资管之路 中骏天悦方隅公寓挂牌3亿出让

观点网 近期，中骏天悦方隅公寓挂牌出售的消息引得市场的关注，这座中骏方隅公寓2.0产品的收官之作或许将迎来新的未来。

据了解，关于中骏天悦方隅公寓的挂牌消息在今年4月份就已经在市场上流传，但彼时国内经济形势正处于紧张状态因此交易便一直拖延，直至如今。

另外，值得注意的是，此次项目挂牌出售的消息与方隅5.0产品发布处在同一个时间段内。

从重资产模式起步

中骏天悦方隅公寓位于上海真如城市副中心，固川路166弄，建筑面积7457平米，共有152间复式公寓，月租金为9000至12000元/套。项目整体年租金收益可达1700万元。此次挂牌底价为3亿元，并且接受股权或者产权交易。

中骏天悦方隅公寓并不是独立的公寓大楼，而是属于上海中骏·天悦项目的组成部分之一，该项目是包含了住宅、办公、商业在内的综合体项目。

中骏·天悦于2017年落地，当时正值中国房地产市场最后的辉煌，随着上海的城市中心疏散战略的推进，真如板块正经历最大一轮的拆迁。

作为继徐家汇、五角场、花木之后的城市级副中心的真如，自然也吸引了包括中骏在内的诸多有有实力的房企来这里落子。

并且在那一年，中骏宣布将总部正式迁入位于上海虹桥商务区的中骏广场。在当时，此举被认为是中骏置业全国战略的进一步发展，深耕长三角等区域城市群的具体策略也将进一步深化推进。

中骏天悦项目是由四栋7至10层低密度住宅，一栋24层高层以及两栋商办项目所组成，户型包括由高层，洋房及SOHO。此次挂牌出售的中骏天悦方隅公寓便是其中之一。

在2018年，中骏方隅公寓与基汇资本成立长租公寓投资平台，首期规模达到8亿美元，随后又先后与黑石、中东主权财富基金等多个国际知名投资机构达成合作，发力长租公寓赛道。

早期中骏的公寓业务是以资产盘活公寓产品为目标。在正式成立长租公寓投资平台后，方隅进入了2.0时期，这一时期的特点便是以中骏旗下的项目作为公寓投资的主要方向，上海中骏广场方隅国际公寓、此次被摆上货架的中骏天悦方隅公寓等项目便是这一时期的产品。

以投资长租公寓的方式，将中骏旗下的项目尽快完成去化，从而实现资金的回流，投入新的开发周期中，并且背后有基金机构的扶持，因此方隅公寓一直走得是重资产自持的路线，这些资产的产权仍归属于中骏集团。据了解，方隅的重资产管理规模已经超过180亿元。

此前观点新媒体对方隅控股行政总裁陈坚进行过专访，了解到在2017年，陈坚与中骏董事长黄朝阳在谈到长租公寓时，黄朝阳说希望做长租公寓，如果做长租公寓就肯定要做重资产，重资产肯定就不只中骏做，需要配合基金管理，跟第三方机构投资人一起投资。

回看方隅公寓的发展历程，也确实按照当初的设想去实现了。

投资退出

如今出售公寓项目，这是因为方隅公寓本质上还是一个投资机构，并非是单纯的公寓品牌。作为投资平台的管理人,方隅负责平台整体的投、融、管、退等综合运营环节。

据了解，这并不是方隅第一次以出售的方式退出旗下资产。2022年，方隅旗下苏州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓均通过出售资产方式实现退出。

并且随着住房租赁REITs的推行，方隅的资产退出又多了一个新的渠道。

同时，随着时代的进步，方隅公寓的产品也在不停的迭代。3.0 时期上海浦江方隅公寓等项目的标准化产品打造，再到4.0时期上海会展方隅国际公寓把人文、生态、健康融入公寓产品。

在今年，以上海颛桥方隅公寓、北京大兴方隅公寓、上海杨思方隅公寓为代表的5.0时期全新产品正式上线，集美学体验，绿色健康，户型坪效及规模化于一体，再度扩容其中高端精品的产品线。

随着产品的迭代，公寓运营能力的增强以及服务水平的提高，难免会导致与早期的产品出现脱节的情况，因此有资管平台属性的方隅必然要重新对旗下的项目进行评估，预测未来收益模型，以及对不及预期的资产进行及时的退出，从而获取最大化的收益。

引用陈坚在接受专访时的话来解释：“其实资产管理的意思很简单，是全周期的。拿完这个地，要确保开发按时完成、质量要好、不能超支。做完以后招租，确保运营节奏，希望可以按照模型预测表现，如果有差异的话，要采取什么样的措施来增加收益。”

“什么时候退出取决于背后的投资人，他们的投资年限是什么样的？如果不幸运，投资年限到期着急要走，碰到市场不好的情况，在市场循环低点，那就麻烦了。”

中骏天悦方隅公寓的退出，或许正是碰到了某种不好的情况，又或者只是单纯达到了退出的条件。