GDIRI观察 | 12万间，万科泊寓的纳保解法

近期，万科泊寓官微披露了2024年全年的经营数据。

截至2024年12月，其已开业房量超19.1万间，管理房量超24.7万间，项目覆盖全国29座城市，继续占据集中式公寓行业规模首位。

泊寓持续提升经营管理效率，降低经营成本。截至12月，泊寓管理项目整体出租率为95%，客户满意度为95%，自有渠道获客占比达85%，前台GOP利率润为89%，已累计为超80万名城市青年提供租住体验。

同时，过去一年里，泊寓继续发力产品+服务。2024年全年搭建超300个兴趣社群，开展超2000场次的社群活动，持续打造泊寓交友季、电竞季等社群活动IP。

截至12月，泊寓已向超5000家企业提供住房服务，企业客户占比达45%，企业商旅短租全年累计入住超127万间·夜。

产品线打造上，过去一年，泊寓继续完善产品体系，从青年公寓到多人宿舍中高端公寓全面布局，已形成泊寓（青年公寓）、泊寓安舍（多人宿舍）以及富瑞斯（高端公寓）的产品线矩阵，匹配不同客户群体的需求。

目前，泊寓在全国11座城市运营管理19个大型租赁社区项目，同时房量超2500间的北京小米社区以及房量超2000间的成都大丰埔家社区即将入市。

数据来源：企业披露，观点指数、商业客整理

其中值得关注的是，万科泊寓继续深入保障性租赁住房市场，纳保（纳入保障性租赁住房体系）房量增长至约12万间，占管理房量的48.58%，纳保数量同样占据集中式公寓行业的首位，成为市场化租赁企业中当之无愧的纳保“卷”王。

从企业披露的数据来看，对比2023年底，泊寓纳保房源数量增长18.23%，超开业房量及管理房量的增长幅度。从2022年6月至2024年底，泊寓纳保房源数量增长了7.9万间。

另外，据万科2024年半年度报告披露，截至2024年6月底，万科泊寓已在北京、天津、深圳、厦门等23个城市合计纳保155个项目，涉及房源11.2万间。

显然，泊寓纳保项目数量、城市覆盖以及纳保房源数呈现显著增长的态势。

结合具体项目来看，2024年12月11日，万科集团与建万基金合作的广州首个保障性租赁住房项目——建信住房租赁基金·泊寓三元里旗舰店正式开业，总体量超1500套。

该项目是由建万基金投资收购的广州市白云区三元里二期项目改造而来，并由万科泊寓负责运营管理

包括该项目在内，过去一年里，泊寓通过 “非居改保”、“由售改租”的模式在深圳、佛山、广州、昆明、重庆、长春、杭州等地盘活超8000套内外部存量房源，为房地产及住房租赁市场提供全新的解题思路。

据商业客了解，2021年之后，市场化租赁房源纳入保障性租赁住房体系的动态持续增加，这与住房租赁市场重点政策的颁布节点重合。

2021年7月，发改委发布的“958号文”中首次将保障性租赁住房纳入公募REITs试点范围。2022年，证监会与发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保租房REITs业务的有序开展。

政策打通后，首批三单保障性租赁住房REITs于2022年8月31日成功上市。截至目前，住房租赁行业已有6单公募REITs项目成功发行。

纳保是通往公募REITs之路的通行证，通过积极纳保储备充足弹药的万科泊寓已打下较好的基础。

据商业客了解，万科已经多次对外表达了发行住房租赁公募REITs的意愿。如2024年中报中披露，保障性租赁住房REITs正在申报过程中。通过打通经营类业务投融管退的商业闭环，以REITs实现上市融资，一定程度上可以缓解万科面临的经营及流动性压力。

值得一提的是，2024年7月，发改委发布的“1014号文”中明确了租赁住房 REITs 的底层资产四大类型，包括保障性租赁住房、公租房、市场化长租房、园区配套型长租公寓，进一步丰富了底层资产的多样性。

这也意味着，包括保租房项目在内，将有更多的住房租赁资产有机会通过公募REITs方式实现退出。

除了获取公募REITs的入场券外，保租房一系列的优惠政策支持也是租赁企业纳保的重要原因，如税收优惠、财政补贴、土地支持等，以此降低运营成本，增加利润空间。

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