证监会系统工作会议罕见提出“公募REITs市值再创新高”，传递什么信号？丨REITs金融实务

21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道

时隔两年，公募REITs再次在监管的系统工作会议中刷了一波“存在感”。

1月13日，中国证监会召开2025年系统工作会议，总结2024年工作，深入推进巡视整改，研究部署2025年重点工作。会议提到，回望2024年，资本市场呈现出了一些积极而深刻的变化。

而在其中，证监会特别指出：“交易所市场债券融资13.43万亿元，公募REITs市值创历史新高”。在部署2025年五大重点工作时，会议再次提到，要“提高产业债融资比重，加快REITs市场建设”。

“证监会在年终总结时提到REITs市值再创新高，是一种比较罕见的提法。”有公募REITs投资机构人士表示。

市值是市场发展水平的重要衡量指标，对于新生市场而言尤甚。此次监管聚焦市值、特别回顾了公募REITs2024年的发展成果，传递出怎样的信号？在加快REITs市场建设方面，又有哪些值得期待的路径？

2024年总市值接近翻倍

作为资本市场的新兴细分领域，2024年，我国公募REITs逐渐过渡到常态化发行，其总市值也跑出了“加速度”。

Wind数据显示，截至2023年年末，我国29只公募REITs的总市值为823.34亿元。而在2024年年末，上市公募REITs已经增长至58只，总市值则达到1563.99亿元，接近翻倍。

而此次证监会在2025年系统工作会议中，特意提到公募REITs市值的“历史新高”，又该如何解读？

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟向21世纪经济报道记者指出，中国REITs市场的发行规模和市值创历史新高，是REITs进入常态化发行阶段、有序推进的结果。

在朱元伟看来，从市场建设的角度出发，无论是市场的流动性，还是参与机构的投研力量配置，都会把市场规模作为重要考量因素。对一个市场的健康发展而言，尽快达到便于吸引市场机构参与的规模非常重要。

与此同时，监管部门此次在表述上突出“市值”而非“发行规模”，背后也体现出一定价值取向。

“市值联系着两端，一端是资产方，在国资委和证监会反复提出市值管理的大背景下，市值提升有利于鼓励资产方更多的参与市场，为市场的稳健扩容提供资产基座；另外一端是资金方，在稳健分红的同时市值不断走高，让投资人有赚钱效应，才会吸引更多的投资人加入市场，推动市场的良性扩容。”朱元伟称。

中金基金创新投资部负责人刘立宇则认为，证监会首次提及REITs市值规模创历史新高，可能传达出三个信号——政策支持力度有望持续加大、市场活跃度与投资者参与度有望持续提升、REITs市场规模有望继续扩大。

“政策的推动使得公募REITs的发行更加顺畅和高效，为市场的扩容和市值的增长提供了有力的政策保障。”刘立宇告诉记者，“对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，让投资者对于公募REITs的认知和长期投资价值日趋理性。同时随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金的逐步入市，REITs市场参与度和活跃度有望迈上新台阶。”

谈及公募REITs市场在2024年市值年内大幅提升的原因，国君资管向记者提到了几点：一是公募REITs具有相对稳定的现金流，收益水平相对良好，在利率下行期配置价值凸显；二是REITs的风险收益水平与债券和权益存在差异，从大类资产配置效率的角度来说，越来越成为主流投资人的配置选择。

此外，国君资管还指出，2024年公募REITs市场关注度和成交活跃度稳步提升，市场定价中非理性波动持续减小，为机构投资人配置和交易提供更加良好的市场环境；同时年内OCI政策落地，也吸引增量资金加速入场。

监管护航“稳增长” 

事实上，作为资本市场稳增长大局的关键一着，公募REITs自2020年以来，多数时间在证监会系统工作会议中占据一席之地。

而从历年会议的相关表述中，不难一窥监管部门对该金融创新领域的最新部署方向，与公募REITs市场不同阶段的发展态势。

21世纪经济报道记者注意到，2020年，证监会在系统工作会议中最早提到了“稳妥推动基础设施REITs试点”。同年4月，发改委和证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs发展正式起步。

在2021年年初，我国尚未有公募REITs发行，监管在当年的系统工作会议中也并未对这一产品直接“点名”。但在“稳”与“进”的统筹方面，会议提出要“以更大力度推进投资端改革，加大权益类基金产品供给与服务创新力度……优化中长期资金入市环境”，为同年6月首批9只公募REITs项目的上市埋下了伏笔。

