上海七批次土拍首日收金230亿元，专家指出三大趋势

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

11月27日，上海七批次土拍第一天，7宗地全部成交，收金230亿元。其中有4宗地被抢到高溢价，华润、越秀地产与中能建联合体竞得浦东新杨思地块，创造了上海土拍实行“双高双竞”新规以来的新纪录：竞价202轮，溢价率达到40.37%。

当天推出的7宗地块总出让建面41.98万平方米，总土地出让金额148.44亿元，成交楼面均价54840元/平方米。

第一天土拍最热门地块是浦东新杨思地块，在触发中止价前，新杨思地块经过了192轮加价，并将公建配套、高端人才保障房等高品质条件拉满，装标从3000元/平方米提升到5000元/平方米。最终，该地块以78.96亿元的价格被华润、越秀地产与中能建联合体竞得。

该地块距离地铁高青路站1公里内，靠近新杨思上园项目，但比新杨思上园楼板价贵2.6万/平方米。中指研究院上海分析师刘卓维预测，新杨思地块以高溢价率成交，有助于11月29日新杨思上园项目的开盘去化。

与新杨思地块类似，当日土拍中，敢于溢价拿地的，仍是几张熟悉的央企面孔：闵行梅陇地块由保利置业以18.49%的溢价率竞得；华润以11.8%溢价率竞得虹口嘉兴社区地块；中海地产以16.33%的溢价率拿下杨浦东外滩地块。

另外三宗地块则是底价成交。其中，普陀地块被建发联合体获得，宝山地块被中建七局联合体获得，盘古地产拿下青浦新城地块。

虽然上海土拍的限制性条件在减少，高溢价地块也不断涌现，但房企投资策略谨慎仍是大趋势。上海中原地产市场分析师卢文曦以梅陇地块为例分析，该宗地吸引了6家竞买人参与，关注度比较高，但是整个拍卖过程中房企还是比较理性的，叫价相对谨慎，连中止价也没有达到。

他进而指出，保利发展在上海拿地相当积极，相对而言，保利置业在上海的土地斩获就不算多，这次能获得闵行梅陇地块，也算是积极补仓，且不到5万元/平方米的楼板价也给未来留有一定利润空间。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，本轮楼市新政后上海土拍热度上升，对于提振上海楼市预期，稳定上海楼市有积极的作用。

综合卢文曦、宋红卫等人的观点，当前上海土地市场呈现三大趋势：

首先，土拍分化明显，开发商战略布局的重点已经由原来的布局核心一二线向重点一线城市转移，尤其是核心城市的核心地块，成为头部房企竞争的战略重心，这也是打破纪录高溢价地块产生的原因。

目前，上海土地的区域分化也比较明显，高溢价和底价成交情况并存。第一天土拍既有40.37%高溢价土地，也有3宗地块以底价成交。这表明上海楼市去化也存在一定的压力。房企并不会因为市场转暖而在拿地上有过激动作。

其次，房企在上海拿地原则是缩量提质，这对降低房企拿地的资金压力，稳定楼市有一定帮助。

最后，“双高双竞”的土拍规则导致地块溢价率创新高，也符合上海楼市需求导向。目前上海新房市场改善需求愈加明显，核心区域地块能够满足改善需求的区位选择，打破限价，激发开发商打造好产品的积极性。

“可以预见，未来上海会有越来越多的高质量项目入市，并且项目的品质会超过过往的项目，这对于未来的购房者而言也是好事。”宋红卫说。