上海四批次土拍前瞻：四大战略地块价值解码，谁将是新“地王”？

在“稳供应、优结构”的政策导向下，上海土地市场持续释放价值动能。

根据市土地交易中心的公告，将于5月9日启动的2024年度第四批次集中供地，将推出虹口四川北路、杨浦东外滩、松江新城、青浦重固四宗地块，总出让起始价为84.07亿元。

这四宗地块各自位于城市发展的关键节点：虹口四川北路地块位于中央活动区，拥有百年商业文脉；杨浦东外滩地块延续滨江开发的热潮，承接北外滩价值的辐射；松江新城地块依托G60科创走廊的规划；青浦重固地块则承载着长三角一体化的发展潜力。

那么，在即将出让的这四幅地块中，哪一块最有可能成为本批次的“地王”呢？接下来，我们将对这些地块进行深入的分析和解读。

虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块

该地块由商业文化和纯住宅两幅地组合而成，两宗地块总出让面积10289.2㎡，建筑面积32135.4㎡，总起价215724万元，楼面价67130元/㎡。

具体而言，hk196-08地块为居住用地，南临海宁路，形状呈狭长状，容积率高达6.2，建筑面积约2.3万㎡，中小套型占比40%，限高100米，集采价4000元/㎡，高区有望观赏到陆家嘴三件套；hk196-06地块是商业文化用地，以保护性开发为主，容积率1.39，限高12米。

从区位上看，该地块位于虹口区四川北路板块，向南越过海宁路即为北外滩，东北侧紧邻瑞虹新城，距离10号线四川北路站直线距离约300米。

生活配套方面，利通广场、壹丰广场、中信广场、1933购物中心均在步行可达范围内；教育方面，有民办新华初级中学、虹口区中州路第一小学、上海市虹口区第一中心小学、上海市海南中学等；医疗方面，临近上海市第一人民医院。

值得注意的是，地块周边商业与文化氛围浓厚。地块西侧的乍浦路，曾是上海最早的美食街之一，也是电影《酱园弄》的取景地，周边有胜利电影院、今潮8弄等。

在市场方面，地块周边最近一次宅地出让时间是在去年11月27日，华润置地以总价51.36亿元摘得同单元内hk191A-03地块，成交楼面价92934元/㎡，溢价率11.97%。

新房方面，目前地块周边的新房项目包括华润置地项目、虹口源717、越秀外滩樾、弘安里、海泰北外滩、天潼里、光大&伊泰置业北外滩项目以及碧云北外滩尊邸等。

华润置地项目位于该地块东北侧约300米处，该项目由4幢24-31层高层住宅以及1幢总高3层的风貌建筑组成。

越秀外滩樾项目位于该地块东侧约600米处，该项目由49套风貌别墅组成，已于去年年底推向市场，面积在235-338㎡之间，总价段为4000万元-8000万元。

地块西侧约600米处是弘安里，该项目也是风貌别墅，已于去年3月份推向市场，项目主力产品面积段为290-375㎡，均价约24.3万/㎡。

位于地块东北侧约1公里处是虹口源717，该项目于去年6月22日首次开盘，共推出228套建筑面积约100-356㎡的房源，均价13.8万/㎡，目前已售住宅套数为172套，去化率约为75%。

杨浦区N090602单元L4-02地块

出让资料显示，该地块为居住用地，地块出让面积21150.46㎡，容积率2.5，建筑面积52876.15㎡，起价335763万元，楼面价63500元/㎡，地上建筑限高40米，定海路沿线建筑高度可突破至60米，中小套型占比40%，集采价4000元/㎡。

区位交通方面，该地块位于杨浦滨江的南段，直线距离黄浦江仅约500米，未来项目高层建筑将能一览江景。地块周边交通便利，紧邻12号线爱国路站，与上海国际时尚中心和超极合生汇的距离也相当近。