2022年，证监会在系统工作会议中提到，“推动拓宽基础设施公募REITs试点范围”。同年，证监会同国家发展改革委等相关方，共同制定了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施。

2022年，共有13只公募REITs产品成立并上市交易，并因为稀缺性和独立于股债市场的行情而成为“爆款”。截至2022年底，我国上市公募REITs累计募集规模为783.61亿元，总市值达到855亿元。

2023年，证监会则提出“大力推进公募REITs常态化发行”。但经过前两年过热的涨幅后，REITs市场在当年难以摆脱显著的回调趋势，底层资产的修复与分化成为当年的主旋律。

在2024年证监会系统工作会议中，公募REITs短暂淡出了会议内容。不过此后的一年，在消化了先前非理性定价所带来的市场波动后，2024年公募REITs审批加速，新产品发行、老产品扩募频出，二级市场明显修复，市场情绪也重新回暖。

数据显示，2024年全年，中证REITs全收益指数涨幅为11.68%，成立超1年的29只REITs中，有26只均取得正收益，全市场规模也迈过了千亿元。同期，公募REITs市场新增首发项目共29只，占已上市标的数量的50%，募集规模约655亿元，约占总发行规模的39.4%。

2025年伊始，公募REITs不仅重新被证监会系统工作会议提及，其市场发展成果也首次出现在工作总结一节中。在多位受访人士看来，监管相关工作部署或将支持公募REITs的市场热度在新一年中进一步提振。

“我们期待2025年REITs市场能够继续保持强劲的发展动力和高度的市场关注度，各参与方共同推进公募REITs的高质量发展。”国君资管表示。

多维度展望2025年REITs市场建设

除了2024年工作回顾外，在证监会2025年资本建设的五大重点中，公募REITs市场建设也再被提及。

具体来看，在“强化功能发挥，有力支持经济回稳向好”这一部署下，证监会提出，要制定资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见。抓好“创投十七条”“科创板八条”等落地实施，发展多元化股权融资，培育壮大耐心资本。同时，提高产业债融资比重，加快REITs市场建设。

继12月以来走出一波较为迅猛的上行行情后，2025年前两周，公募REITs依然整体保持了稳中有进的态势，市场情绪较为乐观。截至1月13日，中证REITs全收益指数开年以来的涨幅为2.44%，全市场58只产品市值较2024年年末进一步提升至1618.27亿元。

在常态化发行机制下，多位受访人士指出，“预计2025年REITs市场将进一步提质扩容，我国公募REITs市场的项目类型将日趋多样化，为资本市场提供更加多元化的投资选择。”

国君资管认为，2024年以来，不同类型的REITs以及同一类型下不同的REITs标的，在二级价格走势上出现了明显的分化。但展望2025年，在大的利率和宏观经济背景下，REITs市场整体还是具有比较强的发展潜力。

“一级市场方面，可能越来越多的创新资产会被推向市场，给投资人更多的投资标的选择，持续增加REITs资产的配置价值和重要性；二级市场方面，随着投资人数量、配置资金量的提高，市场定价的有效性也会持续提升，非理性波动逐渐降低，有利于专业投资人的配置和交易。”国君资管表示。

朱元伟则指出，从此次监管对市值的强调出发，后续REITs市场建设的重点之一，或在于高质量扩容。

“除了把越来越多的资产类别纳入REITs市场之外，更重要的是鼓励已经发行的REITs尽快扩募，把个股规模做上去，有利于市场流动性增强，改变目前国内REITs个体规模偏小、多以单一项目为底层资产的现状，利于提高市场的整体稳定性。”

刘立宇还表示，在加快REITs市场建设方面，2025年有三个较为期待的方向：

一是政策层面的专项立法推进。专项立法将为 REITs 市场的规则明确化和标准化提供契机，从而提升市场的透明度和规范性，吸引更多的投资者进入市场，形成良性竞争，促进市场的进一步成熟。

二是市场层面资产种类的进一步丰富。随着市场教育深度广度的增加，一方面更丰富的资产类型会不断推出，特别是一些新型基础设施类型，如数据中心、储能设施、文旅基础设施等均较为可期；另一方面，随着REITs市场已经逐渐跑出了“好学生”，未来一年优质项目的扩募也会成为市场容量上升的重要方向。

三是投资层面有望迎来更丰富的投资工具，包括REITs指数基金等可能取得试点突破，保险、社保等长线投资人的关注度和投资规模也有望出现突破等。