观点与陈宏飞面对面：专注当下，顺势有为

编者按：2024年，中国商业地产迎来了新的发展阶段，多元化体验与产业升级深度融合、资管新模式和数字化转型等成为推动行业进步的关键因素。

在这一背景下，观点机构顺应时代潮流，带着对商业地产全产业链持续探索的热情，观点机构将于10月31日-11月1日在上海召开2024观点商业年会，并推出系列报道——“繁荣周期：消费与变革”。

通过深入调研、交流和采访，挖掘商业地产领域的领军企业和行业领袖，探索他们在新时代背景下的创新实践和战略思考，揭示行业变革期的洞察、策略和成就。

观点网 又是一年盛夏。临近午时，在那间熟悉的会议室里，陈宏飞在赶赴下一场会议前的间隙与我们款款对谈。在一个小时的对话中，我们跟随陈宏飞的讲述再次认知市场，认知光大安石这家享誉行业的不动产资产管理机构对经济周期、行业趋势与发展机会的判断。

“没有人真正愿意看到房地产泡沫破裂，但我们确实很早就开始为行业周期的来临做准备。”在从事跨境不动产投资和资产管理二十余年的职业生涯里，陈宏飞经历过行业起伏，对周期有着深刻的敬畏。自2016年起，光大安石战略性地退出住宅开发领域，如今业务版图中早已没有住宅项目，这使光大安石在行业调整到来时拥有更多穿越周期的信心。

我们的采访正值二十届三中全会召开前夕，城市更新、提振消费、构建房地产发展新模式等热点话题已频频见诸报端，陈宏飞对新一轮改革充满期待。在他看来，不动产资产管理行业发展的新机遇正悄然蕴藏其中。经济有周期、行业有起伏，光大安石始终抱以积极开放的心态，选择专注当下、顺势有为。

“专注当下”

当下，房地产行业仍处于筑底调整阶段。一段时间以来，部分流动性承压的房企在与地方政府沟通后，选择把未开发的土地“退还”政府，以便将有限的资源聚焦于在建项目的施工与“保交楼”上，也有一些企业的项目囿于资金困难而停滞。对此，陈宏飞表达了他的看法：“把未开发的项目交还政府，把已动工的项目努力建完，这些都有助于化解项目烂尾问题”。

在光大安石看来，项目“烂尾”意味着实体资产的真正损失，对于绝大部分不动产项目而言，只要建设完工，总能找到适合于其区位条件的用途。面对陷入困境的项目，各相关方可以选择搁置纠纷、同舟共济，在不造成实体资产损失的原则下进行利益博弈。以光大安石为代表的专业不动产资产管理机构，擅长以“后进先出”、“先运后退”模式对项目实施盘活——通过一定的新增投入与专业的资产管理服务，先将项目运营价值呈现出来，再由各方在此基础上解决纠纷。

“对于新进入的投资方而言，能在项目盘活后一个相对较短的时期内，以优先于原有投资人的顺序以合理回报退出，这样的项目是有足够吸引力的；而对于原有利益相关方而言，项目在盘活开业后就能够产生持续经营性现金流，也为最终挽损退出创造了条件”。陈宏飞认为，在强调城市集约化发展的当下，没有毫无价值的城市土地，只有功能与需求存在错配的空间，光大安石的优势就在于发现这些项目的最佳用途，并将其真正呈现出来。“办公、酒店物业可以改造为保障性住房或长租公寓，社区商业与加工配送中心也可以相互调整，最终目的都是保证项目用途与市场需求相匹配，这也是我们所从事城市更新业务的内涵。”

在推动项目完工、化解烂尾风险的过程中，金融机构也可以发挥重要的作用，只要安排得当，就能够在最大程度上挽损创收，“这实际上也是金融支持实体经济的方式和表现”。专业的不动产资产管理机构则可以发挥自身所长，弥补金融机构在项目规划设计、业态定位、开发建设等方面的能力短板，并通过对项目重新定位、接续开发、改造升级等方式，打造功能满足市场需求的资产，充分释放项目的价值潜力。“通过城市更新，我们可以更好解决城市发展过程中所积累的需求与功能的错配问题，推动城市功能结构与空间布局的进一步完善，这些都是从业者能够有所作为的领域”，陈宏飞如是说。

