沙河股份2023年年度董事会经营评述

沙河股份（000014）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

　　（一）宏观经济形势及行业政策环境变化情况

　　2023年，我国国民经济回升向好，高质量发展扎实推进。全年国内生产总值1,260,582亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。

　　2023年，中国房地产市场持续底部调整，房地产政策由稳定转向宽松。上半年，中央未推出实质性刺激政策，而是明确了房地产行业的支柱地位，根据不同城市情况制定支持刚性需求和改善性需求的政策，同时努力优化现行的房地产调控政策，确保完成交楼、保障民生、维护稳定等工作。下半年，中央提出要有效防范和化解重点领域的风险，多个部委明确了房地产政策的优化方向，并且各地政策持续得到落实。在需求端，一系列政策相继出台，包括降低首付、降低利率、支持认房不认贷、延迟置换税收等措施；在供给端，继续推出一系列纾困措施，如继续执行“金融16条”、实施“三个不低于”、建立“房企白名单”等。

　　（二）项目所在城市的行业发展现状及政策情况

　　2023年，公司主要项目销售所在地为深圳市和长沙市两座城市。

　　2023年，深圳市出台了二手房“带押过户”、银行贷款不与二手房指导价挂钩、认房不认贷、二手房首付调至4成等一系列房地产宽松政策。2023年，深圳市房地产供应规模大幅提升，但成交下降。全市商品住宅新批共55,267套，新批面积560万平方米，同比增长39.4%；商品住宅共成交36,311套，成交面积319万平方米，同比下降6.8%；商品住宅网签均价62,907元/平方米，同比下跌10.4%。2023年，深圳市库存量为518万平方米，去化周期为20.0个月。

　　2023年，长沙市房地产政策相对宽松，房地产市场温和复苏，高品质、改善性和大户型住宅畅销支撑房价微涨。2023年，长沙市内五区商品住宅供应722.06万平方米、成交面积628.77万平方米、成交均价14,500元/平方米，同比供应量持平、成交面积增长4.1%、成交均价上涨5.2%。2023年，长沙市内五区普通住宅库存量755万平方米，去化周期13个月。

　　（三）行业环境变化对公司未来经营业绩和盈利能力的影响

　　2023年，我国房地产市场供求关系发生重大变化。此前房企高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式已不再适应新形势；同时居民对房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足，居民购房的动力大幅减弱。2023年，全国房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，同比下降7.2%；商品房销售面积111,735万平方米，同比下降8.5%；2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，同比增长19.0%。

　　面对房地产市场的新形势，中央强调，要切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　2024年，随着房地产利好政策持续释放，居民的市场信心和购房预期将得到恢复，房地产市场也将稳步恢复。

　　

　　二、报告期内公司从事的主要业务

　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

　　（一）主要业务情况

　　沙河实业股份有限公司是一家由深业沙河（集团）有限公司控股的国内A股市场的上市公司，总股本为242,046,224股，主要从事房地产开发与经营、现代服务型产业用房运营与管理。

　　2023年，公司主要经营模式（包括采购模式、生产模式和销售模式等）并未发生重大变化，仍然以获取土地、开发建设和产品营销的模式经营房地产业。

　　（二）市场地位及竞争优势

　　自从1993年涉足房地产开发以来，公司先后成功开发出荔园新村、宝瑞轩、鹿鸣园、世纪村、沙河世纪假日广场、长沙深业-堤亚纳湾、新乡世纪村、新乡世纪新城等10多个住宅、商务项目。其中，公司在世纪村项目的开发中，首创“国际文明居住标准”理念，通过国家建设部A级住宅认定，获得“全国人居优秀推荐楼盘”等多种荣誉。公司还把世纪村品牌成功移植河南新乡，并获得一系列荣誉。同时，公司代建项目“深业世纪工业中心”荣获深圳市投资推广国际化重点园区。

　　公司已在长沙市深耕十多年，已成功打造多业态产品，沙河城项目得到社会广泛好评，沙河城的品质和公司品牌已深入人心。同时，公司在新乡市开发的世纪村、世纪新城等项目已成为当地高端品质居住区的代名词。

　　（三）面临的主要风险及应对措施

　　1.风险和问题

　　我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。

　　2023年，房地产市场进入调整期，行业逻辑正在改变。消费者购房信心不足，观望情绪浓厚，对房市的预期走低。

　　2.应对措施

　　1）紧抓进度，精心组织，全力确保项目进展

　　2023年，长沙沙河城四期III区B地块，提前60天完成景观园林、主体装饰安装、竣备、物业移交验收等5项一级节点。长沙沙河城二期II区地块取得施工许可证并主体开工，年底已施工至地下室负一层。深业中心提前近60天完成景观园林和主体装饰安装，提前4个月完成竣工备案和物业移交验收。

　　2）紧抓销售，起步冲刺，全力确保项目价值兑现

　　2023年，深圳本部紧抓深业鹤塘岭花园回迁房屋销售，力促回款；长沙公司精准定位，创新自媒体营销，通过抖音、小红书投放，实现高效转化，超额完成销售任务目标；新乡公司主动出击，全员营销，通过邀约洽谈，精准把握客户购买意向，最终实现商铺销售突出重围、大宗交易逆势破局。

　　（四）公司经营情况

　　公司是一家典型的以住宅开发为主的房地产开发企业，目前项目主要集中在二、三线城市的湖南省长沙市和河南省郑州荥阳；在深圳市本部所在地，公司除持有深业鹤塘岭花园部分未出售的回迁房屋外，暂无其他土地储备。

