中信证券点评地产板块：不一样的周期，制度构建同步托底刚需

来源：金融界网

为了应对信用风险，政策或致力于释放按揭额度托底刚需。为了构建长期制度，政策则稳妥积极推动房地产税试点改革。对房地产行业基本面，我们认为短期不宜过分悲观，因为政策工具箱中尚有大量托底手段；但长期不宜太乐观，因为存量时代确实已经到来，房屋销售和开发规模都处于历史的顶部。

10月23日，全国人大常务委员会通过授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。房地产税改革进入新的阶段。

▍房地产税，从经营性房屋逐渐走向住宅。

我国目前房产税的法律是1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，其中个人的非营业用房免征房产税，房产税的主要征收对象是商业物业，2020年房产税征收规模为2,842亿元。2011年，上海、重庆开始居民住宅征收房产税试点工作，但是由于两地的试点不涉及存量，且免税范围广，并未对房地产市场产生明显的影响。

▍我们预计房地产税改革将兼顾制度构建需要和社会接受程度。

我们认为，试点城市将聚焦一些房价较高，社会关切度较多的城市。为了保护刚需人群，房地产税预计将存在在套数和面积方面的免征规定，且这一规定或将超过社会平均的住房面积。同时，我们相信房地产税的实际税率或低于名义税率，而名义税率将在0.1％-1.0％之间。

▍制度建设和托底刚需同步进行，料基本面不至于硬着陆。

我们认为，房地产行业的信用风险，已经引起了监管部门的高度关注。稳定市场需求的工具箱手段丰富，虽然当前基本面在快速下降，我们有理由相信基本面硬着陆的可能性不大，行业不会触发系统性金融风险。我们相信，房地产税改革也会从政策力度，出台范围和时机等诸多领域考虑市场现实情况，却又不会因为行业一时的周期而放弃制度构建。

▍房价持续上涨，开发规模持续扩大的时代预计结束。

房地产税的目标包括推动共同富裕，调节高收入人群，也包括限制房价上涨，释放存量需求。由于住房持有成本过低，长期以来二手供给无法得到释放，开发规模则维持在很高的位置，并占用了大量的金融资源。我们相信，随着制度建设的进一步推进，这一局面将告一段落。

▍风险因素：

房地产税的试点范围、免征面积、税率超预期的风险。

▍短期影响不宜高估，长期影响不宜低估。

虽然全社会对房地产税关注程度很高，但短期而言我们认为房地产税不会成为压垮房价的最后一根稻草。房价的过快下降对整个金融体系不利，政策也对信用风险高度关注。我们有理由相信，房价可以实现软着陆。但长期而言，存量时代的到来意味着简单扩大再生产已经无法推动开发企业进步，只有个别开发企业能在未来维持增长。房地产的成长主要是运营和服务能力的成长。我们看好贝壳，以及物业管理领域的华润万象生活、金科服务、碧桂园服务、保利物业、中海物业和旭辉永升服务等。在开发板块，我们推荐信用好、开发能力强的龙湖集团、保利发展、万科和华润置地。