在房地产行业构建新发展模式方面，光大安石也有着自己的判断。今年5月的国务院政策例行吹风会上，央行提出将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。陈宏飞认为，这是化解存量的重要方式，考虑到中国房地产行业的庞大规模，他也期待未来政策力度能够更强。当我们问及他对房地产企业发力代建代管业务的看法时，陈宏飞表示，光大安石也较早切入了这个领域，成立“安石建管”品牌并取得了不错的成果。在项目获取上，光大安石有自己的选择标准，陈宏飞特别指出，在当前的市场环境下要特别关注销售去化策略，要和委托方就销售预期进行充分沟通，“要发挥自身所长，对项目所在市场环境做扎实的调研判断，谨慎地提出专业意见，要对委托方充分负责”。

在我们去年的交流中，陈宏飞曾提到，房地产行业向新发展模式平稳过渡可能会是一个中长期的过程，“与其对市场快速反弹抱有幻想，不如脚踏实地适应行业的新常态”。在这次对话时，他仍然表达了相似的观点，“专注当下，做好眼前”。

“顺势有为”

专注当下是为了行稳致远。

作为国内较早建立起“募、投、建、管、退”不动产资产管理模式闭环，兼具开发、改造及运营各类型房地产项目综合能力的不动产资产管理平台，光大安石在过往十余年的发展历程中打造了一系列经典项目。截至2023年底，光大安石存续资产管理规模约468亿元人民币，在管消费基础设施、仓储基础设施、城市综合体、写字楼及酒店、代建代管项目逾50个。在消费基础设施领域，光大安石创立了商业资产管理品牌“大融城”，以“重资产收购+轻资产管理输出”模式在全国管理20个商业项目，总管理规模近300万平方米。

从这次交流中我们得知，今年恰逢光大安石旗下江门大融城开业十周年。这个项目原名“汇悦城”，是江门市第一座购物中心，自2014年开业后逐步进入运营稳定阶段。2018年，光大安石设立基金完成了对本项目的并购，并根据江门本地的消费趋势对经营策略进行调整，重新确立了“年轻、时尚、潮流”的定位，并以“江门大融城”品牌亮相。2023年，项目全年营业额突破13亿元人民币，同比提升28%，全年客流量突破2200万人次，同比提升37%。

凭借着江门大融城的出色运营表现和良好市场口碑，光大安石与本地国有企业开展合作，于2023年以受托资产管理模式接管了位于江门市新会区的一处困境资产。光大安石经营团队通过对该项目外立面的优化改造、室内灯光装饰及动线调整、在公共空间打造各圈层社交氛围场景等方式，在不到半年的时间内全面提升商场品质，推动项目以“新汇大融城”的品牌焕新开业，打造了江门市政企强强携手、带领“问题资产”走出困境的经典案例。在陈宏飞看来，这是不动产资产管理服务社会经济与百姓民生的体现。

当我们问及内需偏弱、消费者信心不足对“大融城”项目有何影响时，陈宏飞向我们介绍了光大安石的应对之道。在他看来，消费基础设施项目要围绕“人”提供服务，消费者与入驻商家才是项目的主角。经营团队首先要让消费者“感受到热闹和快乐”、愿意来此度过闲暇时光，然后思考如何提高商家的销售额，最终才是项目的收益；同时，也要为入驻商家解决好在经营过程中遇到的烦恼，将降本增效产生的结余切实转化为对商家的扶助，让商家能够活得好、赚到钱，创造更多的就业岗位。在陈宏飞看来，越是在行业周期波动的时候，越要沉下心来稳定经营、培养口碑，从而在市场上行的时候实现厚积薄发，“这就是顺势有为”。

对于当下受到业内高度关注的基础设施公募REITs，陈宏飞则表达了更多乐观情绪。在他看来，公募REITs为资本市场提供了一种非常好的长期投资标的，能够为投资人提供相对稳定的投资收益与现金流分派，是受到“耐心资本”追逐的投资品类，市场始终会存在对这类产品的投资及配置需求。随着公募REITs发行走向常态化，基础设施与不动产投资领域会构建起对“耐心资本”更友好的机制，激励资产管理机构聚焦做好项目运营。

