凯德加速资产置换 上海雅诗阁衡山服务公寓易主

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

4月初，凯德集团（简称“凯德”）位于上海衡山路99号的高端公寓酒店雅诗阁已完成股东工商变更。

天眼查信息显示，4月2日，注册地位于上海衡山路99号的上海外高桥徐汇俱乐部有限公司（简称“外高桥徐汇俱乐部”）出现工商信息变更，运成（香港）有限公司、凯德华越（上海）投资有限公司实现退出，广州恒怡投资有限公司（简称“广州恒怡”）成为新投资人。公司法定代表人由LEE YANG YEN变更为林伟桂，公司也由外商合资企业变更为法人独资企业。

外高桥徐汇俱乐部旗下项目为雅诗阁衡山服务公寓，位于上海内环内核心地段，为新加坡企业凯德集团旗下的高端公寓产品。据了解，凯德对外出售这家公寓已6、7年之久，此前开价近20亿元。

作为亚洲知名的多元化不动产集团，凯德经常做资产包的整理置换。上海一名大宗交易业内人士指出，最近十几年来，凯德在中国一直有买进卖出的动作。

凯德加快资产置换步伐

21世纪经济报道记者现场所见，衡山路身处历史文化风貌区，上海雅诗阁衡山服务公寓坐落于此间，颇有大隐隐于市的感觉。

公开信息显示，雅诗阁衡山服务公寓地处衡山路核心位置，产权性质为办公。该项目建筑面积约25587平方米，共有90套房屋，单套房屋面积在103-276平方米不等，户型为一至三房。项目所在的地块最初是以批租形式拿下，后经多次转手，被凯德于2005年拿下。

雅诗阁衡山服务公寓。唐韶葵摄

雅诗阁衡山服务公寓于2015年建成。2015年2月16日，外高桥徐汇俱乐部的经营范围有所扩大，在商业用房的开发、建设、经营、出租、物业管理、停车场经营的基础上，新增了提供餐饮、住宿、（室内）游泳池、健身房服务等。

记者从大堂工作人员处了解到，雅诗阁衡山服务公寓一房2000多元/晚起步，对外报价无折扣，只有在官网定房才有9折。凯德官网显示，雅诗阁服务公寓目前全球布局41家，上海雅诗阁衡山服务公寓仍挂在官网上，有6种房型，价格从2160/晚-6300元/晚不等。

上海雅诗阁衡山服务公寓的客房报价，超出了该区域的市场平均水平。与其仅隔着一条马路的洲际集团旗下上海华邑酒店，豪华大床房单价仅为1100元。

上海雅诗阁衡山服务公寓从2015年正式运营至今，也不过进入第9个年头而已。目前尚不清楚该项目的运营数据，因此难以估算凯德的投资回报。

另一名业内人士指出，理论上讲，选择出售的资产，回报空间肯定是收窄的。此外，项目的合作方到了退出的时间节点，凯德也选择退出，也是正常现象。“都是正常投资动作”。

不久前，凯德集团旗下的凯德投资公布了2023财年年报。2023年，凯德投资收入下降3.2%至27.84亿新元。这是由于来自美国Synergy Global Housing业务的企业租赁收入下降，以及来自中国投资物业的租金收入下降。

同期，凯德投资的归母利润下降79%，至1.81亿新元，主要源于公司在下半年亏损1.7亿新元。

凯德投资表示，去年公司受到了投资物业重估造成的5.68亿新元非现金公允价值损失的影响，尤其是在中国租金下跌和美国利率上升的情况下，营业利润下降7%至5.68亿新元。

分析人士认为，这种情况使得凯德置换全球资产包的步伐提速。2023年年底，凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）宣布以5亿元人民币出售旗下两家悉尼酒店，接盘方为中国银海投资集团公司旗下公司。

据记者多方了解，前述上海雅诗阁衡山服务公寓的出售，也是在这一时间段完成的，直至今年4月才完成交割。

今年1月，雅诗阁以2.4亿新元（约12.9亿元人民币）的价格，从基汇资本手中收购了位于新加坡的酒店Hotel G。根据交易价格计算，每间客房售价约为77.92万新元（约414.47万元人民币）。

林伟桂：从建材老板到酒店投资人 

此次交易中，接盘方广州恒怡有何来头？

公开信息显示，广州恒怡成立于2005年4月，实际控制人林伟桂。查询林伟桂的商业履历发现，其以汽车配件出身，后涉足建材销售，并与凯德有着千丝万缕的业务联系。

1996年，林伟桂成立茂名市文光汽车配件有限公司，持股比例60%，目前该公司仍处在存续状态，但林伟桂只担任公司监事，并未担任法人。

2001年，林伟桂在成立广州城源企业发展有限公司（简称“广州城源”），主营业务是房屋建筑业，经营范围以销售建筑材料、建筑机械为主，注册资本金为100万。

2005年，广州市恒怡物业管理有限公司成立，这也是广州恒怡的前身。此后，广州恒怡逐渐变更业务范围，除物业管理外，又新增了投资、酒店管理、住房租赁等业务，逐渐涉足房地产投资领域。

据公开信息查询，目前广州恒怡对外投资了两家企业，一家为刚完成股东变更的外高桥徐汇俱乐部，另一家为广州市海溢房地产有限公司（简称“广州海溢”），于2020年完成收购。

“老广州”对多年前广州市中心天河北板块的高端楼盘“天河新作”记忆犹新。这是凯德置地在广州市开发的第一个商业综合体项目，2006年第一次开盘。彼时，天河北板块处于开发初期阶段，这一项目引发市场高度关注。项目开发商正是广州海溢。