保利置业三季报压力仍在，但改善信号已经出现

观点网 10月26日，保利置业集团发布公告，披露全资附属公司保利置业集团有限公司截至2026年9月30日止九个月的未经审核主要财务数据。

报表显示，该公司前三季度营业总收入193.23亿元，较上年同期的227.59亿元减少34.36亿元；营业总成本198.13亿元，上年同期为215.23亿元；录得营业亏损5.60亿元，利润总额为亏损5.10亿元，净亏损8.49亿元，其中归属于母公司所有者的净亏损8.16亿元，上年同期为盈利1.27亿元。

亏损并非均匀分布在三个季度。据中期业绩公告披露，保利置业上半年收入150.89亿元，公司拥有人应占亏损7.40亿元；以此与前三季度数据相减，三季度单季收入约42.34亿元，归母亏损约0.76亿元。

可见，三季度单季收入与上年同期的约43.15亿元接近，亏损额则比二季度明显收窄。

收入降幅与亏损均收窄

上半年，保利置业收入同比下降18.2%，前三季度降幅为15.16%，意味着三季度单季收入同比降幅收窄至个位数区间。

不过绝对规模仍在下行通道，前三季度193.23亿元的收入，为2025年全年483.82亿元的四成左右。

对以开发销售为主业的房企而言，收入取决于结转节奏，结转又取决于此前两年的销售与竣工，收入端的修复通常滞后于销售端。

图1：前三季度归母净利润由盈转亏（单位：亿元） 数据来源：保利置业集团有限公司2026年三季度财务报表

资产端的相应变化是存货继续累积。截至9月末，存货1067.12亿元，较年初增加13.37亿元，增幅1.27%，占资产总计的65.29%，仍是最大单项资产；投资性房地产89.46亿元，增加9.66亿元，增幅12.10%；其他流动资产84.75亿元，增加13.06亿元，增幅18.22%；预付款项由9.65亿元降至4.94亿元，降幅48.79%；其他应收款由102.18亿元降至96.00亿元，降幅6.04%。

截至期末，资产总计1634.35亿元，较年初减少24.82亿元。

另据公司三季度财务报表披露，保利置业前三季度经营活动产生的现金流量净额为-16.82亿元，筹资活动现金流量净额为-32.45亿元，现金及现金等价物净减少49.29亿元。

截至9月末，货币资金218.69亿元，较年初的268.64亿元减少49.96亿元，降幅18.60%；与现金及现金等价物净减少额相差0.67亿元，差额通常来自汇率变动对现金的影响；货币资金占总资产的比重由16.19%降至13.38%。

图2：资产端主要科目期末与年初对比（单位：亿元）。数据来源：保利置业集团有限公司2026年三季度合并资产负债表

经营性现金流出与销售回款直接相关，保利置业前三季度合同销售金额328亿元，若按行业普遍采用的首付与按揭放款节奏推算，回款与销售额之间存在时滞；同时，公司上半年新增4个项目、总土地成本约108亿元，土地款支出集中在开发前期，对经营与投资现金流形成占用。

筹资端净流出为32.45亿元，与上半年总借贷减少24亿元的方向一致，反映公司在压降有息负债规模。

负债端的变化则相对温和，9月末负债合计1313.11亿元，较年初的1330.76亿元减少17.65亿元；所有者权益321.24亿元，其中归属于母公司所有者权益182.35亿元。

按报表数据计算，资产负债率80.34%，较年初的80.21%微升0.13个百分点。归母权益占所有者权益的56.8%，少数股东权益占比超过四成，合作开发项目的权益结构在报表中体现得较为明显。

全年销售目标完成65.6%

据公司月度销售公告披露，2026年9月，保利置业集团连同合营、联营公司实现合同销售金额约35亿元，合同销售面积约15.8万平方米，销售均价约22137元/平方米；1-9月累计合同销售金额约328亿元，销售面积约117.0万平方米，均价约28057元/平方米。

2025年同期三项数据分别为395亿元、129.5万平方米和30504元/平方米，按此计算，销售金额同比下降16.96%，销售面积下降9.65%，销售均价下降8.02%。

图3：前9月合同销售金额对比（单位：亿元）。数据来源：保利置业集团月度未经审核销售数据

市场大环境方面，据国家统计局数据显示，2026年1-9月，全国新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；销售额53799亿元，下降13.9%；房地产开发投资53364亿元，下降20.6%；房地产开发企业到位资金56813亿元，下降21.6%；9月末新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%。

以金额计，保利置业的降幅比全国水平高约3.1个百分点；其销售均价降幅8.02%，也大于全国销售额与销售面积降幅之差所隐含的价格变动，价格让渡的力度更大。

销售进度构成另一重影响，公司管理层在2026年中期业绩会上表示全年销售目标维持500亿元，按328亿元计算，前9个月完成约65.6%，四季度尚需完成约172亿元，才能达成全年销售目标。

行业层面，8月末住建部等三部门完善商品住房销售制度，10月起居民购房贷款贴息政策落地，政策效果的显现仍需时间，短期内的成交恢复更多取决于居民收入预期与房价预期。

规模之外，2026年上半年，保利置业收入150.89亿元，同比下降18.2%；毛利9.07亿元，上年同期为32.20亿元；公司拥有人应占亏损7.40亿元，上年同期为应占溢利2.08亿元。公司在盈利警告中把亏损归因于收入结转减少，以及行业持续承压导致毛利率下降。

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