GDIRI观察 | 上海最高双塔进度刷新 陆家嘴集团的超甲办公天际线

观点指数 近日，陆家嘴集团官微披露，由其下属上海翌久置业有限公司投资建设的张江中区单元57-01地块项目顺利通过竣工验收。

这意味着上海最高双子塔即将亮相，也将成为浦东新区的地标建筑。

57-01地块项目位于上海张江科学城核心区，东至卓闻路，南至中科路，西至卓慧路，北至海科路，与地铁13号线及21号线（在建，预计2026年底开通）学林路站相连，同时拥有空中连桥与地下连通道。

资料显示，项目总建筑面积约27万平方米，办公面积约16.6万平方米，其中地上面积约19.4万平方米，地下面积约7.6万平方米。业态包括地上59层320米高的超高层甲级办公楼“科学之门”西塔，以及两栋配套商业裙楼。

西塔写字楼与58-01地块在建的东塔写字楼，共同构成目前上海最高的双塔建筑。

西塔亮相

据商业客了解，张江科学之门项目是张江科学城的地标性建筑，共包括8大地块项目，总占地约0.89平方公里，总建筑面积达136万平方米。

项目自2024年开始分期交付，预计于2025年实现整体竣工交付，建成后以320米高的东西双塔为中心，包括8座超高层建筑群，涵盖商业综合体、文化中心、酒店、服务式公寓以及人才公寓等多城市CBD功能空间。

数据来源：上海土地交易网，公开资料，观点指数、商业客整理

其中，张江集团及张江高科于2019年10月竞拍获得张江中区58-01、76-02、77-02等多宗地块，总占地面积约5.82万平方米，总建筑面积约为57.52万平方米，其中地上建筑面积为42.54万平方米，地下建筑面积为14.98万平方米。

另外，张江中区56-01、57-01、73-02、74-01、75-02等多宗地块由陆家嘴集团旗下上海东翌置业有限公司（上海翌久置业有限公司控股股东）于2019年9月5日通过招拍挂方式竞得，拿地总价约为91.01亿元。

地块总占地面积近8.99万平方米，地上计容建筑面积为51.09万平方米，地下建筑总面积为31.79万平方米，总开发体量近83万平方米，预计总投资额超过200亿。

本次通过竣工验收的西塔写字楼与58-01地块在建的东塔，共同构成目前上海最高的双塔建筑。

陆家嘴集团主导参与张江科学之门西塔及周边5个地块的投资开发，打造了320米高西塔、上海科技投资大厦、张江希尔顿酒店、陆悦天地商业、张江雍萃75公寓等多元业态产品，共筑近83万平方米的城市综合体，赋能张江科学城产城融合。

其中张江希尔顿酒店预计在2025年上半年正式运营，陆悦天地大型综合商场将在今年下半年正式开业，上海科技投资大厦已于2024年竣工交付以及陆家嘴乐居雍萃系列租赁公寓已投入使用。

作为核心标志建筑，西塔写字楼高约320米，办公面积约16.6万平方米，与地铁13号线及21号线（在建，预计2026年底开通）学林路站相连。项目已获得LEED&WELL双铂金认证及绿建三星认证。

西塔项目于2019年12月24日正式开工建设，2021年12月28日完成核心筒结构封顶，2022年9月底完成外框结构封顶，2023年6月完成外立面幕墙封闭，2024年项目竣工，并于近期通过竣工验收。

写字楼共有59层实际楼层，大堂分别设于B1和1F，并有41F/42F的双空中大堂，屋顶配直升机坪，超18米挑空塔冠，配有可开启顶棚，车位数量为1025个，设有反向寻车系统。标准层面积约3300平方米，整层得房率在60%到70%左右，标准层净层高3.2米，首层大堂高14米，空中大堂高15.5米，配套有40部高速电梯。

其中包括28部客梯，配置了派梯系统，双层轿厢穿梭梯6部，2部转换梯、2部VIP专用梯/观光梯以及2部货梯。

同时，西塔写字楼项目中引入LOFFICE旗下L-HUB、L-SPACE平台，可提供灵活办公、路演厅、会议室、接待室等多元功能的开放空间，以助力成长型企业的发展。

招商上，商业客从办公租赁交易网获知，西塔写字楼出租单价为5-8元/平方米/天??，具体租金可能会因楼层、面积等因素有所不同。物业管理由陆家嘴物业负责，收费水平为38元/平方米/月（含税）。

另外，位于西塔写字楼西侧的上海科技投资大厦租金报价在4元/平方米/天到6元/平方米/天之间，物业费为35元/平方米/月，标准层面积约2700平方米。据企业官微披露，海光云芯集成电路设计(上海)有限公司已搬迁至该写字楼。

