房服龙头我爱我家实现扭亏！存量住宅+资管业务双机遇共振丨业绩有得秀

科技型房地产经纪平台我爱我家，近期交出盈利改善的中期业绩答卷。近期我爱我家发布半年报称，得益于两大核心业务逆势发力和降本增效成果显著，公司于2024上半年营收规模为58.15亿元，较去年同期小幅下滑；归母净利润0.29亿元，较去年同期增长160.15%，实现扭亏为盈。

展望未来，多业务成型的房地产服务龙头我爱我家，不断在数字化转型下加固竞争力，在存量住宅机遇和资管业务新动能双驱共振背景下，有望延续业绩改善态势。

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　　多业务成型房地产服务龙头  再迎数字赋能

      作为国内首家登陆A股主板的房地产服务龙头，我爱我家涵盖了二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理、商业租赁等多元化业务，旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大等知名品牌，业务布局城市包括北京、上海、杭州、南京、苏州等国内核心一线、新一线核心城市。

同时公司积极推进组织变革，加快数字化产研体系升级，以“优秀的人”为核心，打造了繁星平台、积分体系、小爱助手等一系列数字智能工具，向高水平互联网企业的转型。

其中经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务，公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。

目前，公司业务在核心城市坐稳头部位置。杭州市占率稳定在约35%左右，坐稳领先头部位置；上海市场方面，由于经纪竞争格局较为分散，公司市占率连续三年稳定提升，目前在约4.5%左右，年内有望进一步提升；根据北京住建委最新数据，2024年6月我爱我家签约套数排名第二，稳居头部。2023年公司在非核心城市精简优化加盟业务，核心城市市占率有望稳步上升。

资产管理业务则是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。经过多年的市场培育，相寓业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等大中型城市，在管房源数量突破29万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。

新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。

商业租赁及服务方面，由于公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。

资料来源：公司官网

并且我爱我家依托CBS/AMS实现“三网融合”，实现数字化赋能从而突破传统壁垒。

公司自主研发CBS/AMS业务系统，以其为核心实现线上消费互联网、产业互联网与线下门店网络的三网融合，形成了数智中台增长互联网入口增长数字智能产品的完整数字基础设施。CBS/AMS核心业务系统作为公司住房交易服务与相寓业务的数字化运营底座，是公司的“根”，影响经纪人作业效率和系统数据的准确性，并决定了对客户的服务是否高质高效。

数字化赋能下公司不仅能提供更便捷的线上交易服务：从房客源、楼盘库、合同签约、业绩管理等方面为公司赋能，提升服务效率，打造更安全、更便捷、更周到的线上交易服务；同时实现了提升资源整合能力：聚焦房、客源管理，打通各版块业务，资源全面整合，提升运营效率；以及更加精准匹配房源：大数据智能管控，房源、客源清晰分类，按需搜索，房源查找匹配更为精准、便捷；加上交易流程可视化：客业双方交易流程可视，随时查看各节点进度，更直观、更全面。

基于此，公司在行业低迷期维持住了营收规模体量，并通过降本提质完成扭亏为盈。

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　　核心业务稳健发展  毛利率明显改善

      两大核心业务逆势发力叠加降本增效显著，我爱我家营收规模得以维持的同时，净利润实现较大幅度增长。

公告资料显示，首先在经纪业务方面，虽然2024上半年受经纪业务GTV下降影响和去年10月核心城市佣金率下降，经纪业务收入一定程度下滑，但公司公司降本增效，推动经纪业务毛利率改善，毛利率同比增长0.16pct至22.7%。同时二季度以来，公司深耕城市（北京、上海、杭州等）二手房成交量复苏较好，2024上半年公司在上海的市占率同比提高0.8pct，连续两年提升；在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定，此外佣金率水平也有企稳态势。

