瞄准存量资产盘活，自如资管联手北科建开拓纳保项目

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

对于开发商而言，城市更新往往会带来大量的资金沉淀。为规避这一点，凭借政策东风，资本开始瞄上了“非改居”的新风口。

在拿下多个存量资产并改造为自如寓运营一段时间之后，自如资管迎来了合作伙伴北京科技园建设（集团）股份有限公司（简称“北科建”）的加盟，两者合作的第一个项目上海领雅自如寓已于近期开业，并实现较高入住率，其中最贵的边套大户型在开业当天已租满。

据了解，上海领雅自如寓改建自一个产业园区项目，特别之处在于这是一个纳保项目，民水民电更容易受到租客的青睐。

同策研究院研究总监宋红卫指出，作为泛概念意义上的保租房，也可以给城市更新留腾挪出成长空间。因为政府除了规划有专门地块建保租房外，也允许一些商办项目改造成长租公寓，通过纳入到保障房体系里而变成保租房。

目前，商办物业进入产能过剩周期，如果能通过政府的政策扶持，将非居住业态改为居住业态，并且纳入到保障房的体系，则可以做到资产效率的提升。

正是看到这一点，今年3月，自如与北科建成立了项目合资公司，主要用于盘活存量资产，打造长租公寓、保租房等产品。

据自如资管总经理孟月透露，自如与北科建准备组建一支基金用于后续存量资产的投资，基金的投资计划是10年以上，全部来自于自有资金，资金的最终投入量要看项目的运营情况。

自如资管的保租房生意 

魔方公寓、自如等运营商此前有部分分散式房源，分布于城市各个角落。虽然这部分房源在一定程度上填补了整个保租体系，但规模有限。以上海目前租房人数量大概900万人计算，目前市面上供应的30多万套保租房覆盖率不到10%。

对于保租房的覆盖率问题，孟月表示，线下商业业态受到需求不足、电商快速发展的影响，物业面临转型提效。未来，自如资管有更多机会对存量资产做价值定位的提升和实现。因此，他与自如资管团队确定了未来发展方向，以专业基础去实现资产管理的机构化，也将与北科建一起发挥共同优势，在投资成本管理和运营管理层面发挥更大的提升作用。

孟月指出，将存量物业改建为长租公寓或保租房的建设是城市更新中重要的一环。目前，非改居的大多数落地项目为长租公寓和保障性租赁住房。

纳保，是一个绕不开的话题。前述上海领雅自如寓是自如与北科建合作的第一个项目，已经纳入保租房系列。据了解，目前自如纳保的项目有上海晖盛自如寓、上海领雅自如寓、北京建国门和平自如寓、北京将府自如寓。

正如孟月所言，长租公寓、保租房可以作为连接器，在存量市场寻找商业机会和客群，推动供需两端高效匹配，加速存量资产盘活，更好地做好业务经营和拓展。但要盘活这些资产，只有技术还不够。作为国企的北科建，拥有更多不动产投资经验以及科技园区开发管理及运营经验。

孟月指出，自如需要与有投资能力、产业整合能力的机构强强联手，一起去前期做真正有耐心的探索和尝试。

存量资产赛道大有可为

“中国不动产市场已从增量时代迈入存量时代，一二线城市，大量核心地段的办公楼、商场物业及城市周边的产业园区亟待盘活。”孟月曾在公开场合提及，目前城市商圈人口总量、人口结构、产业都发生变化，在这种背景下，提升城市核心地段的存量物业价值的有效办法，是将这些非居住型物业改成长租公寓或保障性租赁住房，结合周围人群的消费习惯，配套相应商业服务业态，让物业供给和其周边的消费需求形成有效匹配。

北科建科睿资本负责人孙京祎直言，存量资产赛道大有发展。其判断依据来自三个方面：

第一，人口规模。人口是跟着产业走的，尤其是第三产业越发达的地区，人口就越聚集。这不仅适用于城市，还适用于城市的各个小商圈。

第二，租赁市场规模。以上海为例，大约有30%～40%的人在租房子，这是非常大的一个存量市场。

第三，机构占有率。发达国家的长租公寓机构占有率较高，美国约在30%，日本将近有80%的出租房源掌握在机构手中。相比之下，国内机构对存量资产改造公寓出租的占有率不到3%，拓展空间巨大。

与此同时，在目前的金融大环境背景下，越来越多的存量资产面临更激烈的挑战，转型改造势在必行。孟月更愿意将存量资产改造称为“价值再发现”，比如长租公寓，有些区域和供给是足够了，但有些区域可能是供给不足。投资运营商应根据一个片区内资产错配、服务错配的现状去寻求资产的投资机会。

孟月并不担心规模竞争的问题，因为在城市更新过程中，地方政府会不断出台政策指引，细分到不同的区域和商圈，机构做具体的投资和运营管理时只需要看看周边的供给和需求。

“根据居住需求和现有的市场供给看，如果市场存在缺口，我们就去补足市场空缺，这是我们增长的核心要素问题。”孟月进而透露，目前自如资管主要在北京、上海、广州、深圳等城市寻求新的项目投资机会，杭州、南京、苏州、武汉也会是未来重点布局城市。

从北京到上海，再放眼国内新一线城市，孟月指出，在城市成熟商圈内，自如通过对商圈租赁市场的研判，将合适的存量物业改造成长租公寓，可以有效地盘活资产现金流，提升资产价值，同时解决部分新青年的安居需求。

一个事实是，自2023年下半年以来，深圳、上海等城市都陆续发布了非居住存量房屋改建保障性租赁住房的相关意见。同时，在经营贷、税收等方面，国家给纳保的保租房提供了更多政策支持。未来，保租房、长租公寓或成为化解存量房困局的重要抓手，但如何高质量运营，仍是参与各方需要研究的重要课题。