以下为观点新媒体对光大嘉宝总裁、光大安石董事长兼首席执行官陈宏飞的专访实录节选：

观点新媒体：您如何看待不动产行业最近一年来的发展？对消费、城市更新等热点领域的政策有哪些期待？

陈宏飞：我们主要从事不动产资产管理业务，在包括消费基础设施资产管理、城市更新等领域拥有较为丰富的实践经验。早些年，房地产调控政策相对笼统，商业运营本应是与住宅开发形成对冲和互补的业务模式，却往往同样受到“房住不炒”政策的调控；现在政策的精准性已经越来越强，如果今后能够将消费基础设施、城市更新等领域从住宅调控的政策框架中独立出来，对于改善内需、提振消费、创造就业都将大有裨益。

当前，我国城市发展已经进入城市更新阶段，特点是由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，这有助于带动城市基础设施的新一轮投资，而且是有效益的投资。通过实施城市更新行动，我们可以更好解决城市发展过程中所积累的需求与功能的错配，可以推动城市功能结构与空间布局的进一步完善，这些都是从业者能够有所作为的领域。许多金融机构也可以在城市更新行动中发挥更重要的作用，部分金融机构过去对于住宅和非住宅业态没有进行足够区分，这与城镇化快速推进时期许多非住宅业态项目也由房地产开发商主导建设有关；随着房地产行业的调整与新发展模式的构建，那些经营现金流更健康、运营管理能力更强的项目或机构能够在经济周期的起伏中表现出更强的韧性，金融机构可以把握住这类项目机会开展合作，也实现自身的更好发展。

消费是拉动经济增长的基础性力量。我们关注到，许多专家学者近期围绕提振消费提出了很好的建议。例如，有人提出通过发放消费券来拉动消费，特别是发放使用场景为线下消费的消费券，这对社区商业、体验性消费、服务型消费可以起到刺激作用；再例如，有人提出可以将消费税由中央税税种调整为地方税税种，这不仅有助于缓解地方政府财政压力，对于激励地方政府提振消费、激活民营企业经营活力也有重要价值。我们国家有庞大的市场规模，消费在拉动经济增长中已经并将继续扮演重要角色，随着我们国民收入的增长和共同富裕的推进，相信消费特别是线下消费、体验性消费的潜力还会继续释放出来。

观点新媒体：信心的确非常重要。最近一段时间，房地产行业经历了比较深度的调整，我们也看到国内一些不动产项目出现了“烂尾”的情况，您如何看待这个现象？

陈宏飞：项目“烂尾”往往意味着实体资产的真正损失，对于绝大部分不动产项目而言，只要建设完工，就总能找到适合于项目区位条件的用途；但如果半途而废，项目价值只会在风吹日晒下大打折扣，还会积累安全风险，这与实现城市高质量发展的要求是背道而驰的。

我们对许多“烂尾”项目做过深入研究，一些项目发生“烂尾”是由于存在产权或者法律方面的纠纷，不良资产投资机构和专业法律机构可以采取法制途径推动解决，明确项目的权属，最重要的是找到项目真正的使用者；还有一些项目是因为在规划定位方面出现了失误，功能无法满足市场需求，对于这类项目，不动产资产管理机构可以主导实施项目改造或者更新，办公、酒店物业可以改造为保障性住房或长租公寓，社区商业与加工配送中心也可以相互调整，最终目的还是保证项目用途与市场需求相匹配，这也是我们从事城市更新业务的内涵。

对于许多陷入困境的项目，盘活重整所需的资金并不一定很多，如果各利益相关方能够选择暂时搁置纠纷，引入专业的投资及运营管理机构以“后进先出”、“先运后退”模式对项目实施盘活，往往可以起到非常好的效果。对于新进入的投资方而言，能在项目盘活后一个相对较短的时期内，以优先于原有投资人的顺序以合理回报退出，这样的项目是有足够吸引力的；而对于原有利益相关方而言，项目在盘活开业后就能够产生持续经营性现金流，也为最终挽损退出创造了条件。在这一过程中，专业资产管理机构可以发挥在价值判断、更新改造、经营管理方面的专业能力，为项目提供一站式的综合不动产资产管理服务，为各方实现社会功能与经济效益的多赢，这也是光大安石最擅长的事情。