科学之门西塔及上海科技投资大厦占据张江科学城核心区域，依托区域产业集群的积累，项目将持续吸引各知名投资机构、产业基金、科技研发等企业入驻。

同时，陆家嘴集团依托上海科技投资大厦低区，连通科学之门西塔低区和塔冠，设立股权投资集聚区，将引入重点投资机构，基金及被投企业。

“大朋友圈”

据陆家嘴集团2024年第三季度房地产业务主要经营数据公告披露，截至三季度末，其持有的主要在营物业总建筑面积为341万平方米。

其中甲级写字楼物业规模占比居首，持有总建筑面积为207万平方米；高品质研发楼总建筑面积为33万平方米，商业物业的总建筑面积为61万平方米，酒店物业的总建筑面积为27万平方米，租赁住宅物业的总建筑面积为13万平方米。

据商业客了解，陆家嘴集团持有的甲级写字楼物业集中在上海，覆盖陆家嘴金融城、前滩、张江、川沙、临港等多个区域。

目前上海办公市场仍处于阶段性调整期，戴德梁行数据显示，截至2024年四季度末，上海全市甲级写字楼平均空置率小幅提升至22.37%，办公月租金下滑至223.33元/平方米/月。

需求端，第四季度上海甲级写字楼最主要的办公租赁需求行业为专业服务业，租赁面积占比达26%，其次是零售商贸类企业，金融和TMT公司紧随其后。

受办公市场环境影响，陆家嘴集团写字楼经营活动同样面临一定的压力。截至2024年9月底，其位于上海的成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为83%，和2023年底持平。平均租金为7.75元/平方米/天，对比2023年底下滑2.76%。位于天津的甲级写字楼项目，则平均租金单价长期维持在3.45元/平方米/天。

收入端，2024年上半年，陆家嘴集团旗下的甲级写字楼与高品质研发楼租赁流入为16.76亿元，同比减少10%。同时，2024年1-9月，陆家嘴集团房地产租赁现金流入32.05 亿元，同比下降8%，权益租赁现金流入26.31亿元，同比下降8%。

从数据来看，在价格策略以及企业运营管理的加持下，陆家嘴集团在上海的甲级写字楼出租率保持稳定，长期维持在83%，写字楼整体租金收入出现轻微下滑，租赁活动面临一定的压力。

受市场竞争加剧影响，重点城市办公租赁价格承压，部分租赁客户承租能力有所下降，写字楼业主积极调整经营策略，其中包括灵活租金策略、提升写字楼的软性服务等以应对市场的波动，陆家嘴集团也不例外。

2024年3月，陆家嘴集团正式发布“陆家嘴大朋友圈”战略，并正式推出了陆家嘴办公品牌L OFFICE的全新形象。

据了解，陆家嘴办公推出“FOR L”品牌价值生态体系，通过“Lead品质引领”、“Limitless强势资源”、“Link空间联结”以及“Long-termism多维服务，打造L OFFICE，为陆家嘴办公及产业园的企业客户提供运营服务解决方案，助力企业发展。

同时，依托“大朋友圈”推出企业会员权益平台L CLUB，实现对陆家嘴入驻企业的赋能。

据企业官微披露，2024年全年，陆家嘴集团办公物业在租客户约1200家。其中陆家嘴金融城在租客户约800家，包括有世界500强企业14家，全年平均出租率为88%。另外，前滩国际商务区在租客户约400家，包括世界500强企业16家，全年平均出租率为93%。

针对陆家嘴科学之门项目，L OFFICE 陆家嘴办公推出“一陆向新”企业搬迁赋能计划，为企业提供办公解决方案，助力企业缩短办公选址周期。同时，2024年里推出定制化装修服务，全年服务面积约6000平方米，2025年预计服务面积15000-20000平方米。

与此同时，包括科学之门西塔项目在内，L OFFICE 陆家嘴办公在多个项目落地LHUB、LSPACE平台，集共享办公、共享会议室、多功能厅、会客厅等丰富场景于一体，为企业打造多元化、增值服务空间。

其中，前滩世贸中心一期LHUB和前滩汇LHUB在2024年累计接待约35000人，

同时，陆家嘴世纪金融广场LHUB预计在今年内亮相。陆家嘴世纪金融广场LSPACE在2024年的出租率约为85%，前滩世贸中心一期LSPACE出租率约95%，前滩汇LSPACE 即将入市。

为应对办公市场挑战，陆家嘴集团应变而变。在商业地产租赁业务端，陆家嘴集团持续优化资源配置和管理服务，提升长期持有的核心资产运营的同时，也推进部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。

2024年1-9月，通过出售办公项目富汇大厦B栋及C栋和由由燕乔大厦，其签约面积为4.66万平方米，权益签约面积4.59万平方米，合同销售金额27.32 亿元，权益合同销售金额27.18亿元，陆家嘴集团实现办公项目销售现金流入25.69亿元，权益销售现金流入25.55亿元。

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