越秀地产忙碌的11月：收储、拿地、ICC资产证券化

观点网 如果用一首歌形容越秀地产的11月，或许是“你们一起上，我在赶时间”的《牛仔很忙》。

月初完成1.93亿元债券回售转售、签订融资协议，月中广州大干围地块被政府收储，月底广州ICC挂牌期满，还抽空在北京、上海分别拿地，越秀地产在多个方向的不同事项中奔波。

12月3日，比上个月提前一天，越秀地产发布了11月的月度总结。

销售与土储

市场还处在缓慢复苏阶段，“金九银十”后迎来忙碌的“铂金十一月”，越秀地产的销售表现转好。

公告显示，越秀地产于11月实现合同销售金额约为100.21亿元，实现合同销售面积约为33.46万平方米。

就销售金额来看，越秀地产下半年8月、10月录得同比上升，分别增加1.5%与46.8%。

10月有楼市新政与黄金周助阵，房企录得亮眼的销售数据并不意外。而11月销售有进一步向好趋势。

今年前11月，越秀地产累计合同销售为1010.2亿元，累计合同销售面积343.25万平方米。

前10月，其累计合同销售为910.03亿元，累计合同销售面积309.8万平方米。可以看到，越秀地产销售过去的降幅正在收窄。

不过，2024年只剩下最后一个月，越秀地产今年销售目标完成依然面对极大的挑战。

目前其累计合同销售金额占2024年销售目标的比例为68.7%，和1470亿元年度目标之间还有不小的距离。

进入11月，越秀地产的拿地平稳，在北京、上海入手2宗地块，总拿地金额约为85.35亿元。

具体来看，越秀地产通过其全资附属公司武汉康景实业投资有限公司于11月2日获取北京海淀区功德寺地块，规划总可建筑面积约14.36万平方米，实际权益为99.64%，总付土地价款63.59亿元。

11月28日，越秀地产透过与华润、中能建联合体以78.97亿元总价成功摘下上海市浦东区杨思地块，规划可建筑面积约15.55万平方米，以27.55%的实际权益付款21.76亿元。

虽然拿地数量不多，但地块含金量不小。仅是两宗地块总权益金额，便已是越秀地产10月竞得的5宗地块总金额的三倍。

10月，越秀地产共入手5宗地块，分别为广州1宗、北京3宗及成都1宗，拿地权益金额约26.24亿元。

另外，越秀地产今年多次加码北京市场，10月22日还以联合体形式成功竞得北京市昌平区小沙河地块，总价25.33亿元。今年上半年，越秀地产北京区域销售额还首次超过50亿元，成绩仅次于广州与杭州区域。

从整体目标完成情况看，今年前10个月，越秀地产在京销售70.4亿元，距离120亿元区域销售目标还有49.6亿元差距。

越秀地产也没有忘记大本营广州，虽未在11月落子，但12月3日便以19亿元竞得海珠区东晓路东侧AH0215007地块，广州土储再增一员。

收储与资产运作

越秀地产这边正忙着竞拍补仓，另一边有一宗闲置土地被收回。

11月13日，越秀地产发布公告称其非全资附属公司佰城投资同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心进行收储，收储代价约为15.3亿元，将以现金形式进行补偿。

资料显示，广州大干围地块位于广州海珠区工业大道南大干围，包含AH101533和AH101534两幅地块，总用地面积约1.55万平方米。

观点新媒体了解到，该地块规划为零售商业用途、商务金融及批发市场宗地，在越秀地产目前正开发的商办项目越秀天荟江湾中，但越秀地产自2021年收购后没有动工建设。

不过，该地块被收储早有预兆。今年8月，大干围地块便出现在广州2024年部分拟供商品住宅用地项目清单中，从原本的商业用途地块摇身一变调整为二类居住用地。

若加上此次被收储的大干围地块，越秀地产年内已有3幅地块被收回，累计补偿金额将达到135亿元。

此前8月和9月，越秀地产曾退回广州白云区广龙地块和番禺区暨南大学北侧地块两幅地块的使用权。两幅地块的补偿方式为应付票据，可用于广州境内土地收购的对价支付。

而大干围地块收储协议中写明，地块在收回后将重新安排出让，在新买家支付了土地出让金后，越秀地产方面可向广州市土地开发中心提出书面支付补偿申请，直接得到现金补偿，比应付票据更为灵活。

大干围地块身处越秀地产天荟江湾两个组团地块之间，越秀地产进可参与竞拍补全项目拼图，退可收取补偿现金增加流动性。不论拿与不拿，收储对越秀地产而言都是笔划算买卖。

11月尾声已落，越秀地产两个月前便已公告的出售广州ICC项目公司事项也迎来结局。

12月4日，越秀公告表示已转让其间接全资附属公司广州宏城发展有限公司全部股权，买方为中信证券旗下广州仁耀经济信息咨询有限公司。

观点新媒体了解到，广州仁耀为资产支持证券计划持有的有限责任公司，该计划为一项新成立名为“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”的资产支持证券计划。该资产支持证券计划已于11月20日完成发行。

值得注意的是，该资产支持证券计划既是市场上第四单持有型不动产ABS，也是首单商业物业持有型不动产ABS。

越秀地产于公告中表示，出售事项将录得8.76亿元的税后收益，所得款项将用作对其核心业务营运发展的再投资用途。

此前，关于越秀地产出售广州ICC项目公司的猜测集中于三条路径：一是注入越秀房托；二是国内发CMBS或者类REITs；三是直接卖给别人。

如今结合买方背景，越秀地产的计划是以广州ICC发行持有型不动产ABS。

根据资产支持证券计划，计划管理人已发行总额为人民币14.13亿元的资产支持证券，以收购标的公司的全部股权，并透过向买方注入发行资产支持证券的所得款项，从而将该等物业证券化。买方将动用有关所得款项（其中包括）收购标的公司的全部股权。资产支持证券持有人将享有该等物业所产生经济利益。

公告显示，越秀集团旗下主要的房地产开发平台广州城建已认购30%的资产支持证券，余下70%的资产支持证券已由其他专业机构投资者认购。