转型与化债 泥淖中的华夏幸福推出“置换带”方案

观点网 华夏幸福仍在努力化债。

近期，华夏幸福债务重组推出"置换带"方案，即在达到一定条件后，金融债权人将债务置换成廊坊市属国有企业，债务置换规模约为200亿元。

化债一直是市场关注的焦点。在10月18日召开的半年度业绩说明会上，华夏幸福也线上回应了投资者包括业绩情况、资产重组、保交楼、未来发展等方面的疑问。

据此前披露的业绩，上半年华夏幸福营业收入59.12亿元，同比减少44.31%；销售额44.8亿元，较上年同期下降7.19%；归属于上市公司股东净亏损48.49亿元。

针对目前持续亏损的现状，华夏幸福称，目前，公司以产业新城业务为核心，持续改善业务结构、提升运营、服务业务占比，并持续探索兑现产业园资产及低空经济、园区新能源、数字化等优质资源，全面推进战略转型，保证公司可持续经营发展。

化债里的"置换带"方案

近期，在《债务重组计划》的基础上，华夏幸福公布了一份债务重组计划的置换带方案。

根据 "置换带"的相关安排，华夏幸福拟通过出售资产置换债务的方式，由收购方有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务展期、降息，具体置换方式由相关方具体协商。

据了解，置换带方案具体为，通过华夏幸福与廊坊市沟通，廊坊市有意愿选择一家市属国企业参与此次"置换带"事宜。经双方协商，由华夏幸福提供置换带资产用于实施置换带，廊坊市属国有企业拟最终承接置换带资产及部分金融债务。

参与置换带债权人的金融债务拟由廊坊市属国有企业承接。作为条件，须向廊坊市属国有企业或其指定主体提供新增融资，新增融资后续可以对地方政府、国有企业予以支持，从而可以形成对华夏幸福保交楼、安置房及产城运营等支出的额外资源支持。

产城园区评论获悉，置换带及对应资产规模本次实施置换带的债务规模预计200亿元左右，对应匹配的置换带资产主要包括项目公司持有的应收账款、固定资产等。

条件中明确，参与置换带的金融债权人须向廊坊市属国有企业或其指定主体发放新增融资，新增融资额度为债权余额的1倍，期限8年，利率不得高于3.85%。

年初，华夏幸福以11个产业新城项目资产及上市公司对项目公司债权作为底层资产，设立自益型信托计划，以信托受益权份额抵偿上市公司对部分债权人不超过240.01亿元的金融债务。

截至2024年9月27日披露的最新《关于重大资产出售暨关联交易实施进展情况的公告》，该公司根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元。

根据最新披露的公告，截至2024年9月30日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1900.29亿元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券371.3亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行的49.6亿美元（约合335.32亿元）债券重组），相应减免债务利息、豁免罚息金额共计199.67亿元。

同期，该公司以下属公司股权搭建的"幸福精选平台"及"幸福优选平台"股权抵偿金融及经营债务合计金额约为198.73亿元。

截至9月末，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计为244.71亿元（不含利息）。

转型"产业新城服务商"

华夏幸福于中报表示，公司以产业新城业务为核心，持续改善业务结构、提升服务业务占比，并不断拓展和丰富园区资源，探索突破不动产发展新模式。

产城园区评论获悉，目前华夏幸福形成了"开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务"四类业务，在继续开展开发业务的同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型"产业新城服务商"。

具体来看，一是开发业务，主要包括产业新城开发和住宅开发。住宅开发以"保交楼"为第一要务。说明会上，华夏幸福表示，公司通过销售回款、资产处置回款、欠款催收、跨区域资源调配、国家专项借款等多种方式筹集资金，自2020年四季度至2024年8月31日，已累计交付项目127个/13.3万套/1618万平方米，"保交楼"整体交付任务完成约90%。

二是运营业务，主要包括运营管理产业园、创新中心、酒店、教育等多类资产。上半年，华夏幸福运营业务增长较快，如产业园新增签约项目88个，签约面积约8.64万平方米，同比提升69%。

中报显示，产业园运营方面，公司在管产业园资产面积约166万平方米，分布在京津冀、长三角等核心区域，目前运营稳定，报告期内回款金额超过1亿元；在创新中心运营方面，共运营创新中心三个，在管总面积约15万平方米，其中华夏幸福丰台创新中心及华夏幸福固安创新中心出租率均超80%。

三是服务业务，主要包括产业招商、产业招租、产业新城服务等全流程产业发展服务，物业服务以及代建服务和营销服务等不动产相关服务。

产业发展服务方面，幸福招商聚焦9大新质生产力方向，成功签约35个项目，总签约固定投资额172.66亿元，同比增长93%；产业招租服务中招商落地118个项目，同比提升82%，总签约面积13.2万平方米，同比提升90%。物业服务方面，幸福物业市场化拓展签约46个项目，签约额6.43亿元，同比增长35.7%，城市服务新增签约36个项目、签约额占新增项目的77%。

不动产服务方面，华夏幸福的代建业务于上半年新增签约项目9个，合约总建面130万平方米；幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务，探索直播电商和房屋优选模式，签约额近1亿元。

四是园区衍生业务，主要包括科创园区运营及其他围绕园区新能源、园区数字化建设等方向的园区衍生业务。期内，华夏幸福投资的苏州火炬创新创业孵化管理有限公司实现营业收入1.63亿元，同比提升3.5%。

据了解，华夏幸福明确的重点转型路径，一是轻资产化输出，基于多年经验，对产业新城相关业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招租、园区运营、物业服务等。

二是挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。体现在数据上，2024年上半年，华夏幸福运营、服务类业务收入占比已近30%。

值得关注的是，华夏幸福于说明会上还分享了低空经济上的进展，该公司近期先后与行业龙头企业科比特、亿鹏航空等圈层企业达成战略合作，共同推进低空经济项目在全国范围内的布局和落地。

华夏幸福认为，公司发展低空经济具备优势，拥有丰富的区域政府合作资源与产业新城（产业园），为低空经济场景化、闭环化提供了合作主体与场景，可在产业新城（产业园）实现：低空+物流、低空+文旅、低空+城市治理、低空+应急保障、低空+通讯遥感等商业场景落地。