现场丨雅诚董事长朱荣斌：存量市场将变成未来的主战场

8月8日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南召开。本次论坛系列活动主题设置为“突围大变局”，邀请了住宅开发、金融资管、商业、物业、产业、物流、数字科技、租赁、文旅、大健康及养老、联合办公、代建及城市更新等多元业态的行业精英，一起思想碰撞，群策群智。

会上，雅诚地产董事长、合富辉煌集团董事会主席朱荣斌发表了《与时俱变、坚守向前——未来房地产的八大变化》为主题的演讲。

　以下为演讲实录（摘选）：

经过这一段时间的思考，尤其是去年一年多时间，经历了许多人生大事，一个是自己真正亲自下场，说形象点当一个小小的老板；今年又迈进了“产业”发展之路。

我现在入职的合富辉煌是一个代理公司，可以说过去的人都是在最上面，现在都在最下面的人。各走三年的打工路，所以也在想我还在那边也得干，怎么干？还不嫌累吗？

还继续干，各种原因我还不得不干。未来怎么样干？我把我的一些浅见，用我的方式把未来行业可能出现的几个变化给大家报告一下。

      第一个行业变化，城市要分化，企业要分化。不是说行业一片凋零，现在央国企是在春天状态，尤其是过去一些没抓住机会的国企，现在的环境是最好的时机，将来国企也可能是会很好的。现在最难的就是民企，去年这个时候，我离开我原来的老东家，是我觉得非常的自责和愧疚。

但是今天实话实说，企业的分化尤其是行业的问题，我认为还没有出清，政策已经是敞开了，把各种工具箱能打都能打开了，以后还会继续，但是问题的出清是非常漫长的过程，在这一过程中企业会出现非常大的分化。

第二个变化是未来行业将进入高品质发展的阶段，老百姓对美好生活的向往的问题，其实还没有解决好。要从基本的满足到要做优居优住，之后再上升将层次再提高一点，所以在改善居住的市场上还大有可行。

第三个是商业模式，现在到了存量时代，怎么建好房子，怎么运营好，怎么服务好，谁要有运营服务能力，谁就有前景。

第四就是存量市场将变成未来的主战场。数据显示，中国存量住宅大概3亿多套，北京800万套，上海800万套，深圳200万套。整体的流通率当年的换手的比例只有2%，在美国的话年成交流通率的话4%。流通最高的城市上海、北京、深圳，因为外地人多，流通是比例比较高的，像深圳到了6.0，上海和北京2.2和3.1，伦敦跟纽约的话会保持在常年保持在6~10%。可能在新房供应转了天花板之后，其实我们存量市场还在地板上，而且存量住宅的服务也是还在地板上。

第五个变化，我相信未来房地产的交易模式一定会变，建设部已经发了文，呼吁降低交易成本，好像有城市已经开始执行了。那就是房地产变成现房销售。因为房地产的特殊性，是高值低频交易的，加上政策对房产权属的这种特殊性交易环节很多，政府的管制环节很多，所以找一个好的交易模式是没有的。贝壳链家其实已经是公认的标杆模式了，但是这个模式的交易环节也非常长。

第六个是我的一个体会，我们不断的说很多老朋友不见了，其实我觉得就躺下就躺下，要平常心。这种困顿的经营，会保持相当长的时间，所以大家要习惯这种难受。

第七是房地产整个行业的变化结构，好多企业主动升级，向上做的更大更强，一部分企业就往高精尖去做，多数企业就进入了项目，还有相当多的企业进入到专业服务。房地产赛道是很大，刚才大家说要转型，但是有一样很难改，我不能干到地产这一行，转型去干科技，不是多数人能够吃到这道菜，所以我觉得可能多数人还是要留在房地产行业里面。

第八是对城市更新的看法，城市更新不能搞大拆，大建一定是留拆好。城市更新是一场持久战，是上百年永恒的主题。

此外，朱荣斌最后在演讲中指出，“之前有人说我现在入职合富辉煌年薪只有两百万了，两百万怎么了？现在挣两百万都很丢人了吗？我觉得不丢人。过去挣钱挣的多，不是个人的价值，是时代的红利。”朱荣斌表示，经历了这么多之后，行业确实反思过，大家都在做大做强的路上摔得很深。