　　2023年，公司实现营业收入138,921.29万元，归属于上市公司股东的净利润52,176.58万元。公司本部实现营业收入65,191.20万元，净利润40,674.71万元；长沙公司实现营业收入71,220.79万元，净利润10,902.90万元；新乡公司实现营业收入2,351.76万元，净利润340.93万元。

　　1.新增土地储备项目

　　报告期内，公司无新增土地储备。

　　2.累计土地储备情况

　　3.主要项目开发情况

　　备注：1.开工时间：主体开工时间；2.深业中心项目由精装销售改为毛坯销售，导致项目目标成本发生变动，项目预计总投资由131,005万元调整至94,970万元。

　　4.主要项目销售情况

　　5.主要项目出租情况

　　6.融资途径

　　发展战略和未来一年经营计划

　　1.公司发展战略

　　2024年，公司经营工作思路是：以创新发展统揽全局，抓重点、带全面，切实推动公司各项重点工作提速、提质、提效。

　　2.公司经营计划

　　1）强化管控，力保在建项目按计划节点推进

　　长沙深业中心项目2024年6月30日前交付；长沙沙河城二期Ⅱ区工程2024年10月底前完成主体封顶。

　　2）精准营销，确保达成销售目标

　　长沙公司推进沙河城四期ⅢB住宅和商业、车位去化，确保沙河城二期Ⅱ住宅2024年5月底开盘。

　　3）多措并举，实现长沙深业中心项目运营

　　公司将合理调配资源，挖掘项目特色，积极推进运营方案落地，实现长沙深业中心项目运营。

　　4）2024年资金计划

　　公司2024年度计划投资13,394万元，其中长沙公司计划投资12,983万元，新乡公司计划投资411万元。

　　5）2024年续建或新建项目情况

　　6）2024年计划销售情况

　　（1）深圳本部

　　（2）长沙公司

　　（3）新乡公司

　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

　　报告期内，公司共向商品房承购人因银行抵押贷款提供32,044.52万元担保，其中：长沙公司15,151.26万元，新乡公司16,810.81万元。

　　

　　三、核心竞争力分析

　　1.经过多年发展，公司已经具有一定的品牌和知名度，积累了较丰富的开发经验。公司打造以“世纪村”为品牌的优质物业，在行业和客户中赢得良好的品牌效应和口碑，并开发了一系列楼盘。如：深圳“世纪村”、新乡“世纪村”、新乡“世纪新城”、长沙“沙河城”等。

　　2.公司在项目开发和项目运营方面，坚持“开发周期标准化、去化周期标准化、产品标准化”的“三化”策略，强化开发计划与成本管控，锤炼“快周转”运营理念，实现项目当年开工当年销售，开发速度处业内领先位置。

　　3.公司从信息化、成本管理制度、成本管理方法三方面入手，全面系统地加强成本管控信息系统建设。系统自2009年上线运行到2018年升级至EIP系统，现已在项目开发、建设过程中发挥重要作用，形成公司核心竞争力。

　　

　　四、公司未来发展的展望

　　1.行业竞争格局和发展趋势

　　中国房地产行业的机遇在于规模巨大，人口众多。随着中国人口老龄化加速和城镇化进程放缓，房地产业高速发展已迎来拐点。之前的“高负债、高杠杆、高周转”经营模式不可持续。尽管如此，房地产仍是中国国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税收入、居民财富和金融稳定都具有重大影响。2023年，国家采取积极措施，增强信心、防范风险、促进转型，持续实施宽松的房地产政策。

　　2024年，国家重点优化房地产政策，支持不同所有制房地产企业的融资需求，促进市场平稳健康发展。随着宽松政策延续，房地产企业融资环境将实质改善，购房者信心逐步恢复，之前积压的购房需求有望释放，房地产业将回归产业基本面，探索新的发展模式。保障房建设将加强，逐步形成与商品房并重的格局。

　　2.公司可能面对的风险及应对措施

　　1）风险和问题

　　一是项目盈利难度加大。在房地产行业发展环境承压下，行业从增量市场逐步转入存量市场，面临增速下降、竞争加剧、客户需求升级等诸多挑战。公司获取土地资源，开发建设项目盈利难度加大。

　　二是项目投资风险加大。从长周期来看，我国房地产行业已进入降速换挡周期，房地产增量市场峰值已过，随着房地产行业投资属性的减弱、居住属性的回归，市场下行将成为新常态。整体来看，房地产企业投资风险加大。

　　三是业绩高增长不可持续。2023年，公司营业收入、利润双增长主要源自于深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅、长沙沙河城和新乡世纪新城项目销售结转。随着深圳深业鹤塘岭花园回迁住宅快速去化并已确认收入，新乡世纪新城项目只有部分商业在售处于清盘阶段，仅靠长沙沙河城项目销售收入不足以支撑公司持续的高业绩增长。

　　2）应对措施

　　一是充分利用好控股股东深圳本土大型国有企业的优势。公司控股股东沙河集团和深业集团属深圳市大型国有独资企业，具有良好的企业信用级别，能为公司融资提供帮助。

　　二是积极探索运营新模式，提升资产价值。随着发展模式的转变，房地产行业价值链从增量开发向存量运营转移，房地产开发企业将逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者。公司将充分考虑整体定位、产品规划、业态布局、运营模式、经营效益等多种因素，推进长沙深业中心项目运营。

　　三是加快施工建设，确保项目推进有力有序。公司将继续统筹资源调度，细化项目总进度计划、各级专项计划分级管控措施，明确各级计划的责任主体及保障措施，保证执行成果；同时，建立健全预警机制，对项目进度进行实时监控、精准把握和定期督导，全力加速项目建设进程。