保留运营管理权 印力出售南翔印象城MEGA48%背后的考量

观点网 开业近4年，上海南翔印象城MEGA传出股权交易的消息。

观点新媒体了解到，上海南翔印象城MEGA的股权在6月发生变更，万科印力集团将其持有的48%股份出售给另一外资股东，同时保留2%股份。交易完成后，新加坡政府投资公司持有上海南翔印象城MEGA 98%的股份。

作为上海市内巨无霸商业综合体之一，南翔印象城MEGA商业面积约18.6万平方米，可租赁面积超过10万平方米。2023年，南翔印象城总销售额突破46亿元，同比增长15%。

体量优势、业绩优势--上海南翔印象城MEGA的商业表现已然在合格线之上，印力为何在此时选择出让一部分股权？交易过后，印力是否将继续保留对南翔印象城MEGA项目的运营管理权？

一笔引发讨论的大宗股权交易

整笔交易要从南翔印象城背后的上海星信曼企业管理有限公司发生股权变更开始，深圳印力管理有限公司的股权比例从50%变更为2%，而RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股权比例由50%变更为98%。

而印力集团董事长丁力业不再担任上海星信曼企业管理有限公司的董事长，印力上海城市商业公司合伙人张晶不再担任上海星信曼企业管理有限公司的董事，企业类型则从有限责任公司（中外合资）变更为有限责任公司（外商投资、非独资）。

简而言之，印力将其持有的48%股份出售给项目另一位股东RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED，对内仅保留2%股份。

根据投资人（股权）变更信息，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED实际上为新加坡政府投资公司（GIC）旗下企业，早在2018年4月，其就以投资人身份入股南翔印象城MEGA项目。

从股权架构来看，上海星信曼企业管理有限公司总资本为7亿元人民币，印力与GIC的持股比例各占50%，不过，项目实际操盘方依旧是印力。

资料显示，南翔印象城MEGA是GIC地产部门与印力集团的第二个地产合作项目。2016年11月，双方在上海推出首个合作项目，以充实GIC“大地产策略”在中国的商业版图。

虽然本次股权有调整，但有市场消息称，项目核心操盘团队依旧以印力为主，南翔印象城MEGA实际经营层面或不会有大变动。

“尽管交易价格未披露，但考虑到其庞大体量，48%股份的交易价格预计在20亿元级别，或对2024年上半年上海大宗交易结构产生重大影响。”有业内人士如此评价。

资料显示，上海南翔印象城MEGA位于嘉定区南翔古镇的核心位置，高六层，总面积约为34万平方米，商业面积约18.6万平方米，可租赁面积超过10万平方米。

项目自2020年8月作为疫情后上海首个新商场正式开业，据观点新媒体查阅资料得知，上海南翔印象城MEGA自开业以来一直在执行首店策略，2023年，其城市首店及品牌最新概念店占比超52%，区域首店占比超93%。

值得注意的是，于2023年内，印力管理的商业项目实现营业收入 57.0 亿元，同比增长 4.1%，出租率 94.8%，同比提高 1.6 个百分点，业绩数据均呈现上升态势。 上海南翔印象城MEGA作为印力旗下体量较大的商业体，自然也撑起了部分营收数据。

2023年，上海南翔印象城MEGA总销售额超过46亿元，同比增长15%。2023年上半年，其还位列万科运营管理的商业项目第二名，高于深圳印力中心，报告期内出租率达到99%，营收1.93亿元。

正因如此，市场向印力投来好奇的眼光，尝试探求印力出售该项目股权的用意，不过截至目前，印力还未针对交易作出回复，并向观点新媒体表示，相关信息后续以印力方官方公告为准。

印力出售项目股权背后

作为万科的联营企业，印力的一举一动易被市场看作是前者经营策略的具体体现。而回顾近期，万科的出售动作的确愈发密集。

5月8日，万科挂牌转让深圳湾超级总部基地T208-0053地块，20天后，该地块成功出让，使用权由深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司联合竞得，最终成交价为22.35亿元。资料显示，T208-0053地块位于深圳南山区深湾三路路东面白石四路路南面，万科于2017年12月以底价31.37亿元摘得，土地面积1.92万平方米，

4月17日，市场消息传万科正在寻求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%股权，正与粤海控股及一家天津国企就出售普洛斯股权事宜进行洽谈。截至目前，相关磋商尚未达成任何实质性协议。

事实上，万科于2023年年报中已告知市场，将通过大宗资产、股权交易兑现蓄水池，大规模增厚安全垫，并透露2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。2024年一季报显示，将积极推进大宗交易，报告期内已实现大宗资产交易回款42亿元。

而在4月底举行的万科2023年度公司股东大会上，董事会主席郁亮也表示，万科将展开瘦身计划，已制定一揽子方案，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。

值得注意的是，7月2日，万科通过质押担保方式与交通银行签署授信总协议，获得人民币57.36亿元的授信额度，以及9.45亿元抵押贷款。

6月，万科向交通银行申请15亿元10年期贷款，期限10年。万科全资子公司深圳市万科发展有限公司拟以持有的深圳森懋置地有限公司100%股权为前述贷款提供相应质押担保；同期，万科还向工商银行申请的16.94亿元贷款，期限为2.5年，由武汉葛城郡岭、湖北万悦、武汉宏程万励、宜昌宏展程提供担保。

另据资本市场消息显示，万科近期计划以其长租公寓品牌泊寓为标的，向监管部门申报发行不动产投资信托基金，预计发行规模约为10亿元。该计划目前处于初步阶段，未来发行规模和细节可能会根据市场情况和监管要求进行调整。

资产证券化是万科盘活资金流的路径之一，早在4月30日，中金印力REIT就已上市交易，募集基金份额共计10亿份，认购价格为3.260元/份，发行规模达到32.6亿元。