观点新媒体：政府在这方面可以发挥哪些作用呢？

陈宏飞：地方政府可以考虑进一步完善城市更新的土地和规划政策，包括在土地功能和建筑用途方面提供更多的灵活性，允许土地用途兼容、建筑功能混合等。对于一些规划编制较早、无法满足现有市场需求的项目定位，可以研究出台一些调整政策，这对盘活存量意义重大。

观点新媒体：光大安石在消费基础设施领域的旗舰品牌是“大融城”，面对市场环境的变化，大融城有哪些新的思路和特色？

陈宏飞：大融城品牌已经有十余年的经营发展历史，我们始终将消费者和入驻商家作为重要的服务对象看待。在消费者这端，我们将客流量视为最关键的经营指标，消费者愿意来我们的项目消费，来我们的项目消费能够感受到热闹、快乐，这本就是消费基础设施满足人民美好生活的题中之义，也是我们打造“大融城”品牌的初心。在这个基础上，我们举办丰富的、有创意的推广活动，迎合消费者尤其是当下年轻人的消费趋势，以此稳定和提升我们的经营业绩。在入驻商家这端，我们尽力提供下沉的、定制化的服务，主动解决入驻商家在经营过程中遇到的各种难点痛点，确保入驻商家能够在我们的项目上活得好、赚到钱。这既是我们的营商思路，也是我们为大融城品牌打造市场口碑的方式方法。在市场经历周期的时候，我们稳定经营、培养口碑，在市场上行的时候就能实现厚积薄发，这就是顺势而为。十几年来，我们一直坚持着这样的经营思路，也得到了消费者与入驻商家的认可。

观点新媒体：轻资产模式是你们的发展方向吗？

陈宏飞：轻资产模式是我们的重要发展战略，我们不仅擅长各类不动产项目的运营管理，也拥有专业的不动产价值诊断与投资判断能力。光大安石的不动产“大资管”模式有丰富的内涵，其中也包括不动产的投资管理与基金管理，在发现市场机遇的时候，我们有能力为投资人进行项目投资或资产盘活，这同样是我们发挥所长、服务社会经济发展的重要方式。

观点新媒体：近年来，许多机构涌入房地产代建代管领域，光大安石作为较早开展此类业务的不动产资产管理机构，您认为有哪些值得注意的事项？

陈宏飞：对于住宅开发类项目，在提供代建代管服务过程中要特别关注销售去化策略，也要和委托方就销售预期进行充分沟通。委托方在项目的开发工程中需要投入资源，其收益最终依赖项目的销售变现，项目的销售预期也会对委托方的投资预期产生重要影响。作为受托提供代建代管服务的机构，要发挥自身所长，对项目所在市场环境做扎实的调研判断，谨慎地提出专业意见，要对委托方充分负责。

观点新媒体：对于消费基础设施项目，您最看好哪些区域的发展潜力？

陈宏飞：我们的判断和以往没有变化，首先是粤港澳大湾区，然后是其他一线城市和经济发达省份的省会城市。对于消费基础设施项目，关键还是“人”，例如社区型购物中心项目，只要周边3公里内有足够的常住人口、区域内商业供给不足或紧平衡，那就存在进行项目布局的基础性条件，在此基础上可以对项目做更深入的分析。

观点新媒体：近期，有些基础设施公募REITs的二级市场成交价格发生了波动，您怎么看？

陈宏飞：市场上没有稳赚不赔的投资，无论从事何种类型的投资，投资人都要对其存在的下行风险予以足够重视。具体到基础设施公募REITs，由于我们国家的公募REITs杠杆水平总体较低，即使部分底层基础设施资产出现阶段性租金下降、空置率上升问题，主要影响的也还是短期内的单位分派率，但破产等极端风险较低；相较而言，美国等部分西方国家REITs的杠杆率较高，有一部分产品出现了大幅波动下行，这也反映了市场对其投资风险的定价。

观点新媒体：您怎么看待我国公募REITs的发展前景？

陈宏飞：公募REITs是一种非常好的长期投资标的，也是我国构建多层次资本市场的重要一环。公募REITs能够为投资人提供相对稳定的投资收益与现金流分派，对养老金这样的长期资金有较强的吸引力，市场始终会存在对这类产品的投资及配置需求。

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