117.55亿落槌 保利拿下广州今年总价最贵地块

观点网 备受瞩目的广州南方面粉厂宅地，最终花落保利发展。

9月29日，天河临江大道北侧AT080722地块，在广州公共资源交易中心进行限时竞价。最终，经过5个小时、148轮竞价，地块由保利发展以总价117.55亿元拍下，折合楼面价66957元/平方米。扣除配建后，实际可售楼面价76502元/平方米。

66957元/平方米的成交楼面价，也令这幅地块，成为截至目前广州土拍楼面价历史第2名。

资料显示，天河临江大道北侧AT080722地块为二类居住用地兼容商业用地、商务办公用地，容积率3.7，可建设用地面积约4.74万平方米，计容建筑面积约17.5万平方米。

其中，居住（不含公服）建筑面积15.37万平方米，公服建筑面积1.69万平方米（含其他商业服务设施建筑面积≤5070平方米），商业商办建筑面积5000平方米。

地块起拍价88.15亿元，折合楼面价约5.02万元/平方米，也刷新了今年广州涉宅地块的起拍价纪录。

该地块是广州在经历上半年土拍市场冷遇之后，重点推介的一幅土地。市场分析，该地块主要用于提振市场信心，因此在土地素质以及各种政策扶持上都给得很足。

据了解，天河临江大道北侧AT080722地块原为南方面粉厂和员村粮食集团用地，已由市土发中心完成收储，现状为空地。其位于广州金融城西区，紧邻珠江新城东区，距离5号线、21号线员村地铁站约500米，且与琶洲隔江相望，是金融城西区首个开发的临江地块，地理位置优越。

根据此前官方土地推介会的信息，该地块将作为试点，阳台部分的面积占比能扩大到30%，最高使用率可达约130%。项目二层以上公共开放空间不计容建面比例从5%提升到10%，意味着开发商未来能打造更多高规格公区，将江景利用到最大化。

地块集合了一线南向临江、近珠江新城、超高实用率、3.7的低容积率等元素，使其成为广州今年目前最重磅的地块之一。

不过考虑到地块总价超88亿，对房企资金实力要求极高。因此在挂牌阶段，地块就仅吸引了保利发展、越秀地产、中海地产、鹏瑞集团4家企业参与。在真正竞价阶段开始前，鹏瑞也因没有出价而退出。

竞拍从上午10点开始，保利发展（668）、越秀地产（600）全场举牌，中海地产（658）则在举到81轮总价达104.15亿之后选择放弃。

最终，经过148轮竞价，保利发展击败了越秀地产拿下地块。

部分市场人士分析，这场土拍颇有一种“戛然而止”的感觉，溢价率33.35%不算太高。同时，虽然楼面价已达到全市历史TOP2水平，但与此前预判的能创下纪录相差甚远。

现时，广州历史上楼面价最高地块，为去年12月越秀地产拿下的海珠区琶洲西区AH040331地块，楼面价“断档式”地达到每平方米75670元。

不过以成交总价相比，两幅地块也有相当的差距。海珠区琶洲西区AH040331地块成交总价仅22.7亿元，就算与南方面粉厂地块的起拍价比，差距也有4倍。而与成交价117.55亿元比，差距就超过5倍。

目前市场上有此资金实力的开发商不多，因此注意到下场参拍的企业保利发展、越秀地产、中海地产均有国资背景，且近两年没有经历太大的经营波动。

“今天这块万众瞩目的土拍，有意思，又没意思。”资深房地产人士贾响在接受观点新媒体采访时表示，此次土拍未见真正的豪宅玩家举牌。

保利发展117.55亿元中标，反映了开发商对土地本身价值的认可，在130%实用率支撑下，价格并不算贵，也没有对广州土拍价格天花板进行突破。“看来政策引导还起不到决定性作用。”他说。

贾响对成交地块的素质表示了认可，“临江土地，景观优秀，远眺广州塔，近观琶洲CBD。”他表示，员村整个片区位于珠江新城和金融城之间，未来整体开发改造的想象空间很大。贾响还提出，地块未来项目售价的合理预测在15万以内。

尽管有些许“遗憾”，但南方面粉厂地块的成功出让，仍是对广州土拍市场和楼市的一次信心提振。

资料显示，今年上半年广州土地市场仅出让4宗宅地，总成交金额仅64.78亿元。据统计，金额与前4年的表现相差甚远。不用说行情火爆的2021年，2022、2023年上半年广州土拍的收金也有341.4亿和431.19亿元，全年金额也有1221亿和1183亿元。

另一方面，今年广州第一批供地涉及22幅地块，最终成交2块。第二批次宅地供应计划公布后不久，30宗地块内25宗宣布暂停供地。

下半年，广州土地供应节奏明显加快。8月19日，广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）正式公布，涉及地块达50宗，其中就包括此次出让的南方面粉厂地块。

另外，这幅地块出让的时机也十分优秀，目前正值各种利好释放之时。

包括9月26日，中共中央政治局召开会议，会议就提到，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。

同时，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

广州本土市场方面，日前，广州市南沙区住房和城乡建设局发布关于优化调整南沙区房地产政策的通知，宣布广州南沙全面放开限购。

据市场消息，政策打开后，近两天看房量上升了不少。

“该地块为927顶层会议强调“止跌回稳”后，广州出让的第一宗高质量商住用地。广州“宇宙中心”天河不负众望，交出让市场满意的答卷，体现了顶层会议提振楼市的意志。“广州中原研究发展部就发表文章评价称。

该机构还表示，美联储降息，央行降息效应正逐步展现。近期香港、上海豪宅市场火爆，重现“日光”，如今“热传递”至广州豪宅市场。

另最新消息显示，天河临江大道北侧AT080722地块（南方面粉厂）已实现了“拿地即开工”。