临深楼市回暖为何相对逊色？

证券时报记者 吴家明

刚刚过去的10月，多个城市的楼市“银十”表现远超“金九”，深圳、东莞、惠州等大湾区城市也不例外。不过，与深圳楼市相比，东莞和惠州等临深楼市表现就显得有些逊色。

“虽然这里是东莞凤岗，但走路去深圳的地铁站只要十几分钟。”黄超（化名）说起自己4年前在凤岗买的房子，感觉是又爱又恨。

过去，临深片区楼市总是不缺“传说”，而背后的主角也离不开深圳投资客。其实，黄超的房子距离深圳地铁黄阁坑站只有十几分钟的步行距离。“当年临深片区楼市火爆，我也是投资客之一，买的时候单价接近3万元。”黄超对记者表示。

记者采访发现，以临近黄阁坑站的东莞凤岗大运城邦小区为例，该小区在一家中介平台上的挂牌房源就超过200套，目前小区二手房挂牌价多在每平方米16000元至20000元左右。现在，在临近的深圳龙岗中心城片区，单价在“3字头”的二手房小区数量也非常多。“住了几年后才发现，小孩读书等配套还是没有深圳方便。”黄超表示，“眼看现在楼市终于有一些回暖，我很想把房子换回深圳。”

在业内人士看来，这也在一定程度上说明一旦一线城市楼市放开，资金很容易会回到核心城市，或加剧周边卫星城市的楼市难题。

据惠民之家数据研究中心监测，10月惠州全市新建商品住宅网签3973套，环比上涨25%。与此同时，受“人才房”“安居房”等特殊房源集中网签等因素影响，10月东莞新房成交量环比大增约78%。相比之下，10月深圳全市一手住宅网签4153套，环比上升146.3%，创下近35个月新高。与此同时，10月深圳新房住宅认购量达到13366套。

多位深圳房企的营销人士对记者表示，最近公司在深的成交主要以龙岗、龙华等“非核心区”项目为主。根据深圳在9月底发布的楼市新政，核心内容就包括优化分区限购政策，本市户籍家庭在非核心区域可再购一套房，非本市户籍家庭在非核心区购房则取消了社保或个税年限要求。

有东莞凤岗的房企营销负责人对记者表示，深圳分区优化限购政策不仅仅影响当地楼市，对于环深的东莞、惠州、中山需求也会产生一定的虹吸效应，尤其对临深片区楼市的影响会比较大。在此背景下，临深片区楼市借助市场的“暖风”，配合价格适度让利，新房成交形势有所好转，但中长期仍将面临销售压力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，本轮楼市政策优化以来，深圳的回暖程度在一线城市中表现最为明显，新房和二手房成交量放量回升。之所以临深楼市表现相对逊色，一方面是因为过去几年临深楼市的投资客占比较大，所以跌幅也比较明显，现在市场情绪还是比较低迷。另一方面，深圳本地的刚需和改善需求还是比较旺盛，部分刚需置业者在过去外溢到临深片区，但从交通和配套上来看，都市圈之间的互联互通依旧有待完善，所以部分刚需置业者还是想回到深圳买房。此外，深圳的房价在过去几年也明显下跌，也让很多刚需和改善需求置业者达到了“上车”的门槛。

“这一轮的楼市政策优化与过去几轮不一样，前几轮深圳楼市政策调整后，房价上涨会迅速蔓延到都市圈内的其他城市。但这一次主要是热点城市的有效供需恢复，所以相比深圳来讲，外围区域的回暖幅度相对逊色。”李宇嘉表示。