阳光智博冲刺港股上市：超九成收入依赖阳光城，毛利率降至32%

改名后不久，阳光智博马不停蹄地奔赴港交所。6月11日，上海阳光智博生活服务集团股份有限公司（下称“阳光智博”）公开向港交所递交招股说明书，拟在港交所主板挂牌上市。

据贝多财经了解，阳光智博的前身为阳光城物业，属于阳光城集团股份有限公司（SZ:000671，下称“阳光城”）旗下物业管理企业。2021年4月，阳光城物业宣布更名为“阳光智博”。

此前，阳光城曾发布公告称，拟分拆所属物业管理企业阳光智博至香港联合交易所主板上市。截至2021年4月15日，阳光城及其全资子公司福建阳光房地产开发有限公司合计持有阳光智博72.39%的股份。

根据介绍，通过两个业务板块提供服务，即物业管理服务、商业物业运营及管理服务。根据中指院报告，按综合实力计，阳光智博于2021年中国物业服务百强企业中排名第16位。

招股书显示，截至2020年12月31日，阳光智博共有在管164个物业管理项目，在管总建筑面积3020平方米。其中，位于一二线城市的在管面积占总在管面积70%以上。

截至同期，阳光智博的合约物业管理项目共有303个，合约总建筑面积约6710万平方米。此外，截至2020年12月31日，阳光智博还为19个项目提供商业运营及管理服务，在管总建筑面积140万平方米。

阳光智博称，截至2020年12月31日，其已订约为23个项目提供商业物业运营及管理服务，合同总建筑面积为210万平方米，覆盖位于中国8个省、直辖市及自治区的10个城市。

财务方面，2018年、2019年与2020年，阳光智博分别实现收入1.56亿元、9.79亿元、13.72亿元，分别同比增长528.2%、40.1%；净利润分别约为1679.3万元、7830.2亿元与1.73亿元，分别同比增长366.1%、120.6%。

综合来看，阳光智博的毛利率呈下降趋势。其中，2018年的整体毛利率为42.6%、2019年下降至27.9%，2020年则为32.3%。阳光智博称，与其商业物业运营及管理服务相比，物业管理服务毛利率更低。

作为阳光城的附属公司，阳光智博对母公司的依赖程度极高。报告期内，阳光智博为阳光城及阳光控股提供服务所得收入分别为6810万元、3.11亿元、4.62亿元，分别占其同期总收入的比例为43.7%、31.8%与33.7%。

近两年，阳光智博超过八成收入均由物业管理服务贡献。其中，2018年、2019年与2020年对应的收入分别为零、8.14亿元、11.86亿元，占比分别为零、83.1%、86.5%，而商业物业运营及管理服务的占比分别为100%、16.9%、13.5%。

单就物业管理服务而言，阳光城、阳光智博以及其合营企业、联营企业在2019年、2020年分别贡献了3.39亿元、5.09亿元的物业管理服务收入，占总收入的比例分别为34.6%、37.2%，而独立第三方的贡献占比分别为48.5%、49.3%。

阳光智博称，于2019年开始因收购阳光城住宅物业管理公司自物业管理服务分部获得收入。此前，阳光城曾在其2019年财报中披露了阳光城物业的业绩，后者2019年的合并收入（含8家公司）为9.57亿元，净利润5075.71万元。

除了物业管理服务分部外，其商业物业运营及管理服务分部在2018年、2019年与2020年的收入占比分别为100%、16.9%、13.5%，对应的收入分别为1.56亿元、1.64亿元、1.85亿元，增长空间有限。

按开发商来看，独立第三方开发的项目在2019年、2020年分别贡献物业服务收入4053.4万元、6755.9万元，分别占总收入的4.1%、4.9%。而2018年、2019年与2020年，贡献了1.6%、0.4%、0.3%的商业物业运营及管理服务分部收入。

贝多财经发现，无论是物业服务，还是商业物业运营及管理服务，阳光城及其关联方开发的项目都是阳光智博收入来源的主力军。其中，阳光城及其关联方开发的项目在阳光智博总收入中的占比分别为98.4%、95.5%、94.7%。

据了解，这一数据与阳光城及其关联方为阳光智博贡献的在管面积成正相关。数据显示，2019年、2020年，阳光城及其关联方开发的项目为阳光智博提供的在管面积分别为1804.4万平方米、2889.5万平方米。

相比之下，阳光城及其关联方所提供项目对应的物业，对应的基础物业管理费要远远低于独立第三方的项目。2019年、2020年，阳光城与阳光控股开发的物业管理费分别为每月每平方米2.8元、2.7元，关联方为1.2元、2.2元，而独立第三方则分别为3.5元、3.2元。

股权方面，阳光智博由福建阳光集团、东方信隆（福建阳光集团的子公司）、福建康田、林腾蛟、吴洁及其他股东分别拥有约18.80%、15.24%、9.95%、0.09%、0.03%及55.89%股权。

其中，阳光城及其子公司合计持股约72%，包括阳光健康、龙净实业在内共计持股75.41%。此外，员工持股平台福州智博、福州慧优、阳光慧佳分别持股5.06%、10.18%、9.35%。