在市场方面，该地块周边最近一次的住宅用地出让发生于去年11月27日，中海以总价36.45亿元成功竞得同单元内K8-05地块，溢价率为16.33%，成交楼板价达到73288元/m²。

新房方面，目前地块周边的新房项目包括中海K8-05地块、中建壹品外滩源著、中海云邸玖章、缦云上海。其中，中建壹品外滩源著位于地块东北侧约550米处，该项目最近一次开盘时间是在3月29日，共推出114套建筑面积约99-146㎡的房源，均价约为10.9万元/㎡，开盘当天去化率达到90%。

中海云邸玖章位于地块西侧约300米处，该项目首批房源目前已取得预售许可证，主力户型为建筑面积约102-150㎡的房源，均价约为11.49万元/㎡。

缦云上海位于地块西南侧约700米处，该项目最近一次开盘时间是在去年9月14日，共推出104套建筑面积约206-229㎡的房源，均价约为12.2万元/㎡，认购率为60%。

值得注意的是，有消息称保利置业对这块地感兴趣，其旗下公司上海盛真置业有限公司最近发布了招标计划公告，拟对该地块投资61.0378亿，建安费为8.7394亿元。 

松江区SJC10006单元C03A-04号地块

出让资料显示，该地块为居住用地，地块出让面积42480.63㎡，容积率2.3，建筑面积97705.449㎡，起价205182万元，楼面价21000元/㎡，地上建筑限高50米，沿茸兴路、茸盛路局部设置60米，中小套型占比45%，集采价2500元/㎡。

区位交通方面，该地块位于松江新城中山街道，周边配套齐全。交通上，距轨道交通9号线松江大学城站直线距离约2.1公里，此外，直线1公里范围内还有上外云间学校、万达广场、五龙商业广场等生活配套。

特别值得注意的是，地块南北两侧有绿地公园，南侧和西侧均是临河，未来可以打造滨水景观。

在市场方面，该地块周边最近一次的住宅用地出让发生在2022年6月份，当时中国铁建以总价272720万元摘得地块南侧的C07-01号（国际生态商务区24号）地块，成交楼面价为29571元/㎡，溢价率为9.52%。

该项目即为中国铁建星樾云涧，于2023年3月首次开盘入市，目前已全部售罄，项目联动售价为5.54万元/㎡。总体而言，该区域的新建住宅销售速度较快，流速高。

青浦区QPS5-0001单元36b-01地块

出让资料显示，该地块为居住用地，地块出让面积27114.4㎡，容积率2，建筑面积54228.8㎡，起价84055万元，楼面价15500元/㎡，地上建筑限高50米，中小套型占比50%，集采价2000元/㎡。

区位交通方面，地块北侧400米直线距离即达建设中的市域铁路示范区线赵重公路站，轨道交通优势显著。教育配套规划显示，项目东侧将新建一所九年一贯制学校，已确定引入上海师范大学优质教育资源合作办学，形成全龄段教育配套体系。

值得关注的是，该地块所属的虹桥无界百创城作为重固镇重点发展平台，整体规划采用"一核两翼"空间结构：以生命健康产业为核心驱动，西侧布局"活力之翼"打造商业服务集群，东侧构建"未来之翼"发展科创研发功能，全面承接大虹桥商务区产业外溢。

在市场方面，该地块周边最近一次的住宅用地出让发生在去年8月7日，保利发展以总价4.29亿元摘得同单元内36a-01地块，溢价率0%，成交楼面价15300元/m²。

新房方面，目前地块周边的新房项目包括保利虹桥和颂IN255、新长宁水韵名邸、大名城映辰二期。

其中保利虹桥和颂IN255位于地块北侧300米左右，该项目于去年11月份首开，截至目前共开盘两次，累计推出255套房源，目前已售住宅套数为189套，网签去化约74%。

据悉，本次保利发展也有意该地块，显露深耕意图。日前，保利发展旗下公司上海保劭置业有限公司发布招标计划公告，对该地块拟投资20亿，建安费6.5亿。