上海试水保障房货币化配建机制，绿城“地王”成为尝鲜者？

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

2024年8月初，绿城以48.048亿元总价竞得的徐汇区斜土街道XH128D-07地块（简称“徐滨地块”），单价13.1万元/平方米，刷新上海乃至全国地块楼板价纪录，成为新地王。

这宗“地王”项目备受行业关注的一点在于，破除了以往上海土地出让的惯例，不再需要配建5%的保障房。自2012年开始，上海就在土地出让规则中设定了商品房开发商要配建5%保障房的规则。

绿城“地王”能够突破规则的原因在于上海在近期推行保障房货币配建机制。9月5日，上海市房屋管理局（下称“上海房管局”）在其官方公众号发文解释“保障房货币化配建机制”，透露上海开展保障房货币化配建试点，结合房地产市场供求关系和保障房供需的新变化，统筹市场和保障、增量和存量，探索保障房货币化配建新机制，走出保障房房源筹措新路径。

其中指出，在上海市有关部门指导下，目前，徐汇区正积极探索徐滨地块实施保障房货币化配建新机制。经上海市相关部门联合审议，将徐滨地块配建的实物形态保障房等额转化为货币化配建资金，再由徐汇区财政部门安排专门预算资金，收购徐汇区龙华街道海波花苑 96 套存量房屋用作为保障房供应。

这意味着，绿城“地王”将成为上海开展保障房货币化配建试点的尝鲜者。随着这一项目的启动，今后上海各区可根据需求，探索让更多地块参与保障房货币化配建机制的可能性。

“地王”新玩法

根据上海房管局的解释，保障房货币化配建机制，具体是指在新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，可以结合项目实际情况，选择等额转化为货币化配建资金，并交由区住房保障平台机构收购各类适配存量商品住房或二手房，定向用于住房保障。

这种模式相对灵活。上海房管局称，货币化配建机制下，各区可根据项目实际情况，选择将新建商品住房项目中按规定比例实物配建的保障房，等额转化为货币化配建资金，实行封闭运行、专款专用。区住房保障平台机构再结合区域租赁需求，通过收购适配的中小户型存量商品住房或二手房定向用于住房保障，满足相关保障对象的安居需求，从而使保障房房源布局更加合理，供应更加精准，更好体现职住平衡。

“通过货币化配建机制收购的存量商品住房或二手房，与原实物配建的保障房相比，在房源总面积、总套数、总价值上不减少、不降低，并更具适配性，更有灵活性。与新配建保障房相比，该方式能在房源总面积、总套数、总价值不减少不降低的基础上，使保障房房源布局更加合理，供应更加精准，同时达到消化存量优化增量。”上海房管局强调。

此次绿城“地王”项目，正是在这样的背景下所推行的实践。具体的做法是，徐汇区探索徐滨地块实施保障房货币化配建新机制。经上海市相关部门联合审议，将徐滨地块配建的实物形态保障房等额转化为货币化配建资金，再由徐汇区财政部门安排专门预算资金，收购徐汇区龙华街道海波花苑 96 套存量房屋用作为保障房供应。

这笔资金，绿城或许也并不需要额外支付。绿城上海区域公司相关人士回复21世纪经济报道记者时强调，徐滨地块是通过招牌挂获取，除了土地款项之外不存在其他额外费用，也没有保障房配置一说。

这对绿城“地王”项目来说算是利好。业内保守预测，绿城“地王”打造出来的产品未来售价在17万元/平方米左右。该项目附近在售的香港置地“启元”均价17.8万元/平方米。

分析人士指出，在城市核心地段，高端住宅小区与保障房的混合，可能对社区观感带来一定的限制。因此，让房地产市场归市场、保障归保障，这是双赢的局面，更是一个积极的信号。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，上海试水保障房货币化配建，一方面保证区域保障房供应量，另一方面，是为高端项目的独立性打造开了一道口子。

宋红卫续称，上海成为第一个试水保障房货币化配建机制的城市，也是楼市销售行情倒逼的结果。未来一旦取消限价，新出让的大部分适合做高端项目的地块大概率会采用这种模式。

保障房筹措加速

在去库存承压与土拍热度下降的市场行情下，如何平衡商品房与保障房供给体制的均衡发展，已成为地方政府与房企的新课题。今年以来，中央政策层面也加速推动存量房去化与保障房建设两者之间的协调互动。

绿城“地王”项目的实践，也可以作为各地加快保障房供应的借鉴。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰分析称，“保障房的筹措和配置，需要根据市场的需求进行调整，可以让更多新市民、青年人‘住得满意’。”

陈杰表示，上海通过探索保障房货币化配建的新机制，一方面实现创新优化保障性租赁住房实施方式，除按单个项目配建、按区统筹配建的实物配建模式外，增加货币化的配建路径，由各区根据区域租赁供需实际，精准配置资源，增加了政策适用的灵活性；另一方面有助于提升保障房供给效率和住房保障工作水平。通过收购适配的存量商品住房或二手房，可有效缩短保障房轮候周期，加快优化保障房供给，更好地促进职住平衡、供需匹配。在一定程度上，这将加速保障房的筹措，也是上海实践消化存量优化增量的一次突破与创新。

近年来，上海保障性住房的筹措也在加速。截至2024年7月底，上海已累计建设筹措各类保障性租赁住房51.7万套（间）、供应32.3万套（间），分别为“十四五”规划总目标的86%和81%，在解决新市民、青年人等住房困难群体“租得到”问题上取得了明显成效。

第三方研究机构数据显示，2024年上半年政府保障房地块交易规模以长三角市场为主流，交易了近1700万平方米，市场份额35.1%。长三角土地市场的保障类（住宅+商业）地块交易金额达到了347.1亿元，虽然同比下滑44.1%，但是市场份额超过62%。

数据显示，2024年上半年，跻身行业排名前列的大房企拿下保障房配建地块的金额增长是最快的。比如，上海地产集团协议出让金超过115亿元，市场份额超过20%，其次是浦发集团、长春城投；保利发展、中建三局、三一集团等重点大型企业，也都加大了对保障房+商业地块的获取增速。

在这种背景下，绿城徐滨地块的尝鲜，对后续长三角乃至全国土地出让市场具有一定样本意义。