北京住总业务整合：重整地产后，如何破解去化难题？

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

近日，北京住总集团发布公告，披露了一项业务整合的进展。

公告称，北京住总于今年8月宣布将旗下的两家房地产公司进行整合，将北京住总置业有限公司（以下简称“置业公司”）并入北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称“开发公司”）。至11月，置业公司已完成工商注销登记，开发公司已取得北京市朝阳区市场监督管理局下发的营业执照。

此次整合的目的在于，“适应集团房地产业务最新发展形势，加强房地产业务管理资源集聚，理顺公司管理体系和法人治理关系。”

北京住总集团是北京市的老牌国企，以工程建筑、房地产为主业。2019年，北京推动四家市管建筑施工类企业合并重组，住总集团被并入北京城建集团。此后，出于解决同业竞争问题及强化地产业务的需要，北京住总集团启动对房地产业务的整合。

此次调整之前，住总集团已经将北京住总置地有限公司（以下简称“置地公司”）100%股权划转至开发公司旗下，并完成了天津区域的房地产业务整合。

分析人士指出，此次调整将使住总旗下的房地产业务更加聚焦，并有助于强化房地产业务的管理。但当前，房地产库存规模偏大仍是住总面临的主要问题，在市场回稳趋势尚未完全确立的情况下，其业务整合能否真正促进库存消化，仍需进一步观察。

整合之路

北京住总集团有限责任公司的前身是1983年5月成立的北京市住宅建设总公司，曾承担过1990年北京亚运会的工程建设。1992年11月，经北京市政府批准，北京住总集团正式成立。

北京住总集团具有工程总承包、房地产开发、建安施工、海外承包的一级资质，是北京最早从事房地产开发的企业之一。

2011年，万科与住总共同出资成立北京金第万科房地产开发有限公司，该公司开发建设了朗润园、金域东郡等项目。彼时，万科正大力拓展北京市场，住总是其重要的合作伙伴。本世纪第二个十年，住总曾与多家国企、民企组成联合体，在北京市场攻城略地。

不过，由于各种原因，住总的商品房开发业务并未快速做大。在住总集团体系内，房地产业务的营收规模一直未能突破百亿元，占比在20%上下。

2019年11月，为打造建筑业龙头企业，提高行业集中度，北京对四家市管建筑施工类企业进行合并重组。其中，北京市政路桥集团被并入北京建工集团，北京住总集团被并入北京城建集团。

由于业务类型相似，此次调整后，北京住总与北京城建在房地产业务上存在同业竞争关系。近几年，投资者也不断就这一问题进行询问。

2023年5月，北京城建旗下的上市平台城建发展曾对此回应称，城建集团正积极梳理住总集团旗下房地产业务现状，促使其合规稳健经营，理顺外部投资关系，打造符合上市公司治理规范的组织架构。

公司还称，拟先将住总集团旗下房地产板块交由公司托管，待其具备条件后注入公司以解决同业竞争问题。

4个月后，北京住总集团宣布，将8家子公司委托城建发展管理。其中5家公司注册于北京，3家注册于天津。这8家公司也是住总集团从事房地产开发业务的主体。

但住总对地产业务的整合并未就此完结。2023年12月，置地公司被划转至开发公司，从而成为后者的全资子公司。置业公司股权关系暂时保持不变，由开发公司代为管理。

2024年3月，北京住总退出北京金第万科房地产开发有限公司。此前住总已经从一些合作项目中陆续退出。

2024年6月，北京住总将天津事业部收归集团直接管理，事业部旗下三家公司不再由集团直管，定位为项目公司。

2024年8月，置业公司被划转至开发公司旗下。

截至目前，北京住总房地产业务的主要经营主体缩减为三家，其中主要业务在开发公司旗下。

在此过程中，人事调整也在推进。2023年10月，谢夫海接任周泽光，担任住总集团党委书记、董事。2024年5月，刘连福接任李作扬，执掌开发公司。

库存难题

并入北京城建集团后，北京住总的房地产业务被重新定位，其中，突出“做优”是重点发展方向。具体而言，一级开发要控规模、降负债，降低投资强度，二级开发则要精准拿地、快速周转，加紧推动重大遗留疑难问题处理。

一二级开发联动，是住总从事房地产业务的主要特点，这使其在拿地环节具有独特的优势，并吸引了万科等企业的合作。但近年来，由于一级开发规模较大，加之房地产市场降温，使其库存规模不断累积，并给北京住总的资金带来一定压力。

近几年，北京住总在债券年度报告中普遍提到了两类风险：土地一级开发项目投资规模较大且期限较长，资产负债率较高。

在2024年的中期债券报告中，北京住总表示，公司目前在建的一级土地开发项目较多，涉及的项目周期在3到5年之间，对公司运营资金产生较大规模的占用。至2024年6月末，公司资产负债率为75.41%。

归集了主要房地产业务的开发公司，上半年存货规模达到163.12亿元，现金及现金等价物余额仅为8.92亿元。

在此情况下，加快库存消化，就成为北京住总房地产业务的主要工作方向。去年6月，时任城建集团党委书记、董事长的常永春曾带队到北京住总调研，并强调，“要下大力气加速去化，特别是对在手时间较长的‘沉睡资产’进行专题研究策划，盘活资金、释放活力，真正做好开发板块。”

今年7月，谢夫海在住总集团年中工作会上表示，“要千方百计推动在手项目去化。”

目前，北京住总旗下有多个项目在售，其中今年的主力项目为密云区的国祥誉、昌平区的清樾府、顺义区的芳华里。这三个项目分别于7月和8月开盘，按照住总官方当时发布的消息，国祥誉项目“首期推售房源劲销106套”，另外两个项目首推房源“劲销286套”。

但从北京市住建委的官网信息来看，截至11月中旬，这几个项目的大部分房源仍处于“可售”状态。另一个在售项目“青年ONE”于9月开盘，目前同样有大量房源的状态为“可售”。

某不具名市场人士向21世纪经济报道记者表示，房地产项目的网签节奏通常会慢于认购，但不会延迟太久。如果认购情况火热，但网签量较小，通常说明购房者仍有观望情绪。由于定金随时可退，即使认购规模较大，也不会给企业带来实际收入。

该人士表示，住总旗下项目所处的片区竞品较多，项目竞争激烈，去化速度不快乃是常态。他同时指出，当下的北京楼市很难复制以往的热销，能实现慢节奏的去化已属不易。

对于住总对地产业务的整合，分析人士指出，此次调整将使住总旗下的房地产业务更加聚焦，有助于强化管理。但在市场回稳趋势尚未完全确立的情况下，这一调整能否真正解决库存去化、同业竞争等问题，仍需进一步观察。