带着折扣入市 保利京华曜首开销售32亿成色

观点网 11月1日晚，北京丰台太平桥，保利·京华曜开盘，项目当晚对外发布“首开劲销32亿元”。

放到今年的北京市场，这个数字不算小。

项目9月20日取得预售证，全盘9栋、450套住宅一次性入市，户型124至181平方米，拟售均价12.03万元/平方米。

按首日网签套均面积143.4平方米、套均总价约1564万元折算，32亿元大约对应200套上下，约占450套取证房源的四成半。

成色要看网签，据公开报道的首批网签信息，截至11月2日，京华曜首批网签11套，签约面积1577.89平方米，成交金额1.72亿元，成交均价约10.88万元/平方米。

这11套房源的备案均价为12.27万元/平方米，折算约89折。

一个晚上32亿元，两三天里11套网签，两组数字并不矛盾。认购在前，网签在后，中间隔着付款、贷款审批和备案流程。

定价的支撑

这个价格有地段和产品打底。

京华曜位于西二环与西三环之间，行政上属丰台太平桥，向东一百多米即进入西城，距海淀约1.5公里，紧邻丽泽商务区。

土地成本不算低，2026年5月19日，丰台太平桥0608-0001地块出让，建发、保利、招商、厦门国贸4家房企竞价151轮，保利以41.544亿元拿下，溢价率15.4%，起始价36亿元。

地块用地面积3.6万平方米，规划建筑面积7.21万平方米，容积率2.0，限高80米，另需配建9000平方米养老设施、800平方米社区管理用房及80个地下公共停车位，无偿移交。

扣除配建面积后，住宅部分楼面价约6.67万元/平方米，而同板块华润万泉寺项目的楼面价约5.85万元/平方米。

产品上，项目宣传是北京首个全抬板社区，社区在地面之上构筑5.6米高抬板，板下布置车库、设备间、物业用房和部分会所，板上建住宅、园林及其余会所，抬板平台以下空间按现行规则不计入容积率。会所总规模5000平方米，同一占地规模的常规小区多在2000至2500平方米。

对低楼层房源，抬板把住宅首层抬到相当于周边小区三四层的高度，采光和视野的短板被部分化解。

得房率是销售端的另一张牌，124平方米边户配7.6米长露台，计入赠送面积后使用率约100.1%，叠加约6平方米电梯厅约105%。

真正决定成交的，是折扣。

10月26日，京华曜公布选房规则，20万元认筹之上另设升筹，100万元起，分100万元、300万元、500万元三档，档位越高选房越靠前，每高一档提前约1分钟。

按公开的折扣规则，20万元认筹享99折，升筹100万元起额外叠加两个99折；首付30%再加一个99折，超50%加两个，超70%加三个，全款加四个。

按99折连乘复算，30%首付对应约96.06折，50%约95.10折，70%约94.15折，全款约93.21折。以1300万元起步总价计，全款与最低首付之间的价差约37万元，约3个百分点。

目前11套网签房源备案均价12.27万元/平方米，成交均价10.88万元/平方米，约89折，比全款客户理论上能拿到的93.21折还低4个多百分点。

对照全盘12.03万元/平方米的拟售价，10.88万元/平方米的折价约9.6%。一开盘就让出近一成，是今年北京内城改善盘的常见动作，也是项目蓄客三周后必须做的选择。

蓄客的热度也不低，10月11日开启认筹，首日到访近700组，当日缴纳20万元认筹金的约100组，开盘前累计认筹超过300组。

此次京华曜的定价，站在太平桥与丽泽一带的上沿；10.88万元/平方米的成交均价，约为丽泽桥二手参考价的1.63倍。

太平桥周边住宅多建成于1980至1994年，产品代差摆在那里，抬板、四居、得房率、会所，都是老小区没有的；同一板块的新房比价，更能说明定价的位置。

资料显示，周边中海丽金府136-231平方米，2025年6月开盘，截至2026年10月网签均价约10.49万元/平方米，入市一年多网签去化约25%。

中海丽泽叁號院99-158平方米，2026年5月口径均价9.5万至10.5万元/平方米。

端礼著的参照最直接，2022年6月首次取证时指导价11.2万元/平方米，2026年6月尾房清盘均价8.3万至8.8万元/平方米，相当于75至79折，且是现房。

也就是说，京华曜10.88万元/平方米，比丽金府的网签均价高约3.7%，比端礼著现房尾盘高24%至31%，与同板块华润北京澐玺12.1万元/平方米的备案均价基本同档。

京华曜在太平桥—丽泽板块的价格坐标（万元/平方米）。数据来源：房产交易平台及项目公开信息，观点指数整理

保利北京账本

澐玺是京华曜最直接的对位，项目2026年4月30日由华润以57.71亿元底价摘得万泉寺0007地块，楼面价约5.85万元/平方米，9月25日取得预售证，450套，127至264平方米全四居，备案均价约12.1万元/平方米，总价1265万至3737万元。

截至11月2日，该项目尚未披露开盘成交，处在取证、蓄客阶段。

两个项目同在太平桥街道，同为抬板，同以四居为主，取证套数都是450套。华润的产品线起点更高，保利的价格段更低，客群有重叠，也有分层。对购房者，这是选择变多；对两个项目，是在同一个池子里分客户。

京华曜不是一次常规补货。

2026年前五个月，保利在全国新增7宗宅地，北京一宗未添；直到5月19日，才以41.544亿元、15.4%溢价拿下太平桥地块，这也是其近五年首次进入丰台。

保利在北京前两个项目的情况，朝观天珺2025年6月10日首开，企业口径“劲销21亿元”，541套取证房源截至2026年7月26日累计网签325套，按取证套数计约六成；网签均价从首开时的8.46万元/平方米，回落到2026年7至8月的7.5万至7.8万元/平方米。

嘉华天珺东区852套，截至2026年9月29日累计网签405套，东区去化48%；2026年8月网签均价约8.11万元/平方米，按公开报道记录的分批调价与个别成交价，部分房源已降至7.5万元/平方米。

上述两个项目乃至京华曜指向同一件事，去化在改善，代价是价格。

嘉华天珺2026年1至9月网签套数居海淀第三，近三个月月均去化25至30套；朝观天珺的网签从2025年6月的9套爬到2026年7月的325套，用了十三个月。

公司层面的取向更清楚，2026年前三季度，保利发展签约金额1812.37亿元，同比下降10.16%；营业收入1549.56亿元，下降10.80%；归母净利润23.32亿元，下降16.03%。

同期新增拓展计容面积334万平方米，全部位于38个核心城市，总获取成本772亿元，同比增长28%，其中69%的投资金额落在北上广深核心板块。

北京是保利发展不能丢的城市，京华曜的首开因此不只是一个项目的开盘。

32亿元是认购口径的成绩，网签会陆续跟上，去化能走到哪里，要看11月、12月的备案节奏。

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