口公告拟设立代建业务专业公司。此后，招商蛇口启动组织变革，主要包括七大区域合并为五大区域，并成立“招商建管”开展代建业务，2024年新签面积达898万平方米，成功跻身TOP10行列；2024年初，绿地集团在前期探索实践的基础上，成立绿地智慧代建平台，赋能代建业务升级，年度扩张570万平方米的新签面积。

“以轻资产模式运营的代建行业，是一种服务业。本质是品牌输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域尤为重要，这也是房企相继成立代建平台的重要背景。同时，部分企业转型提速，如华远地产、迪马股份、美的置业等，均宣布公司聚焦代建、商管、物管等业务，由重资产开发向轻资产转型。当前，主要房地产企业均有涉足代建，总数已超百家。”中指研究院企业研究总监刘水对证券时报记者表示。

克而瑞数据也显示，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。具体而言，在2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。

2 转型轻资产模式

在业内看来，在房地产开发业务逐渐缩减的背景下，转型轻资产模式已成当下大部分房企的主要选择，这也是代建赛道备受青睐的重要背景。

刘水对记者表示，“涉足代建一方面是房企轻资产转型的方向之一，有利于企业朝着高质量方向发展。另一方面，代建业务也可以助力企业实现品牌影响力和品牌价值的提升。部分企业参与到纾困代建、保障房代建等保交付、稳民生的项目中，对于提升品牌美誉度有极大助力。”

近年来，传统房企轻资产模式转型效果也逐渐显现。以龙湖为例，龙湖集团高管此前在业绩会上表示，“地产开发业务的收入是有周期性的，龙湖一直比较审慎，没有盲目追求排名和规模，而提前去布局商业、长租公寓，物业、智慧营造和代建等赛道，主要就是为了在业务上实现新旧动能的转换。随着未来经营性业务收入的不断提升，整个公司就完成了业务收入结构的新模式转换。预计到2028年年底，公司经营性收入将占比过半。”

实际上，房企纷纷涌入也让代建市场竞争愈发激烈，市场分化成为当下一大特点。中指研究院最新发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规划建筑面积同比增长7.7%，这一增长速度相较于2018年至2023年的全国代建行业年平均增长速度有所下滑。从规模分布来看，头部企业数量少且规模分布不均衡，呈阶梯状分布；中尾部企业数量较多、规模分布更加均衡。

“2023年房地产代建显著发展，新签约规模增速高企，不少传统房企代建业务实现大幅增长。但随着竞争加剧和服务型行业固有特征，2024年代建规模化发展日益减弱，长尾分布特征加强，企业分化显著。”刘水表示。

克而瑞此前表示，虽然布局代建企业数量突破新高，但未来继续增加的可能性几无，且从规模和扩张意愿上看，也仅有四成企业代建业务形成了一定的规模和利润贡献。

与此同时，代建市场的整体增速处于放缓态势。亿翰智库监测数据显示，2024年，代建房企新增建筑面积达到约2.2亿平方米，较上年增长27%，新增建筑整体规模首次超过2亿平方米。尽管市场规模持续扩大，但增速逐渐下降。

在此背景下，代建如何突围备受关注。“企业要不断提升服务能力，打造专业化代建品牌。品牌企业可通过引进合伙人制度，拓宽项目拓展渠道，扩大品牌输出范围。此外，代建企业可针对不同物业类型，拓展康养、产业园区、场馆等领域的代建业务。”刘水表示。

龙湖集团相关负责人也告诉记者，2025年代建市场竞争将更加白热化，也是对入局企业的又一个大考之年。代建企业既需要在产品力打造、品牌塑造、项目操盘等多维度考核中取胜；又要聚焦代建业务本质，最大程度降低潜在风险，这些都极其考验企业的综合实力。

3 渗透率有很大空间

尽管当前代建赛道竞争加剧，但市场前景依然广阔成为共识。

一方面，相关政策的持续推动，让政府代建领域迎来广阔空间。近年来，相关部门积极推行保障性住房和城市更新项目。住建部此前数据显示，截至2024年前三季度，住建部已成功建设筹集保障性住房148万套；截至去年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民。

此外，去年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

除了政府代建外，商业代建等领域未来的渗透率尚有空间。刘水对记者表示，2021年以来地方国资托底拿地趋势明显，由于地方国资开发能力不足，“城投拿地+房企代建”的模式为房地产代建企业提供新的发展机遇。其次，当前，我国房地产代建委托方较为单一，未来，非房企中的大型国企、科技类、产业类、险资等企业必将成为代建委托方中重要组成部分，为商业代建提供较强发展空间。

绿城管理行政总裁王俊峰近期也表示，尽管当前行业短期承压，但在地产新旧模式的切换过程中，代建还将迎来巨大的增长机会。在保交楼的大背景下，金融协调机制落地，也带动了一大批的纾困类项目重启建设；在防风险和稳增长的总基调下，随着政府加大化债力度，极低的城投开工率也将迎来转机，多数城投将持续的引入专业的代建方，盘活存量土地，亦将催生大量的代建需求。

不少入局房企对代建市场未来前景充满信心。“展望未来，我们持续看好国内代建行业的发展。有业内统计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度增长，2025年代建行业预计渗透率达到12.5%，相比欧美国家成熟代建市场20%—30%的行业渗透率，代建仍有很大的发展潜力空间。”龙湖集团相关负责人告诉记者。