观点直击 | 建发国际“主业规模要继续做大做强”

观点网 建发国际的雄心人尽皆知，但在不确定的市场环境之下，其前进步伐又能迈多快？

近日，建发国际披露了2025年全年业绩公告。据财报显示，期内，公司实现营业收入1367.9亿元，较2024年同比减少4.3%；归母净利润36.5亿元，同比减少24.0%。毛利和毛利率分别为190.1亿元、13.9%，均较2024年有小幅提升。

销售方面，受市场环境影响，2025年建发国际仅完成全口径销售金额1220亿元，未能如约达到管理层早期定下的1500亿元目标。权益销售金额909.3亿元，同比减少12%，但在观点指数报告中，其权益规模仍排到百强房企第六位，销售回款比例105%。

建发国际CEO田美坦表示，目前市场仍处于一个底部磨底的阶段，在整个居民收入预期还未得到明显改善前，市场不太可能得到持续性、普遍性的复苏。“今年我们从经营上，也是边看边调整，至于想要设定一个具体的2026年销售目标值，还是比较困难。”

他进一步指出，根据集团新的5年战略规划，未来还是希望将规模继续做大做强。

黑马重返

随着房地产持续深度调整，似乎再没有房企敢在明面上直白地喊出要“做大做强”，而如今建发房产这句口号，也让市场猛然意识到，这匹黑马一直在蛰伏。

过往，由于营收的高速增长，建发房产常被誉为地产界的“黑马”，但近几年，受市场影响颇深的房开业务部分营收从2023年开始放缓，甚至在2025年出现了下滑，市场才减少使用“黑马”一词描述建发房产。

数据来源：财报 观点指数整理

那么，作为建发房产房开业务的贡献主力军，建发国际又该如何做大做强？

首当其冲的必然是规模——提升市占率，稳定销售规模。

2025年，建发国际权益百亿销售城市数量由2024年的仅杭州一座，进一步提升至杭州、北京、上海、厦门四座城市，高度聚焦于长三角重点城市，而类似合肥、东莞等非重点城市的销售金额则大幅下滑超50%。

仔细观察不难发现，今年成功上位百亿城市的，正是建发国际于去年落地灯塔项目的三座城市。

2025年，建发国际分别在北京、上海、厦门推出了北京海晏、上海海辰、厦门宸启瑞湖三大灯塔项目，而对应城市的权益销售金额分别为121.13亿元、113.93亿元、108.22亿元，同比分别增长80%、64%、29%。

然而，建发国际在践行灯塔战略过程中，若走量项目减少，难免会对整体销售规模造成一定影响。

2025年，企业销售均价同比大涨18.3%至2.46万元/平方米，但全口径销售额同比下降了8.6%，市占率TOP10城市亦从2024年的44个减少至37个。在此情况，除非企业不惜一切代价疯狂进货，再一股脑地将所有新项目快速推出市场。

显然，建发国际还是十分谨慎，CEO田美坦表示，具体规模要根据市场情况而定，目前建发国际整个财务状态稳健，如果市场好，也希望能多做一些。

事实上，建发国际的经营安全性也确实比较稳妥。截止到2025年末，建发国际手持现金506亿元，现金短债比大于4；公司净负债率33.4%，增加了3个百分点，但仍低于三道红线阈值。平均融资成本为3.17%，同比下降了41BP，处于行业极低水准。

利润为王

由于前几年在市场峰值下高溢价拿地，地产开发成本远超出市场销售变现价值下，建发国际的利润率一直被市场所诟病。

从计提减值来看，2025年建发国际并表存货计提减值损失为36.6亿元，与2024年基本持平；非并表项目计提减值损失为6.8亿元，整体减值计提43.4亿元。

从历史金额来看，2022年-2025年，公司合计计提并表存货减值损失约128亿元，非并表项目计提减值44亿元，整体减值计提172亿元。

大幅计提减值之下，必然会对利润率造成一定的影响。2025年，建发国际的净利率为4.1%，较2024年同期减少了0.4个百分点；归母净利率为2.7%，同比减少了0.7个百分点。

因此，利润率的提升亦是建发国际“做大做强”的目标方向之一。

值得一提的是，得益于近两年优质新地块项目的入市，建发国际的毛利率水平开始逐渐企稳。

财务总监陈诗楠指出，近三年建发国际拿地兑现度是逐步提升的，站在2026年2月的角度来看，2023年拿的地已去化近八成，动态账面净利润率约5%；2024年拿地去化近七成，动态账面净利润率约8%；2025年地块的去化率约26%，动态账面净利润率约9%。

CEO田美坦补充道，建发国际在投资原则上，除了地要核心，利润相对高一些外，最重要去化有保障，如果没有流出，利润再高也不拿。

2025年，建发国际总拿地金额654亿元，总货值1304亿元，权益比例77%。从拿地货值看，一线、二线、三四线城市拿地货值分别为548亿元、522亿元、235亿元，占比分别为42%、40%、18%。其中，拿地货值TOP3分别是上海、杭州、北京。

截至2025年末，其土储总可售货值约2217亿元，2022年及之后拿地的土储占83%，货龄相对较新。

为了进一步达到提质增效的目的，田美坦指出，今年2月初，建发房产对组织架构进行了调整，集群功能改为区域协中心，不再承担具体经营管理职责，但依旧保留18个事业部，保留在这些城市深耕发展的机会。

而该目的就是为了强化前端的管理，从投资到定位，再到启动一级工程展示、策划等，确保决策不出现重大的偏差。

最后，建发国际亦开始注重城市更新运营及新消费两大板块，试图打造第二增长曲线。“到新的5年规划期末，即2030年，希望第二增长曲线规模能达到200亿以上，利润能有主业的40%。”

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