中秋假期25城新房成交降三成：楼市“金九银十”平淡开局 以价换量效果有限

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道

作为传统楼市旺季的“金九银十”，迎来了较为平淡的开局。

易居克而瑞发布的数据显示，9月1日至12日，30个重点城市新房成交295万平方米，较8月前12天下降6%，同比下降18%。

同期，二手房交易相对坚挺。15个重点监测城市的二手房成交量低于8月，但与去年同期相比，则有明显升温。

另据中指研究院的统计，刚刚过去的中秋假期，市场交易也呈现出“新房降温、二手房相对活跃”的情况。

总体看，9月以来，楼市表现平淡。机构指出，今年的“金九银十”或有所褪色。

但从过往经验来看，9月末往往是楼市政策密集发布期。有从业者认为，在松绑限制性措施、强化国企收储等方面，政策仍有优化空间，并有望给四季度的市场带来提振。

新房、二手房表现分化

2024年以来，房地产市场持续低位运行，多项指标表现一般。5月，“517新政”出台，信贷门槛降至历史低点，此后的市场表现有所起色，7月和8月一度出现淡季不淡的情况。

但到9月，市场热度有所降温。

易居克而瑞指出，9月1日至12日，30个重点城市新房成交295万平方米，较8月前12天下降6%，同比下降18%。

其中，一线城市回落最为明显，北京、深圳成交较8月同期近乎腰斩。二线城市成交总体持稳，宁波、长沙成交有所改善，但杭州、武汉继续走低。三四线城市成交在低基数效应下，成交相对出色，佛山、惠州同环比均正增长。

二手房方面，9月前12天，15个重点监测城市总成交246万平方米，较8月前12天下降4%，同比增长31%。北京、深圳仍具韧性，环比稳中有增，深圳保持同比倍增。反观杭州、苏州等颓势渐显，成交环比转跌，而东莞、大连、舟山等成交更是明显不济，环比跌幅均达到两位数。

中秋假期期间，多地售楼处营销力度加大，但新房市场表现仍然不佳。

中指研究院统计指出，今年中秋假期期间（9月15日~9月17日），25个代表城市新房日均销售面积为12.9万平方米，较去年假期下降近三成，继续保持近几年的低位。

21世纪经济报道记者调研发现，中秋假期前，北京部分项目就启动了促销优惠活动，并推出中秋专属优惠折扣及更多特价房源，总体优惠力度高于平日。

受此影响，北京新房成交相对乐观。根据中指研究院的统计，中秋假期期间，北京新房日均成交0.4万平方米，不仅高于去年假期，还高于疫情前的2019年中秋假期的水平。这也是一线城市中的特例。

但总体来看，其他城市新房市场表现不佳。中指研究院表示，上海豪宅仍保持较高关注度，但在台风等恶劣天气影响下整体市场表现一般。其余城市仅核心区项目到访量尚可，短期客户观望情绪较重。

相比之下，重点城市二手房成交套数较去年中秋假期普遍增长。北京、深圳、杭州、佛山在以价换量下，二手房市场相对活跃。

供需双方仍在博弈

“金九”开局平淡的背后，是两个市场现实。

一方面，“以价换量”的空间越来越小。北京某上市房企营销负责人向21世纪经济报道记者表示，公司旗下不少项目的价格已经降至低位，部分项目处于不盈利甚至亏损状态。即使在“金九银十”的营销旺季，进一步降价的空间也十分有限，能拿出的特价房源也不多。

在二手房市场，业主对价格的让步力度也弱于以往。以北京为例，多家经纪机构相关负责人向21世纪经济报道记者表示，近期业主对价格更加坚持，大幅调低报价的情况较为少见。

另一方面，经过前期的释放，市场需求变得相对不足。前述房企人士向21世纪经济报道记者表示，公司旗下的在售项目，蓄客情况普遍不理想。在同等的优惠力度下，蓄客量明显低于前两月。

“供需双方还在博弈，谁都不想让步。”他说。

根据国家统计局的数据，近几个月来，一些房地产指标出现了边际改善，但销售并未回到升温通道。统计局相关负责人多次表示，房地产市场继续处于调整中。

在此情况下，政策调整可能是打破僵局的主要方式。

“517新政”后，虽然监管部门不断强化保障房收储等措施，各地也继续进行“小步快跑”式的调整，但在对市场的直接刺激方面，政策相对不多。分析人士认为，下一步不排除政策层面加码的可能。

中指研究院指出，每年9月底是楼市政策密集出台期，放宽核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，各地在房贷利率、交易税费等方面仍有调整空间，购房补贴力度也有望进一步加大。

去库存方面，该机构指出，目前受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，地方国企收储落地节奏仍较慢，未来若在收购存量房用途范围、收购对象范围、金融支持等方面继续优化，市场信心有望有所修复。

中指研究院认为，9月底楼市政策有望迎来优化，在政策支持下，四季度市场成交预计将有所回升。