而在资产管理业务方面，公司“相寓”经营效率提升，成为业绩稳定器。今年二季度末在管房源达同比增长12.6%至29.3万套，回升至疫情前水平；上半年平均出房天数为9.5天，较去年同期持平；出租率为96.1%，保持在行业较高水平。从而推动2024上半年资产管理业务GTV同比增长10%，营业收入同比增长15.7%至32.7亿元，调整后毛利率为11.8%，同比增长0.7pct，成为市场下行期的业绩稳定器。

此外公司降本增效、盘活资产聚焦主业，进一步提升了盈利能力。

2024上半年公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降，其中销售费用大幅减少25.79%至2.73亿元、管理费用同比减少2.14%至5.57亿元。同时公司一季度还出售了云南昆明的新纪元大酒店相关资产，贡献一定利润同时，降低有息负债率，优化资产结构及资源配置。此外值得注意的是，2024上半年员工持股计划的股份支付费用为885万元，相较于2023年近3000万元大幅下降，并且已经在上半年全部摊销完毕，对全年利润影响减小。

      最终公司于2024上半年分别实现营收、归母净利润58.15亿元、0.29亿元，同比分别-7.17%、+160.15%，归母净利率同比大幅增长1.28pct至0.5%。

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　　存量住宅机遇+资管业务  新动能双驱共振

      首先是存量房具备长期成长空间，奠定我爱我家业绩增长基石。

近年来，出于对期房竣工风险的担忧，以及房价进一步下滑的预期，普遍价格较低、且无竣工风险的二手房逐渐成为住房交易市场的主导，2023年住宅总交易中，存量/二手住宅交易占比由2022年的29.1%，进一步攀升至42.8%，存量房主导或是未来长期趋势。

资料来源：灼识咨询，Wind，国家统计局

根据安居客数据，2024年Q1，北上广深一线城市二手房占比均超50%，武汉、成都、南京、合肥、长沙、重庆等核心二线城市也在50%以上，南京高达84%，存量房热度于24年得到延续。同时，我国有望在2030年前带来1.24亿新增城镇人口，核心城市可供新房有限，存量房将成为解决住房需求的重要工具。

根据中指院数据，2024年2-3月，15个重点城市二手房成交量同比降幅较大，主要是2023年同期基数较高。随着政策加码，市场活跃度逐步提升，6月、7月成交套数同比分别增长23.5%、42.5%。公司深耕北京、上海、杭州等重点城市，2024年1-7月二手房成交套数同比分别-3%、5%、+15%。二手房市场规模有望维持高位，重点城市有望率先修复，带动我爱我家经纪业务增长。

并且二手房交易流程复杂，且成交周期较长，同时二手房交易涉及资金量大，买卖双方资金交易往往暴露在较高风险中，复杂的交易流程意味着对经纪服务的较强依赖性。

2016-2021年，我国房产交易中经纪服务的渗透率从43.2%增长至49.8%，2026年有望提升至61.6%，考虑到2010年以来美国90%的二手房成交为经纪人参与，与美国相比，我国经纪服务渗透率仍具较高的提升空间。

伴随存量住宅交易热度的延续，以及经纪服务渗透率不断提升，佣金收入同步升高。随着通过经纪服务进行的房产交易的渗透率及总交易额的稳定提高，经纪服务的佣金收入（二手房交易+房屋租赁）从2016年的1272亿元逐步上涨至2021年的1947亿元，年复合增长率为8.89%。2026年，存量房经纪服务的佣金收入有望进一步增长到3106亿元。

资料来源：Wind，灼识咨询

此外，我爱我家还将携手京东，协同增长新动能。

2024年5月13日，我爱我家全资子公司北京我爱我家与京东物流集团旗下企业京邦达签订《战略合作协议》。协议规定：京东物流将在合作期间内，协助我爱我家积极对接并引入京东集团其他资源进行合作，如：对接京东自有品牌为我爱我家提供供应链的定制生产及品控能力；与相寓在租房场景围绕“家的构建”：家居建材、五金建材、大件家电等；“家的生活”：小家电、生活日用等，助力相寓租房品质的提升。公司资管等业务有望在京东物流供应链的赋能下提质降本，进一步打开长期增长及想象空间。