华夏深国际REIT说明会：租约替换与扩募

观点网 对外披露分红公告之后，华夏深国际REIT于11月7日召开三季度业绩说明会，说明会持续时间并不长，原始权益人和基金管理人分别介绍了各自情况。

产城园区评论获悉，华夏深国际REIT持有两个仓储物流园，分别是杭州一期项目和贵州项目，建筑面积合计35.5万平方米，可租赁面积35.43万平方米。

根据刚发布的分红公告，华夏深国际REIT计划于11月13-14日进行成立后的首次分红，可供分配金额为1976.2万元，分红比例高达99.98%，应分配金额为1975.5万元，每10份公募REITs份额派发0.3293元。

租约衔接与替换

两个仓储物流园可租赁面积35.43万平方米，其中杭州的深国际物流港杭州（一期）项目位于杭州市钱塘区，可租面积约21万平方米；贵州的深国际物流港贵州·龙里项目位于贵州省龙里县，可租面积约14万平方米。

三季报显示，截至2024年9月30日，项目租户行业构成以快递快运、三方物流、电商零售类客户为主，两个项目合并时点出租率为88.65%。其中，杭州一期项目出租率86.99%，贵州项目出租率90.97%，考虑已签订租约并在10月起租的面积后合并出租率为91.25%。

数据来源：三季报说明会

报告期内，华夏深国际REIT平均月末有效租金单价（含税）为34.60元/平方米/月，其中杭州一期项目为36.66元/平方米/月，贵州项目为31.76元/平方米/月。

报告期末有效租金单价（含税）为31.53元/平方米/月，其中杭州一期项目为34.35元/平方米/月，贵州项目为27.75元/平方米/月，较平均月末租金偏低，主要系由于9月存续租约的免租期分摊设置导致。

据华夏深国际REIT基金经理朱昱汀介绍，杭州一期项目形成汽车整车及零部件、航天航空、集成电路、高端装备制造和生命健康等产业聚集，为项目丰富的客户类型奠定了良好基础。

杭州项目户型结构多样，包括单层库、双层坡道库以及3层电梯库。其中稀缺的大体量单层双边库能很好满足快递快运、电商及第三方物流客户快速周转业务的需求。

贵州项目同样具备位置优势，贵州项目紧邻沪昆高速与厦蓉高速两条通往长三角及珠三角的核心高速，距离沪昆高速出入口仅200米，周边路网便利，且距离贵阳龙洞堡机场车程不到20分钟，满足陆运及空运的需求。

贵州项目所在的龙里县，是贵州省“东出三湘,南下两广”的重要货运集散枢纽，是快递物流核心聚集区。“深国际贵州项目是龙里县距离高速出入口最近的高标仓项目，也是区域内单体面积最大、地块最规整的稀缺高标仓项目，户型基本为大体量的单层双边库，是当地操作效率最高的仓库，非常契合高价值快递快运和电商客户。”

据介绍，目前核心客户已在项目库内投入了大规模的自动化分拣设备，有着很强的客户粘性和经营稳定性。

说明会上，深国际物流总经理孙法山回应了项目今年到期租约签约情况。据介绍，截至目前，两个项目整体招商工作有序开展，到期租约基本实现快速衔接与替换。

数据显示，2024年杭州一期项目到期租约面积合计为12.08万平方米，贵州项目到期租约面积合计6.3万平方米。截至报告期内，上述到期面积中杭州一期项目已完成签约10.2万平米，签约完成率84.40%，贵州项目已完成签约4.36万平米，签约完成率69.25%。

另外，孙法山表示，杭州的1.18万平米与贵州的1.84万平米已初步达成了签约意向，预计到今年年末全部面积可完成去化。

未来扩募想象

产城园区评论获悉，华夏深国际REIT原始权益人为深国际物流，是发起人深国际全资子公司，也是深国际为全国布局物流项目专门重点打造的物流投资运营平台。

深国际基金事业部总经理蔡俊业介绍，深国际的业务主要聚焦在粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济带及主要物流节点城市等战略区域，物流方面打造“水陆空铁+智冷”全景物流生态，其中路主要指综合物流园，深国际现已完成国内主要物流交通枢纽的布点，全国联网已基本成型。

他表示，仓储物流是深国际核心主业，十四五战略提出“投建融管”小闭环商业模式，通过发行不动产基金实现资产证券化，加速资金回笼，牵引实体产业与资本融合，实现产业与资本良性循环。

“扩募作为REITs平台持续发展的核心动力来源，也是深国际发展规划中重要环节，未来华夏深国际REIT将持续通过扩募扩大资产规模。”

在扩募资产储备方面，截至2024年6月30日，深国际在全国40个物流节点城市实现布局，管理及经营40个物流港项目，总运营面积约494万平方米；已获取经营权的土地面积约833万平方米，在建及筹建项目20个，主要集中在粤港澳大湾区、长三角、京津冀以及主要物流节点城市。

粤港澳大湾区是深国际的重点投资区域。截至2024年6月30日，深国际在大湾区共布局14个物流项目，其中已投入运营/管理的项目共7个（包括深圳市的6个项目），3个项目正在建设。

目前，建设中的项目7个（包括深圳市的3个项目），在大湾区已获取经营权的土地面积约245万平方米，已投入运营的面积约81万平方米。

他介绍，预计2025年末，深国际全集团物流运营面积将达到800万平米，粤港澳大湾区面积超过400万平米，为华夏深国际REIT未来的扩募提供了充足的项目储备。