杨浦一日卖地123.5亿元！新江湾楼面价近6万/平

断供多年的杨浦新江湾板块，终于又有宅地上新了。

3月21日，位于杨浦新江湾板块的两宗住宅地块成功地以协议方式出让，总成交价为123.5亿元，竞得人为上海地产旗下的上海城市更新建设发展有限公司。

出让资料显示，两宗地块均为普通商品房用地，地上总出让面积为16万方，计容建筑面积为22.23万方。

其中杨浦区新江湾社区G1-06地块（新江湾城街道439街坊），该地块的用地面积为10.29万平方米，容积率为1.55，总建面15.95万平方米，成交总价86.5亿元，楼面价54234元/㎡。

地块要求受让人应当按合同约定承担新江湾社区B2-02地块社区服务综合体的代建费用，项目总建筑面积约42438.5平方米（其中地上约30097.5平方米，地下约12341平方米），代建费用按总建筑面积每平方米不低于12950元缴纳给杨浦区机管局。

另一幅地块，杨浦区新江湾社区E1-08A地块（新江湾城街道439街坊），该地块的用地面积为5.71万平方米，容积率为1.1，总建面6.28万平方米，成交总价37亿元，楼面价58908元/㎡。

地块要求受让人应当按合同约定承担新江湾社区A3-06地块新建初级中学的代建费用，项目总建筑面积约32800平方米(其中地上约19800平方米，地下约13000平方米)，代建费用按总建筑面积每平方米不低于12600元缴纳给杨浦区教育局，并由教育部门组织实施建设。

值得注意的是，根据新江湾社区N091102控制性详细规划，除了本次出让的E1-08A地块外，E1街坊区域尚有两块纯住宅用地待出让。连同本次出让的E1-08A地块在内，预计未来将提供总计1560套住宅。

具体而言，E1-05A地块被划分为三类住宅组团用地（Rr3），其用地面积达到52605平方米，容积率为2.2，建筑高度上限为60米，预计可提供838套住宅，并且该地块需配备至少1000平方米的菜市场（生鲜超市）一处。

E1-05B地块则为二类及一类住宅组团用地（Rr2Rr1），用地面积为33594平方米，容积率为1.1，建筑高度上限为20米，预计可提供267套住宅。

从位置上来看，两幅地块位置相隔1.4公里左右，其中G1-06地块距离10号线殷高东路直线约600米左右，E1-08A地块距离新江湾城直线约1.3公里，因为相隔不远，配套几乎共享。

新江湾地区，作为上海的传统豪宅聚集地，紧邻五角场这一城市副中心。该区域拥有9.45平方公里的原始湿地资源，并建有约15万平方米的新江湾湿地公园，被誉为上海自然生态领域中的一颗璀璨“绿宝石”。

依据杨浦区2035年的发展规划，新江湾城与五角场被划入杨浦西部的核心发展区域。未来，两地将协同发展成为大创智示范区，该区域的产业发展方向明确，具备成熟的产业发展条件，是杨浦区重点发展的区域之一，有望成为继古北、碧云之后的第三代国际社区。

市场方面，2005年以来，新江湾城共计有11宗土地出让，从土地拍卖的情况来看，住宅市场土地供应相对稀缺。

板块内最近一次土地出让是在2019年9月16日，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，楼面价52514元/㎡，溢价率0.02%。