杭州楼市告别限购5个月后告别限价：成交量回升，投资客散了

21世纪经济报道记者柳宁馨 实习生柯静娴 杭州报道

杭州“炒房时代”徐徐落幕，如今，热度回升中的杭州楼市再迎重磅利好政策，市场最新反应如何？

10月9日，杭州发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），取消新房限价，商业性个人住房贷款首付比例最低15%。

21世纪经济报道记者走访发现，10月以来，除了整体成交量见长，杭州主城区大部分板块的房价比较稳定，有止跌回稳迹象，不过，好卖的房子更多是满足刚需、改善等居住购房需求，投资购房需求不是主流。

杭州此前已全面放开限购，此次又放开新房限价、降低首付比例，楼市供需继续回归市场化。目前，杭州绝大部分板块一二手房已没有价差。面对最新的政策，潜在购房者对市场趋势的态度分化，而部分受访房产中介对21世纪经济报道记者表示，关键看未来3个月的成交量，暂时无法判定政策对市场的影响将持续多久。

10月看房热度上升

此前的房产新政给市场带来积极情绪，红利也传导至杭州。

新房方面，杭州贝壳研究院公布数据显示，今年10月1-7日，杭州贝壳咨询量同比去年同期日均下滑6%，带看增长125%，认购增长399%。

余杭区的杭州建发云湖之城是未来科技城一个新楼盘，10月以来，前来看房、询问的人数非常多。10月8日下午6点半，仍然有不少意向购房者前来看房，售楼处十分热闹。该楼盘销售人员告诉21世纪经济报道记者，全小区共有58栋房子，9月首开的4栋共200多套房子，10月前已经卖完。

主城区的新楼盘项目热度更高。在拱墅区运河新城的滨运锦绣里，9月首开就曾引起摇号，有房家庭入围摇号需要拼社保。

二手房的成交数量更能体现真实的楼市现状。根据杭州贝壳研究院10月8日公布的数据，今年10月1-7日，杭州贝壳二手房咨询量对比去年同期日均咨询量同比增长114%，带看增长102%，二手房下定增长170%。

根据杭房数据公布消息，10月8日杭州二手房成交365套，10月9日这一数据为293套，10月1-7日成交数据尚未公布。仅从10月8-9日的数据看，与今年9月二手房日均成交100套左右的情况相比，10月开了个好头，成交量明显有所好转。

杭州的钱江世纪城曾经是投资客热衷的板块之一。10月7日，一位钱江世纪城板块的房产中介发布一条朋友圈，配图为10月1-6日亚运村及奥体世纪城的成交总量，加起来为52套，配文“世纪城爆发”。

未来科技城也是杭州此前热度较高的购房区域，但近几年降价明显。根据贝壳平台数据，在杭州未来科技城板块，9月二手房成交均价2.97万/平方米，被称为“未来科技城三兄弟”的三个热门楼盘阳光城未来悦、紫樾府、东原印未来，9月二手房成交均价分别为每平方米3.68万元、3.91万元和3.9万元。

在未来科技城板块的大部分房产中介看来，9月底之后，房价有止跌企稳趋势，目前该区域的二手房市场仍有以价换量的现象，但价格倒挂基本不存在了。

2022年疫情之后，未来科技城的成交量持续在低点，2023年后量价齐跌，例如未来科技城核心区域2021年房价在7万/平方米，2024年稳定在4万/平方米左右。

未来科技城我爱我家的房产中介许星告诉21世纪经济报道记者，目前未来科技城一手房、二手房几乎没有价差，但9月底房地产各项政策措施出台后，不少房东涨价或者降低谈价空间。

房东和购房者都在赌。“房价后面还会涨吗？目前谁都不清楚，但现在二手房价格和2021年比已经到了低点，一些急着用房的人就入场了。”许星说。

2021年下半年来，与全国趋势一致，杭州楼市步入下行期，刚需购房占比越来越大。杭州我爱我家数据显示，2021年全年，杭州200万元以内的住宅房源成交占比仅23%，而截至今年9月，杭州今年200万元以内住宅房源成交占比已经达到了39%。

杭州市拱墅区链接的房产中介钟萍告诉21世纪经济报道记者，10月1-7日，全门店房产成交量为10套左右，政策带来稳定预期，购房者购房速度加快。

钟萍所在门店主要关注的板块是三塘，这里经济适用的小区较多，2000年左右的房子占比大，大部分总价在200万元左右。

“这类刚需购房者决策快的原因，一是本身已经观望很久，至少半年以上，有明确的意向房子，之前房价稳跌时不敢下手，现在政策给了稳定预期，感觉合适就会很快购买。”钟萍说。

新政下购房者态度分化

杭州最新《通知》提出，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，同时，取消商品房限价政策，取消摇号的社保排序和限售。

今年3月，杭州全面放松二手房限购，5月9日，杭州发布重磅楼市新政，全面取消限购。杭州期望激活市场活力，此次又放开新房限价、降低首付比例，这意味着，2017年以来杭州执行的新房限价制度至此结束，杭州楼市回归市场化，购买资格、地区、套数、流转时间、价格将没有任何限制。

去年10月，杭州大力度放开限购，萧山、余杭两区全面放开，杭州市住房限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。当时成交量上升了一个月，后面还是下降。“这次政策效果会持续一个月，还是两个月，还是持续下去，所有人都不清楚，要看后面3个月的成交量。”许星说。

事实上，今年9月，杭州成交量还在下跌中。根据杭房数据公布消息，杭州十三区9月二手房共计成交5127套，日均成交171套，环比8月下跌8.4%，相比成交量，9月二手房签约均价25876元/㎡，环比8月下跌4.8%，同比去年9月下跌8.5%，签约价格还在下跌。

21世纪经济报道记者在购房群观察发现，不同购房者对于政策及市场的态度分化较大，部分客户认为房产价格还有下降空间，可以继续观望，部分购房者看好政策利好，认为现在是阶段性底部，未来还会房价上涨。

王灿和男朋友计划购买杭州的二手房，主要满足刚需住房需求，受政策影响，其男朋友近两年的购房愿望更加强烈。

王灿告诉21世纪经济报道记者，“我们不是为了投资，如果房价涨了更没有必要买，如果后面房子贬值厉害，也不需要现在购房，所以我的想法是继续观望，但我男朋友担心价格越来越高，想早点购买。”

林航2021年来到杭州，经历了杭州楼市最火爆的阶段，当时买房是需要杭州户口和满两年社保，他被卡在买房的门槛之外。后来，林航陆续经历了杭州几轮放开限购政策，“今年6月，我眼睁睁看着曾经关注的一些楼盘价格下降，现在，我开始大量看房，真正开启买房的过程。”

不过，林航对新政感受也很明显，特别是房东越来越硬气，价格不好谈，“因为近日股市的大涨，大家收入的预期会增加，觉得又有钱了，可能房价就要涨。”

许星观察到，在杭州新政出台后，买卖双方都有心态博弈的情况，“因为房东现在对楼市预期提高了，心态更稳、让价更少，但这些都只是预期，还是要看10月以后至少3个月的成交量。”

许星认为，对房价走势现在仍然判断不出来，短期的止跌回升和成交量上涨主要是此前观望的群体加快购房速度，释放了此前积压的需求，“但这一波需求释放后，成交量和房价回升能持续多久，还需要看政策的效果。”

（应受访者要求，许星、钟萍、王灿、林航为化名）