2026年上海首拍高效落槌：越秀独揽森兰，紫江稳守兰香湖

2026年上海土地市场的第一槌，在平静中落下。

1月6日，2025年度第十批次土地出让高效落槌，两宗分别位于浦东森兰与闵行兰香湖的地块，均以底价成交，合计收金约45.7亿元，延续了去年以来审慎、集中的市场情绪。

没有激烈竞拍，没有高溢价故事，开年首拍为今年的上海土地市场定下了理性、务实的基调。

越秀底价拿下森兰，独自操盘显底气

上午，浦东森兰地块仅获越秀一家报名，毫无悬念地以底价25.61亿元成交，楼面价38035元/㎡，溢价率为零。

越秀虽2020年才进入上海，但扩张步伐稳健，短短数年间通过合作、独立操盘及联手国企，已在沪布局12子，深耕决心明显。

就在去年10月上海八批次土拍中，越秀还曾与招商、星狮、南通瑞城组成联合体，以77.37亿元竞得静安区热门地块，成交楼面价8.14万/㎡，溢价率9.03%。其中越秀占股20%，合作方阵容强大。

而此次在森兰，越秀选择独自出手、底价摘地，策略明显变化，更突出其成本控制和聚焦优质板块的思路。

该地块位置可谓“低调的宝藏”，地处浦东北部核心，紧邻外高桥与金桥两大产业板块；轨交6号线已在侧，未来还有21号线与规划中的20号线交汇；东侧是约2.5个世纪公园大小的森兰绿地，“轨交+生态”的配置，在中心城区近乎绝版。

板块成熟度也还不错，森兰花园城、阳光天地等商业体人气充足；明珠森兰、进才森兰及哈罗国际学校组成优质教育矩阵；周边仁恒、绿城、星河湾等高端社区林立，早已树立纯粹的国际住区形象。

市场层面则呈现清晰的“价格锚”。森兰板块宅地断供已久，上一次出让需追溯至2021年12月，招商蛇口以楼板价约3.57万元/㎡竞得地块，即后来的招商璀璨公馆，项目于2022年开盘均价约7.03万元/㎡。目前，板块内如森兰壹公馆、金地未未来等次新房，二手房挂牌价已稳定在7.6万元/㎡左右，为新房价格构筑了明确的天花板。

当然也有挑战。粗略测算，本地块约3.8万元/㎡的楼板价，加上建安、财务、营销等各项成本，未来项目若要实现可观利润，预估售价需进入7.3万-7.9万元/㎡区间。在当前市场环境下，突破这一既有的价格体系，无疑考验着开发商的產品力与市场操盘能力。

兰香湖地块：紫江“主场”再下一城，板块热度回归平稳

紧接着出让的闵行兰香湖组合地块，虽然有两家房企报名，场面却比预想中冷清。仅一轮报价，紫江集团就以总价约20.09亿元拿下，楼面价33440元/㎡，溢价率为零。

紫江集团是上海紫竹科学园区的“老熟人”，与板块共同成长多年。官网显示，这家企业90年代就已涉足房地产，拥有一级开发资质，业务覆盖工业、商业和住宅。此前，紫江已在紫竹开发过兰香湖壹号、兰香湖2号、兰香湖雅苑、紫竹半岛等多个项目，此次再度落子，颇有“主场深耕”的意味。

地块本身素质不错，西侧紧邻兰香湖2号，北向直面湖景，距黄浦江直线仅约500米，景观资源突出。加上1.0-1.1的低容积率与24米的建筑限高，为打造高端低密滨水社区留出了想象空间。

但市场温度早已不同。回顾去年3月，象屿地产曾以18.97%的溢价率、楼面价33580元/㎡竞得同板块地块（即如今的“象屿天誉兰香”），一度点燃市场热情。该项目高层均价约7万元/㎡，截至目前网签去化率约54%。而去年10月开盘、均价约13万元/㎡的兰香湖2号联列产品，去化速度则明显放缓，反映市场对顶级高端产品的承接力正在面临考验。

紫江此次以几乎持平于去年的楼面价、零溢价拿地，清晰地传递出一个信号：尽管板块价值共识仍在，但房企的算账逻辑已从“预期驱动”转向“成本控制”。在拥有“大零号湾”科创策源区、交大、华师大高知客群等坚实基本面的前提下，以更安全的价格获取稀缺资源，成为更优先的选择。

这一成交结果也反映出当前市场的理性底色。当房企不再为未来预期透支过多溢价，而是基于现实成本与市场需求精算决策，或许是行业步入更成熟发展阶段的一个迹象。

写在最后：

至此，2025年前十批次上海共成交51宗地，总金额约1452亿元。

接下来，2025年第十一批次土拍将于1月29日举行，三宗地块均位于外环外的青浦、松江，总起价约40.2亿元。从区位和起拍价看，大概率仍将维持低溢价成交趋势。

新年首拍，虽无喧哗，却意味深长。在行业调整期，房企更聚焦于“算得过账”的标的，择机在核心或潜力板块以理性成本补仓。土地市场的冷静，或许正是楼市走向稳健的前奏。

2026年的上海，正在价值回归与理性建设的道路上，一步步踏实前行。