存量房贷利率下调！调整动态机制建立，重定价周期可缩短至一个季度

21世纪经济报道记者 李愿 北京报道

9月29日晚间，央行正式发布存量房贷利率调整公告，并建立了存量房贷利率动态调整机制。

央行在公告中中明确，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。

对于此变化，央行有关负责人表示，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。

“后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。”央行有关负责人同时称。

当前，我国政策利率处于下行周期，叠加房地产市场调整，新发放的住房贷款利率下行速度更快，导致存量房贷利率与新发放贷款利率差距不断扩大。

据了解，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。

与此同时，为从政策上缩小存量房贷利率与新发放贷款利率的差距，央行在前述公告中还规定，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

“符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。”央行有关负责人表示。

据了解，新的重定价周期可为按年、按半年、按季度等，而此前均为一年，且大部分为1月1日，这就导致在一年内LPR下调导致的利率调整需要等待1年后才能享受到。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，缩短了存量房贷利率调整周期，意味着存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。

“需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。”也有专家提醒。

21世纪经济报道记者注意到，在央行发布存量房贷利率调整公告不久，主要商业银行纷纷响应，主要内容为正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于2024年10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。这意味着，存量房贷利率如何实现动态调整，其规则仍待商业银行进一步明确。

“下一步，我们也在考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。”9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上说。