正荣地产前十月：合约销售54.51亿之外的债务疑题

观点网 今年第十一次延长重组支持协议的最后截止日期后，正荣地产集团有限公司发布了2024年10月未经审核的经营数据。

数据显示，10月，正荣地产合约销售5.58亿元，较上年同期的9.75亿元下降42.77%；合约销售面积3.9万平方米，较上年6.1万平方米减少36.07%；平均销售价格1.43万元／平米，与上年同期1.6万元／平方米相比也有下调。

前10月，正荣地产累计合约销售54.51亿元，这一数据与上年137.76亿元相比，下降60.43%；累计合约销售面积37.96万平方米，较上年91.775万平方米，减少58.64%；平均销售价格1.44万元／平方米，而上年同期为1.5万元／平方米。

营收数据下滑与经营压力

从正荣地产今年以来披露的经营数据来看，各项销售收入同比下降已持续10月有余。2024年上半年，正荣地产连同其合营企业及联营公司录得合约销售金额34.28亿元，同样较去年同期减少64.6%。

不过，2024年上半年，正荣地产收益达到246.58亿元，同比增长33.3%；毛利13.14亿元，同比减少1.5%；毛利率为5.3%，同比下降1.9个百分点；期内亏损为25.08亿元，2023年同期亏损15.85亿元；母公司拥有人应占亏损为23.43亿元，多于去年同期亏损14.64亿元。

早在未披露半年报的8月，正荣地产还向市场打了一剂预防针，披露盈利警告预计集团2024年上半年录得母公司拥有人应占亏损介于22亿元至24亿元。

提及亏损原因，正荣地产则解释称，销售成本增加及项目售价下降，导致毛利率较去年同期下降；利息资本化率下降，导致融资成本较去年同期增加约130%至140%；上半年就开发中物业及持作出售已竣工物业确认的减值亏损约12亿元，而去年同期约1.78亿元；投资物业公平值亏损约2.26亿元，而去年同期约1.21亿元。

此外，目前正荣地产连同其合营企业及联营公司拥有总建筑面积1152万平方米的土地储备，而2023年年底数据则为1298万平方米，半年时间内消耗了近146万平方米的土地。对于已经停止拿地的正荣地产而言，维持"保交楼、稳经营"的重点是将此前停工的项目完成建设交付。

早在2021年，还未经历股价崩盘、债务暴雷的正荣通过摇号以最高限价7.4亿元竞得了位于福州闽侯的竹岐地块，项目占地合69.64亩，计容面积9.25万平方米，溢价率高达48%，至今保持竹岐片区宅地的楼面价纪录。

时过境迁，这一宅地所规划的住宅项目正荣棠悦江南已停工2年之久，于2024年11月2日才启动复工，而据正荣地产最初的规划，项目于2021年10月底入市，首批315套住宅取证，竣工时间应在2023年7月左右，这一时间与复工日期相差超过一年。

债务处理进度缓慢

公布经营数据前一周，正荣地产才对外宣布了其境外整体债务管理方案的最新进展，其宣布，重组支持协议的最后截止日期已根据条款进一步延长至2024年11月30日。

而于2024年下半年以来，正荣地产已多次延长重组支持协议的最后截止日期，据观点新媒体查阅公告计算，自2024年4月起至今，正荣地产前后合计发布11次关于重组支持协议日期延长的公告。

从重组支持协议多次延期这一点来看，正荣地产于2022年底启动的境外整体债务管理方案筹备工作，至今仍未产生具体结果。

回到2023年11月，彼时的正荣地产曾披露境外债务重组进展，表示与债权人特别小组成员签订了重组条款书，该债权人特别小组成员持有约占由正荣地产发行的优先票据和永续证券未偿还本金总额的27.1%。在该阶段内，正荣表示重组生效日期将不迟于2024年6月30日或相关方可能书面协议的较后日期，在合理及实际可行情况下尽快落实。

来到2024年4月11日，正荣地产却发布公告称，考虑到房地产行业近期波动情况和自身2023年度经营业绩，以及境外整体债务管理方案能否成功实施须取决于诸多无法控制的因素，寻求法院许可取消了原计划于5月2日举行的聆讯，以对重组支持协议目前纳入的商业条款作更进一步的考虑。

重组支持协议延长之外，正荣地产2021年6月发行的年息7.1%的优先票据另于2024年9月10日到期并从香港联合交易所退市。据正荣地产表示，未能根据契约条款就票据支付到期的应计利息。"由于集团的流动资金仍然紧绌，加上现正与债权人特别小组探讨境外整体债务管理方案，公司预计无法于票据到期时支付其未偿还本金以及应计未付利息。"

今年7月中旬，正荣又披露了关于其资产支持证券"H正荣4优"的兑付问题。该证券原预计兑付日为2024年4月29日，但实际未兑付，宽限期也于2024年7月12日到期。也就是说，正荣地产未能在规定的日期前将兑付资金划入专项计划托管账户。

"自2022年以来，公司的生产经营受到冲击。目前销售情况未有好转，融资渠道依然受限，导致公司流动性紧张，因此未能按时划付兑付资金。"眼下，正荣地产正面临多重压力，尽管多次表示正在与债权人特别小组、证券持有人沟通，但截至目前，其债务解决工作进度推进仍较缓慢。