地产总裁干物业，这两年没白混

文/乐居财经 严明会

母公司正荣地产（06158.HK）仍在债务重压中风雨飘摇，而物管子公司正荣服务（06958.HK）2025年交出了一张喜忧参半的答卷，努力证明自己还能独立行走。

欢喜的是，持续两年的业绩下滑总算踩了一脚刹车；愁的是，毛利率还在往下掉，贸易应收款也越来越多。

亏损收窄与成本压缩

2025年，正荣服务实现营业收入10.63亿元，较2024年下滑4.61%。这个跌幅不算大，在地产关联的上市物企里，算是“稳住”的那一类。

真正的好消息在利润端。全年亏损2.30亿元，相比2024年的2.36亿元，亏损额收窄了约2.3%。

绝对值变化不大，但方向从“持续扩大”转为“开始收缩”，发出了止跌的信号。

更大的亮点是现金流。2025年，正荣服务经营活动产生的现金流净额达到9501.8万元，同比暴涨109.35%。

物业行业最怕的就是“账上有利润、账下没现金”。正荣服务这一年能实现现金流翻倍，说明管理层在催缴物业费、控制成本上确实下了狠功夫。

数据显示，2025年正荣服务员工数量为3109人，比2024年减少161人；总员工成本3.89亿元，较2024年减少约2310万元。

三项警报：毛利率、在管面积、应收款

但有三项指标拉响了警报。

第一是毛利率。2025年整体毛利率只有16.3%，比2024年整整掉了4.6个百分点。

拆开来看，收入占比最大的物业管理服务收入与毛利率双双下滑，非业主增值服务收入更是暴跌近25%，盈利能力最高的商业运营管理服务毛利率同比减少5.9%，共同将整体毛利拖下水。

第二是在管面积。截至2025年末，正荣服务在管面积约7570万平方米，比年初少了5.7%。

面积缩水的原因有两个：一是主动退出了一些收费难、利润薄的项目，二是母公司正荣地产交付的新盘大幅减少。

第三是应收款。截至2025年末，正荣服务的应收账款约为3.86亿元，较年初增加12.78%，占总资产的比重上升了5.8个百分点。

这意味着，虽然当期现金流改善了，但账上挂着的“欠条”越来越多。这些钱能不能收回来、什么时候收回来，是个不小的隐患。

更值得注意的是，2025年正荣服务贸易应收款减值达到2.92亿元，而2024年这一数据约为1.00亿元，同比暴增191.11%。

人事变局

业绩变化的背后，是人的变化。

2023年7月，正荣服务完成了一次关键的管理层换血：邓历出任执行董事兼行政总裁，王威出任执行董事。

这两人都在正荣地产体系里摸爬滚打多年。

邓历是实操型选手。河海大学毕业后，在合生创展、华夏幸福干了18年工程和区域管理，2020年跳槽到正荣地产，从苏沪区域总经理一路干到总裁助理，分管服务品质。

王威则是商业地产老手。从北京金融街购物中心到中粮地产，再到万达商业地产研究院，2016年加入正荣商业管理，一路做到总经理。

而在此之前，2022年11月，正荣体系内的“老人”刘伟亮接过了正荣服务非执行董事兼董事会主席的职位。此前他还曾同时担任正荣地产的执行董事兼董事会主席。

这套班子运行两年后，2025年又来了一个关键角色——王志明。

2025年7月1日，正荣服务公告，王志明获委任为非执行董事。同年9月1日，他又加入薪酬委员会。

二股东“带函”进场

王志明是谁？

表面上，王志明是正荣服务第二大股东山田投资有限公司的实际权益人之一——山田投资持有公司约24.4%的股份，王志明持有山田投资49%股权，折算下来间接持股近12%。

但真正让市场侧目的是另一件事：他吃过福建证监局的警示函。

事情并不复杂。

2019年，王志明通过代理安排获得了一家公司的全部投票权，这家公司又是上市公司平潭发展的控股股东。

在控制权变更后的12个月内，相关股份被质押权人处置，导致持股减少2.82%，违反了《上市公司收购管理办法》第74条——收购完成后12个月内不得转让股份，哪怕是被动减持也不行。

2023年7月，福建证监局对王志明等人出具了警示函。

正荣服务在公告里坦承了这件事，但董事会认定：这不影响王志明担任董事的合适性，因为不涉及诚信欺诈。

为什么非要让他进来？当然是用股权说话了。

正荣服务的控股股东欧宗荣，2025年初因涉嫌违法犯罪被采取强制措施。

虽然公司多次强调与控股股东在人员、财务、资产上完全独立，但大股东出事，二股东自然想进场“看住自己的钱”。

王志明作为二股东代表坐进董事会，本质上是一次预防性安排——防止公司群龙无首，也算给中小投资者一个交代。

王志明进董事会后会怎么走？二股东有了正式话语权，会不会推动重大决策？会不会在关联交易上与大股东掰手腕？这些都是小股东需要盯紧的事。

对于正荣服务来说，2026年的核心任务其实就两件事：把现金流继续做正，把应收账款增速降下来。至于二股东那张警示函，只要不变成更大的雷，暂时可以放一边。

在物管行业苦日子还没过完的当下，能活着，已经不容易。