杭州土拍热潮：单价地王频现背后的市场逻辑

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2024年10月，绿城在钱江新城二期以5.07元/平方米楼面价拿下杭州单价“地王”。时隔三个月，2025年1月24日，滨江以6.48万元/平方米的楼面价强势刷新纪录，杭州“地王”单价再次被改写。

1月24日，杭州土地市场迎来3宗涉宅用地出让，分别位于湖墅单元、双桥单元和下沙单元，总出让面积131566平方米，总规划建筑面积263315.6平方米，总起始价54.29亿元。

其中，湖墅单元GS0201-R21-05地块，土地出让面积32367平方米，规划建筑面积84154.2平方米，容积率2.6，建筑限高80米。该地块起始价约31.86亿元，起始楼面价3.78万元/平方米。

该地块经过220轮竞价，最终被滨江以总价54.56亿元竞得，成交楼面价6.48万元/平方米，溢价率71.25%。

随后，滨江公告称，公司竞得上述地块，土地权益100%。不过，公司在上述项目中所占权益比例可能发生变化，上述比例仅供投资者作阶段性参考。

此外，在当日土拍中，绿城以总价20.13亿元竞得下沙地块，成交楼面价2.34万元/平方米，溢价41.46%。双桥单元地块则由浙江本地民企博策房地产以8.2亿元底价取得。

优质地块被摆上竞价台面

滨江这宗单价“地王”，打破了2024年10月22日由绿城创造的50717元/平方米纪录。彼时，绿城经过77轮竞价，以34.22亿元竞得位于上城区钱江新城二期的一宗地块。这也是时隔8年后，杭州单价“地王”再被刷新。但这次杭州单价地王再度出现，相隔不过3个月。

越来越多核心地段的地块被摆上核心城市的土拍竞价台面，玩家们不仅要有资金实力，也要有打造高端产品的实力，否则很难做出产品溢价。

同一天进行了春节前最后一场土拍的上海，也有类似的市场体感。上海推出松江洞泾一宗低容积率地块，吸引有资金实力的两家央企保利发展与招商蛇口争抢到最后，最终保利发展以27.9%溢价率拿下地块。对比保利发展2023年在该板块拿下的另一宗地块，此次拿地楼面价上涨了20%。

另一方面，杭州的土地楼面价从“5万”迈入“6万”时代，仅隔了三个月。这背后，是杭州楼市的筑底复苏趋势以及房企对市场前景的预期的回归。

中指研究院华东大区常务副总高院生认为，政策加持是市场预期复苏的前提。自去年9月24日以来，房地产市场不断迎来政策支持，降首付、降利率、融资白名单等利好持续落地，中央层面高频表态企稳楼市，对市场预期有较大改善作用。杭州近期地价创新高的地块，均位于核心板块，发展潜力不错，且板块内库存基本见底，客户厚度有保障。

滨江们的拿地底气何来？据了解，杭州目前已全面取消新房限价。2024年10月9日，杭州进一步优化调整房地产相关政策，新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。新房限价取消，意味着房企在后续产品打造、销售定价等方面将有更大自主权和空间。

多个板块地价被刷新

值得一提的是，不止杭州单价“地王”短期内两度刷新，多个区域板块地价也不断走高。2024年，杭州15个板块涉宅地块地价刷新纪录。如2024年12月中海地产成滨江区“地王”，2025年1月滨江集团、海威置业与中天美好联合体先后刷新萧山区“地王”纪录，1月 21日华润置地刷新杭州西站云城板块“地王”纪录。

《2024年杭州楼市白皮书》数据显示，2024 年全年杭州市区共有41个板块出让涉宅用地。包括上城区、拱墅区、滨江区、萧山区、临平区、钱塘区等多个核心区板块在内，有15个板块涉宅地块的地价刷新板块记录，占比37%。

为提振房企拿地信心，2024 年杭州涉宅地块供应趋向优质化、低密化，虽低密地块占比从2023年的31%降至21%，但分布更合理。双限政策取消，地块溢价率从2023年的9.0%提升至2024年的16.1%，平均楼面价上涨 14.3%，创历史新高。

不止杭州如此，同一天，上海松江洞泾低容积率地块也竞拍激烈，被保利发展以 27.9%溢价率拿下，楼面价较2023年同板块地块上涨 20%。两地土拍热度反映出长三角地区核心城市核心地段土地吸引力增强。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，当前房企投资布局进一步聚焦，集中于一线城市和少量核心二线城市。核心地块成为多数房企集中竞价的目标，竞争激烈程度进一步上升。这是基于各地逐渐放开土地规划指标，为房企产品打造提供了更大的空间。尤其是近一年豪宅市场走出独立行情，豪宅价格有进一步上涨的趋势，推动房企对高端改善项目地块的投资预期，预计2025年点状“地王”还会继续出现。

一个事实是，在各方推动杭州楼市持续回稳向好的预期下，杭州各板块“地王”新项目的入市，或将缓解改善需求。