西安取消住房限购，5月全国楼市政策优化提速

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 2024年5月9日上午，杭州发文取消住房限购，仅过半日，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确全面取消住房限购措施。

4月底中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。会议召开后，各地限购调整步伐明显加快，5月至今，深圳、武汉、杭州先后发文优化限购，其中武汉和杭州全面取消限购。

易居研究院研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，自此，全国仍保留限购或部分限购的城市，除了北京、上海、广州和深圳这四个一线城市，仅剩海南、天津和珠海横琴地区。

“西安和杭州在同一日取消限购政策，意味着全国取消限购政策是大趋势。”严跃进表示，目前全国绝大部分省会城市都取消了限购，各地将执行多年的住房限购从政策工具箱中剔除，进一步落实“市场归市场、保障归保障”的调控思路。

中指研究院也预计，接下来限购城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。

严跃进认为，重点城市陆续取消限购，将进一步提振后续市场情绪，加快房地产市场复苏。

西安是楼市热点城市，但市场也经历了比较长时间的调整周期。据西安市统计局数据，2023年西安房地产开发投资下降 11.3%，商品房销售面积下降 16.3%。

今年以来，西安楼市表现也不尽如人意。据克而瑞数据，1-4月西安商品住宅新增供应面积278万平方米，同比增加近6成。在供应大增背景下，同期商品住宅成交面积282万平方米，同比下降0.45%。4月西安商品住宅库存量1046万平方米，消化周期14.7个月，环比均有所下降，但同比分别增加44%和55%。

为进一步减轻居民房贷压力，西安这次新政明确，家庭首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。使用公积金贷款购买二手房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

另外，西安还对新房项目摇号进行优化，这也是近期重点城市房地产政策优化的方向之一。西安新政明确，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号。建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。

严跃进表示， 西安大户型摇号选房不再实施“刚需优先”是一个细致的政策规定，这一政策从改善性住房需求入手，提高了政策优化与市场需求之间的匹配度。

为遏制公司炒房现象，2018年6月，西安暂停企事业单位及其他机构在限购区域内购买住房，成为全国首个明确对公司购房进行管控的城市。近6年后，西安在这次新政中恢复了企业的购房资格，允许企事业单位、社会主体购买二手房以及居民家庭登记选房后的剩余新房。

为进一步带动二手房去化，西安这次新政还鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。

去年至今，全国已有50余城支持住房“以旧换新”，西安也在新政中明确，支持房企、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，西安尝试采取多样化手段解决当前市场去化方面的堵点，政策的出台将为市场成交带来积极变化。但据诸葛数据研究中心监测数据， 4月西安市场情绪指数为-0.9，位于市场低迷区间，距离市场全面回温还有一段路要走，楼市企稳仍有赖市场预期的恢复。

严跃进表示，随着各类政策的持续优化，政策面更为宽松的局面正逐渐形成，5月是全面去库存的关键月，各地要积极借鉴和吸收西安政策，持续统筹推进“存量房产消化和增量住房优化”，助力住房市场高质量发展。