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上交所、深交所接受首批基础设施公募REITs项目申报 招商蛇口进首发

来源:经济观察网

经济观察网 记者 张雅楠 中国基础设施公募REITs又迈出关键一步。4月21日,上交所、深交所皆公告表示,正式接受首批基础设施公募REITs项目申报。

上交所接受申报的2个项目,分别为浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金、国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金。2单申报均为地方发改委推荐,经国家发改委遴选后推荐至中国证监会的试点项目。

深交所接受申报的2个项目,分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金,底层资产分别为垃圾处理及生物质发电、产业园区,两项目也于同日向中国证监会申报。

首批基础设施公募REITs项目的正式申报,标志着基础设施公募REITs试点工作将正式进入项目审核阶段。完成相关审核后,将履行证监会注册程序。

REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写。简单来说,普通的个人投资者,即使他很看好物流业的发展也没有实力去购买一个物流园,如果有专业机构把物流园做成REITs产品在交易所上市,并通过持续的运营保持增长,个人就可以通过购买REITs份额间接持有物流园的一部分,享受物流园的运营收益和资产升值收益。

对投资者来说,REITs提供了新的投资类别和稳定的回报;对资产持有者来说,可以提前释放存量资产再去投资新的增量,提高了资本的使用效率。

在国际市场上,REITs是公认的成熟的资产工具,美国1960年批准了《房地产信托投资法》,发展到2019年,其REITs规模已接近1.33亿美元,占美国GDP约6.5%。从各国REITs发展历程看REITs的推出时机,几乎都带有提振经济的期待。

在官方文件表述中,中国基础设施公募REITs是贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具,对提升基础设施产业发展的质效、降低宏观杠杆率、丰富资本市场品种等具有重要意义。

2020年4月30日,证监会、发改委联合发文,推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。6月1日,中共中央、国务院在《海南自由贸易港建设总体方案》中明确提出,支持发展房地产投资信托基金(REITs)。

国际资本市场中,REITs的底层资产多种多样,可以是公寓、写字楼、购物中心等商业地产,也可以是通讯塔、数据中心、物流园区等泛基础设施,并且,近5年来,泛基础设施REITs的收益率要远远高于REITs行业平均收益率。

目前中国正在推进的公募REITs试点,底层资产为基础设施,但不包括国际上比较成熟的商业地产如公寓、写字楼等。从目前已申报的4个项目看,底层资产分别为高速公路、垃圾处理及发电、产业园区。

例如,深交所披露,博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金,预计募集份额为22.28亿份,主要原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司,基金管理人为博时基金管理有限公司,ABS管理人为博时资本管理有限公司。

目前基础设施公募REITs的交易结构要点为公募基金+ABS,老百姓买公募基金,公募基金下面有一个专项计划ABS。公募基金和专项计划必须是同一实控人,这就决定了必须是公募基金的基子合作。

招商蛇口相关负责人此前接受经济观察报采访时表示,现在是REITs的春天,长期低利率的环境下,目前国内经济发展到这个阶段,政府层面形成大量基础设施。对招商蛇口来说,现在三大主业有社区、园区和邮轮。园区的业务,也是这次REITs鼓励的资产,而且招商蛇口也是中国园区的鼻祖,是中国改革开放第一个园区。

对园区来讲,REITs是使园区商业模式真正能运转起来的非常重要的一环,园区发展要拿地,都是以平方公里为单位的成片开发,一定需要很大的投入,只要运营达到一定程度,通过REITs实现退出,拿来的钱再进行园区的滚动开发,整个园区的资本循环就建立起来了,园区的商业模式就可以成立,不然,现在大家做园区是非常不容易的,压力非常大。

“基础设施公募REITs,是有跨时代意义的资本创新方式,招商蛇口有1000多亿的持有型资产,REITs试点对招商蛇口园区业务的发展是非常好的机会”,该负责人表示。

对招商蛇口来说,REITs并不是一个崭新的名词。2019年底,招商局商业房托基金(1503.HK)登陆香港资本市场,资产包中的 5处资产分别是甲级写字楼新时代广场、购物中心花园城,以及科技大厦、科技大厦二期、数码大厦3处写字楼综合体。

它们与此次招商蛇口申报的基础设施公募REITs中的产业园资产均位于招商蛇口的大本营——深圳蛇口。

对于招商蛇口旗下园区REITs和商业REITs之间是否会有冲突,该负责人表示,“第一,我们的量够大,足够承载多个平台;第二,我们境内境外平台都需要,会积极研究,不同类别资产可进行不同安排”。

实际上,不论是商业资产还是产业园等基础设施资产,进入公募REITs上市交易只是万里长征的第一步,后续还需持续不断地资产和资本运营。例如,招商蛇口便将2020年定义为资管年,先盘点,再盘活,再提升;今年3月,又引入了凯德集团(中国)商用管理董事总经理袁嘉骅担任招商商管总经理一职,负责招商蛇口庞大持有型资产的盘活提升。

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